부동산 계약 주의사항과 판례 

💡 혹시 지금 이런 상황이신가요?

• 부동산 계약서를 관행대로 작성하고 바로 서명하신 분

• 중개사가 문제 없다고 해서 특약을 그대로 둔 분

• 나중에 분쟁이 생길까 마음이 불안하신 분

안녕하세요. 의뢰인을 위해 끝까지 싸우는 법무법인 쉴드 조재황 대표변호사 입니다.

부동산 분쟁 상담을 하다 보면, 문제의 출발점은 대부분 계약서 문구입니다.

부동산 관련 소송에 있어서, 계약 당시에 아무렇지도 않게 넘어갔던, 우리 일상에서 흔히 쓰이는 문장들이 치명적인 약점이 되어 돌아오는 경우가 많습니다.

이러한 문제를 예방하기 위해, 지금 계약을 앞두고 계신 분들을 위해 반드시 손봐야 할 문구들을 판례와 함께 정리해보겠습니다.

1. "현 (시설물)상태에서 임대차한다."

계약서 특약사항에 "목적물은 현 상태로 인도한다"는 문구가 들어가는 경우가 많습니다.

많은 임차인분들이 이 문구를 지금 보고 있는 상태 그대로 넘겨준다는 의미로 이해합니다.

하지만 분쟁이 발생하면, 이 문구는 전혀 예상치 못한 방향으로 작용합니다.

이 문구가 그대로 들어가 있으면 임대인은 "이미 임차인이 목적물을 확인했고, 임대인은 보이는 상태 그대로 인도했으니, 이후 발생한 문제는 임차인 책임이다"라는 논리를 펴는게 가능해집니다.

대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결

"임차인의 임대차 목적물 반환의무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있고 (...) 이러한 법리는 그 임대차계약이 임대인의 수선의무 지체로 해지된 경우라도 마찬가지다."

이는 특히 다음과 같이 입주 당시 확인이 불가한 것에 대한 상황에서 분쟁이 잦습니다.

• 입주 후 비 오는 날에만 누수가 발생한 경우

• 결로·곰팡이가 계절 지나서 본격적으로 드러난 경우

• 보일러, 배관, 전기 설비가 입주 직후 고장 난 경우

물론, 법원은 현 상태 인도라는 문구 하나로 면책되는 것은 아니라는 입장을 취하고 있지만, 이를 위해선 임차인으로서 해당 하자가 계약 당시에 존재하였고, 이를 임대인이 알았거나 알 수 있었다는 점을 입증해야 합니다. 현실적으로 해당 입증과 관련한 분쟁이 쉽지 않기에 계약 시점에 수선 등 의무에 대하여 확인해보시길 권해드립니다.

2. “임차인은 원상회복을 전부 책임진다”

임대차 종료 시 임차인은 임차 목적물을 원상회복하여 반환한다는 내용은 계약서에 가장 자주 보이는 문구 중에 하나입니다.

그러나, 여기에 대하여 아무런 제한 없이 '전부'등의 추상적 조항으로 열어두면,

임대인이 도배·장판 등까지 새로 갈고 나가라고 주장하는 근거로 쓰일 우려가 있습니다.

물론 우리 법원은, 이러한 사건들에 대하여 통상 사용으로 발생하는 훼손이나 마모에 대해서는 임차인에게 원상회복의무가 없다고 판시하였습니다.

서울중앙지방법원 2021. 6. 2. 선고 2019가합4453 판결

"시간의 경과에 따라 자연적으로 발생한 위와 같은 하자에 관하여 감가상각을 고려하지 아니한 채 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 하는 것은 통상적으로 임대인에게 귀속되어야 할 이익을 초과하는 이익을 주게 되어 부당하므로 위와 같이 통상의 손모로 인한 부분에 대해서까지 임차인에게 원상회복의무가 있다고 보기 어렵다."

그러나, 임대인이 해당 조항을 가지고 문제를 제기할 경우 분쟁 해결에 시간과 비용, 감정이 쓰이게 됩니다.

따라서, 계약 단계에서 해당 판례를 참조하여 통상 마모는 임차인의 책임이 아니라는 조항을 명확히 삽입하시면 분쟁 범위가 줄어들 것입니다.

3. "전 임차인이 설치한 시설물까지 원상회복한다"

상가 권리금을 주고 들어오는 '시설권리' 계약에서 가장 많이 발생하는 분쟁입니다. 많은 임차인이 "내가 설치한 것만 치우면 되겠지"라고 생각하지만, 계약서에 원상회복 범위를 확인하지 않으면 전 임차인의 흔적까지 모두 치워야 할 의무가 생길 수 있습니다.

이와 관련해 대법원은 임차인이 전 임차인의 시설물을 그대로 이용하여 영업해왔고, 계약상 원상회복 의무를 폭넓게 인정했다면 그 범위가 전 임차인이 설치한 부분까지 포함될 수 있다고 판시했습니다.

대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결

"임대인이 비용을 들여 철거한 시설물이 임차인의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 임차인이 철거하여 원상회복할 의무가 있다. 따라서 임대인이가 임차인에게 반환할 보증금에서 임대인이 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다"

그렇기에, 퇴거 시 예상치 못한 거액의 철거 비용을 부담할 우려가 있으므로, 원상회복의무 범위가 어디까지인지를 미리 확인하고 구체적으로 명시하는 조항으로 수정할 필요가 있습니다.

지금까지 임대차 계약 시 주의해야 할 위험한 특약들과 그에 대응하는 판례를 살펴보았습니다.

부동산 계약은 큰 자산이 오가는 만큼, 계약서의 문구 하나하나가 추후 치명적인 결과로 돌아올 수 있습니다.

만약 계약 과정에서 독소 조항이 의심되거나 법적 리스크가 걱정되신다면, 도장을 찍기 전 반드시 전문가의 조력을 받으시길 권해드립니다. 법무법인 쉴드, 조재황 변호사였습니다.