개인회생절차 중 임차주택 환가가 이루어지지 않으면 보증금반환채권 

1. 사안의 쟁점

대항력과 우선변제권을 갖춘 주택임차인인데, 임대인이 보증금반환을 해주지 않고 개인회생절차를 진행하는 경우 소송을 통한 보증금 회수는 어려울 수 있습니다. 이 경우 개인회생절차에서 임대차한 주택에 대한 환가가 이루어지면 임차인은 환가대금에서 우선하여 변제를 받을 수 있게 되고, 만일 임차주택에 대한 환가가 이루어지지 않고 보증금을 반환받지도 못하였는데 보증금반환채권에 대해 임대인이 면책결정을 받아 확정되면 임차인은 여전히 소송을 제기할 수 없고 보증금을 반환받을 방법이 없게 되는 것인지 여부가 문제될 수 있습니다.

2. 대법원의 판단

[대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다320** 판결 청구이의]

가. 구 개인채무자회생법(2005. 3. 31. 법률 제7428호 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 부칙 제2조로 폐지, 이하 ‘구 개인채무자회생법’이라 한다) 제39조는 “개인회생채권자목록에 기재된 개인회생채권에 관하여는 변제계획에 의하지 아니하고는 변제하거나 변제받는 등 이를 소멸하게 하는 행위(면제를 제외한다)를 하지 못한다.”라고 규정하고 있다. 이에 따라 구 개인채무자회생법 제71조 제1항은 “변제계획에는 ‘채무변제에 제공되는 재산 및 소득에 관한 사항(제1호)’, ‘개인회생채권자목록에 기재된 개인회생채권의 전부 또는 일부의 변제에 관한 사항(제3호)’을 정하여야 한다.”라고 규정하여 개인회생채권자목록에 기재된 개인회생채권을 변제계획의 변제대상으로 삼고 있다. 나아가 구 개인채무자회생법 제83조 제1항은 “법원은 채무자가 변제계획에 따른 변제를 완료한 때에는 당사자의 신청에 의하거나 직권으로 면책의 결정을 하여야 한다.”라고 규정하고, 같은 법 제84조 제2항 본문은 “면책을 받은 채무자는 변제계획에 따라 변제한 것을 제외하고 개인회생채권자에 대한 채무에 관하여 그 책임이 면제된다.”라고 규정하면서, 그 단서 제1호에서 ‘개인회생채권자목록에 기재되지 아니한 청구권’에 관하여는 책임이 면제되지 아니한다고 규정하고 있는데, 위 각 규정에 따르면 변제계획의 변제대상이 되는 개인회생채권자목록에 기재된 개인회생채권 중 변제계획에 따라 변제한 것을 제외한 부분은 모두 면책되지만, 개인회생채권자목록에 기재되지 아니한 청구권은 변제계획에 의한 변제대상이 될 수 없어 면책결정의 효력이 미치지 않는다.

한편 주택임대차보호법상 대항요건 및 확정일자를 갖춘 주택임차인은 임차주택(대지를 포함한다. 이하 같다)이 경매될 경우 그 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택의 가액을 기초로 주택임차인을 보호하고자 인정되는 것이다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결등 참조).

이에 상응하여 구 개인채무자회생법 제46조 제1항은 “주택임대차보호법 제3조(대항력 등) 제1항의 규정에 의한 대항요건을 갖추고 임대차계약증서상의 확정일자를 받은 임차인은 개인회생재단에 속하는 주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.”라고 규정함으로써 우선변제권 있는 주택임차인을 개인회생절차에서 별제권자에 준하여 보호하고 있다.

위와 같이 주택임차인은 구 개인채무자회생법 제46조 제1항에 의하여 인정된 우선변제권의 한도 내에서는 임대인에 대한 개인회생절차에 의하지 아니하고 자신의 임대차보증금반환채권의 만족을 받을 수 있으므로, 설혹 주택임차인의 임대차보증금반환채권 전액이 개인회생채무자인 임대인이 제출한 개인회생채권자목록에 기재되었다고 하더라도, 주택임차인의 임대차보증금반환채권 중 위와 같이 우선변제권이 인정되는 부분을 제외한 나머지 채권액만이 개인회생절차의 구속을 받아 변제계획의 변제대상이 되고 면책결정의 효력이 미치는 개인회생채권자목록에 기재된 개인회생채권에 해당한다고 보아야 한다.

그렇다면 임대인에 대한 개인회생절차의 진행 중에 임차주택의 환가가 이루어지지 않아 주택임차인이 그 환가대금에서 임대차보증금반환채권을 변제받지 못한 채 임대인에 대한 면책결정이 확정되어 그 개인회생절차가 종료되었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 주택임차인의 임대차보증금반환채권 중 구 개인채무자회생법 제46조 제1항에 의하여 인정된 우선변제권의 한도 내에서는 같은 법 제84조 제2항 단서 제1호에 따라 면책이 되지 않는 ‘개인회생채권자목록에 기재되지 아니한 청구권’에 해당하여 면책결정의 효력이 미치지 않는다고 봄이 타당하다.

3. 결론

위와 같이 대항력과 우선변제권이 있는 임차인은 개인회생절차에서 임차주택의 환가가 이루어지지 않아 임대차보증금반환채권을 변제받지 못하였다면, 임대인에 대한 면책결정이 확정되어 개인회생절차가 종료되었다고 하더라도, 우선변제권의 한도 내에서는 면책결정의 효력이 미치지 않으므로 변제받은 부분을 제외한 나머지 보증금에 대한 이행을 소송을 제기할 수 있습니다.

채무자가 회생절차를 진행하게 되면 채권자는 빌려준 돈을 못 받게 될 가능성이 높은데, 별제권에 해당하는 근저당권을 가진 채권자 등은 임의경매신청 등을 통해 우선변제를 받을 수 있기에 손해를 보지 않을 수 있습니다. 다만, 이 경우에도 법에 정해진 대로 담보권 실행을 통해야지 우선변제가 예상된다고 하더라도 그 부분에 대해 별도로 소송까지 제기할 수는 없다는 점을 확인해 준 판례였습니다.

한편, 주택임대차의 경우 임차인도 주택임대차보호법에 따라 전입신고, 확정일자로 우선변제권을 확보할 수 있는데, 근저당권자와 달리 임차인은 임의경매신청을 할 수 있는 권리는 없습니다. 다만, 임대인에 대한 개인회생절차의 진행 중에 임차주택의 환가가 이루어지지 않아 주택임차인이 그 환가대금에서 임대차보증금반환채권을 변제받지 못한 채 임대인에 대한 면책결정이 확정되어 그 개인회생절차가 종료된 경우 우선변제권의 한도 내에서는 면책결정의 효력이 미치지 않는다는 것이 대법원 판례의 입장이므로, 채권자가 우선변제권이 있는 주택임차인이라면 달리 대처할 수 있다고 볼 수 있습니다