임대차계약 갱신을 할 때 갱신계약서 작성이 의무는 아님 

1. 사안의 쟁점

주택임대차계약을 체결한 상태에서 만료일이 도래할 때 임대차계약을 2년간 연장하기로 하는 확약서만을 작성하였는데, 이후 임차인이 정책적으로 이자지원을 받는 특정 전세자금대출을 신청하고자 갱신계약서의 작성을 임대인에게 요구하자 임대인이 이에 응하지 않아 임차인이 원하는 낮은 금리로 대출을 받을 수 없게 되었던 사안에서 임차인이 임대인을 상대로 손해배상청구를 하였던 사안입니다.

본 사안에서는 임대차계약이 갱신되면 임대인이나 임차인은 갱신계약서를 작성할 의무가 있는지, 임대인이 갱신계약서 작성을 거부하여 임차인이 낮은 금리로 대출을 받지 못한 경우 임차인은 임대인에게 금리 차이 상당의 손해나 위자료를 청구할 권리가 있는지 여부가 문제되었습니다.

전체적인 경위를 살펴보면, 임대인과 임차인이 이미 임대차 문제로 서로 여러 차례 다투며 감정이 많이 상한 상태였던 것으로 보이고, 2년간 갱신하기로 한 상태였기에 갱신계약서를 작성해 줄 수도 있었지만 임대인은 결국 응하지 않았고, 이에 임차인이 소송까지 제기하게 되었던 사건이었습니다.

2. 법원의 판단

[서울중앙지방법원 2024. 11. 27. 선고 2023나70*** 판결 손해배상(기)]

이 사건 임대차계약이 2018. 12.경과 2020. 12.경 두 차례 갱신된 후 최종적으로 2022. 12.경 갱신되었고, 원고가 위 최종 갱신 직후인 2023. 1.경 피고에게 갱신계약서의 작성을 요구하였음에도 피고가 이에 응하지 아니하였는데, 갱신계약서가 ‘계약갱신요구권 만료자 대상 한시 특별대출 이자 지원사업’을 통한 대출 심사의 신청 서류(계약갱신요구권 행사 여부 확인 증빙) 중 하나인 사실은 인정된다.

그러나 앞서 나온 증거들에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들,

즉 ① 임대차계약은 낙성계약으로서 그 체결 또는 갱신 시 임대인에게 계약서를 작성ㆍ교부하여야 할 일반적인 의무가 인정되지 않고, 위 최종 갱신 당시 원ㆍ피고 사이에 별도로 피고의 갱신계약서 작성의무를 약정한 바 없는 점,

② 원ㆍ피고가 이 사건 임대차계약의 기간을 2024. 12. 21.까지 최종 연장하기로 합의할 당시 피고가 원고에게 “2년 후에는 확실히 비우는 겁니다.라는 조항을 넣을 것”이라는 말을 하였다는 사실만으로 쌍방 사이에 피고가 갱신계약서 작성의무를 부담하기로 정하였다고 보기는 어려운 점,

③ 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 제1항, 같은 법 시행규칙 제6조의2 제1항에 따라 임대차계약 당사자에게 그 보증금 또는 월 차임 등 주택임대차계약의 세부 내용을 신고할 의무가 있다 하더라도, 위 시행규칙 같은 조 제3항에서 당사자가 임대차계약서를 작성한 경우에는 제1호가, 이를 작성하지 않은 경우에는 제2호가 각 적용된다고 규정하고 있어, 위 신고의무의 이행에 임대차계약서의 작성이 필수 사항이 아님을 알 수 있으므로, 피고가 이 사건 임대차의 최종 갱신과 관련하여 갱신계약서를 작성하지 않았더라도 위 법령에 따른 신고의무 위반에 해당하지는 않는 점,

④ 최종 갱신 당시 확약서(갑 제7호증)를 작성함으로써 갱신계약서를 대체한 것으로 평가할 수 있는 점,

⑤ 위 특별대출 이자 지원사업의 대출 심사 서류로 갱신 임대차계약서의 특약 사항에 계약갱신요구권 행사 여부가 명시되지 않았을 경우에는 기존 임대차계약서, 전입세대 열람원 또는 주민등록등본, 임대차 정보제공 요청서를 제출할 수도 있는 이상(갑 제4호증), 갱신 임대차계약서가 절대적으로 필요하다고 볼 수도 없는 점,

⑥ 원고가 위 지원사업의 대상인 계약갱신요구권 만료자에 해당하여 해당 대출 자격요건을 충족하는지 여부도 불분명한 점 등을 종합하면, 원고가 제출한 증거들만으로는 피고가 이 사건 임대차에 대한 갱신계약서를 작성해 주지 아니한 행위가 약정 위반이나 원고에 대하여 불법행위를 구성한다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없을 뿐만 아니라, 피고의 위와 같은 행위와 원고 주장의 위 손해 사이에 상당인과관계가 있다고 보기도 어렵다.

3. 결론

주택임대차를 갱신하는 경우 임대인이나 임차인 둘 다 갱신계약서를 반드시 작성해야만 하는 것은 아니고, 별도의 약정을 하지 않은 이상 그러한 의무가 서로에게 있지 않습니다. 따라서 갱신계약서를 작성해주지 않아 임차인에게 발생한 낮은 금리로 대출을 받지 못하였다는 손해를 임대인에게 배상할 책임이 있다고 보기는 어렵습니다. 한편, 정책지원의 요건을 살펴보면, 임차인이 낮은 금리를 적용받지 못한 이유가 갱신계약서가 없었기 때문이라고 단정짓기도 어려워 결국 임차인의 손해배상청구는 모두 기각되었습니다.

위 사건은 임차인의 청구가 인정되기가 처음부터 쉽지 않아 보였던 사건인데, 너무 억울한 마음에 항소심까지 소송을 진행하셨던 것으로 보이고, 임대인도 승소하기는 했지만 장기간의 소송 중에 많은 스트레스를 받으셨을 것으로 보입니다. 유사한 경우에 처하신 경우 위 사안에 대한 법원의 판결을 참고해보시면 대처방향에 도움이 되실 것으로 보입니다.