토지임대차로 주차장을 운영한 임차인이 임대인에게 유익비청구 ? 

1. 사안의 쟁점

건물 없이 토지를 소유하고 있다가 인근 토지에서 사우나 영업을 하는 사람이 주자장 용도로 사용하고 싶다고 하여 임대차계약을 체결하면서 임대차가 종료하면 토지를 원상회복하여 인도받기로 하였는데, 10년 간 임대차를 유지하다가 기간이 만료되어 부동산을 원상회복하여 인도해줄 것을 요구하자, 임차인이 주차장 영업을 위해 아스콘 포장을 하고 경계석을 두르고 컨테이너를 설치하여 토지의 가치를 증가시켰다고 주장하며 임대인에게 그 유익비를 상환하거나 지상물을 매수할 것을 청구하였던 사건입니다.

토지임대차를 하시는 경우 자주 발생되는 분쟁이므로, 임대인과 임차인은 이 쟁점에 대해 충분히 검토를 하시고 임대차계약을 진행하실 필요가 있습니다.

2. 법원의 판단

[창원지방법원 2017. 4. 13. 선고 2016가합52*** 판결 토지인도]

가. 유익비상환청구

피고는 아스콘 포장 등으로 인하여 이 사건 부동산의 가치가 255,300,000원 상승하였으므로 원고는 피고에게 위 금액을 유익비로 상환할 의무가 있다고 주장한다. 그러나 갑 제2호증의 기재에 의하면 원고와 피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 '이 사건 부동산 위의 시설은 피고의 부담으로 원상복구한다'고 약정한 사실을 인정할 수 있고, 이로써 피고는 유익비상환청구권을 포기하였다고 할 것이므로(대법원 1994. 9.30. 선고 94다20389, 20396 판결, 대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결 등 참조), 피고의 위 주장도 받아들이지 않는다.

나. 지상물매수청구

피고는, 원고에게 이 사건 지상물을 매수할 의무가 있다고 주장한다. 그러나 민법 제643조에 따른 지상물매수청구권은 '건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차'에 대해서만 인정되므로, 토지를 주차장으로 사용하기 위한 목적의 이 사건 임대차계약에서는 지상물매수청구권이 인정되지 않는다. 따라서 피고의 위 주장 역시 받아들이지 않는다.

3. 결론

임차인이 토지임대차를 하면서 토지에 토목공사, 조경, 설비 등을 설치하여 토지의 객관적 가치를 높였다고 볼 수 있는 경우에 임차인은 임대인에게 유익비의 상환을 청구할 수 있는데,

민법 제626조(임차인의 상환청구권)

① 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

② 임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.

임대차계약 체결 당시 원상회복 약정을 하여 두었다면, 임차인은 유익비상환청구권을 포기한 것으로 보고 있어, 임차인은 임대인에게 유익비를 청구하지 못하고 토지를 원상회복하여 인도해주어야 할 뿐입니다.

그런데 지상물매수청구권은 강행규정이어서 원상회복약정을 하여도 특별한 사정이 없는 한 배제되지 않습니다.

민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 제283조의 규정을 준용한다.

제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.

② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

제652조(강행규정) 제627조,제628조,제631조,제635조,제638조,제640조,제641조,제643조 내지 제647조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

이 경우 임대인은 임차인이 설치한 건물이나 공작물 등을 매수하여야 하는 경우가 생길 수 있는데, 위 사안의 경우 공작물 소유를 목적으로 한 임대차는 아니었던 것으로 보아 지상물매수청구도 인정되지 않습니다. 다만, 실제 분쟁에서는 공작물 소유를 목적으로 한 임대차인지 여부에 대해 애매모호한 경우가 다수 있어 처음부터 분쟁소지가 없도록 계약서에 임대차 목적이나 사용범위에 대해 충분한 기재를 해두는 편이 안전할 것입니다.