계약 목적 건물 일부가 존립할 수 없게 된 경우 매도인 담보책임 

【대법원 2009. 7. 23. 선고 2009다33570 판결】

『2. 피고의 상고이유에 대한 판단

가. 매매계약에서 건물과 그 대지가 계약의 목적물인데 건물의 일부가 경계를 침범하여 이웃 토지 위에 건립되어 있는 경우에 매도인이 그 경계 침범의 건물부분에 관한 대지부분을 취득하여 매수인에게 이전하지 못하는 때에는 매수인은 매도인에 대하여 민법 제572조를 유추적용하여 담보책임을 물을 수 있다고 할 것이다. 그리고 그 경우에 이웃 토지의 소유자가 소유권에 기하여 그와 같은 방해상태의 배제를 구하는 소를 제기하여 승소의 확정판결을 받았으면, 이제 다른 특별한 사정이 없는 한 매도인은 그 대지부분을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었다고 봄이 상당하다.

민법 제572조는 매매목적물의 일부가 타인에게 속하는데 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우 매도인의 담보책임에 대하여 규정하고 있다. 그러므로 건물 및 대지의 매매에서 그 대지의 일부만이 타인에게 속하는 경우에 위 규정이 적용됨에는 의문이 없다. 그런데 그러한 경우 중에는 건물의 일부도 타인의 토지 위에 건립되어 있는 경우도 있을 것이다. 이 후자의 경우에 매매목적물인 건물의 일부가 그 피침범토지 소유자의 권리행사에 좇아 결국 이를 철거하여야 하는 등 그 존립을 유지할 수 없는 운명에 있다고 하면, 이는 매도인에게 그 건물부분의 존립 자체에 관한 권리가 흠결된 것으로서 종국적으로는 매매목적물을 취득하지 못하게 되는 바의 전형적인 위험요소가 당해 매매계약에 내재하고 있다는 흠이 있어, 앞서 본 대지의 일부만이 타인에게 속하는 경우 또는 나아가 일반적으로 매매목적물인 건물의 일부만이 타인에게 속하는 경우에 준하여 처리되어야 할 것이다.

한편 민법 제575조 제2항은 매매의 목적인 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없는 경우 매도인의 담보책임에 대하여 규정하나, 이는 목적물 용익의 편의에 관한 권리가 없는 경우에 관한 것으로서 위와 같이 건물의 존립을 위한 권리가 없는 경우에 유추적용할 것이 못 된다. 또한 원심이 이 사건에 적용한 민법 제580조는 매매목적물의 물질적 성상에 흠이 있는 경우에 관한 것으로서 이 사건에서와 같이 매매목적물의 권리상태에 흠이 있는 경우에 쉽사리 적용될 수 없다.

나. 그럼에도 원심이 이 사건에 민법 제580조가 적용되는 것을 전제로 하여 피고에게 그 규정상의 하자담보책임이 있다고 판단한 것은 매도인의 담보책임에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다. 이 점을 지적하는 취지의 상고이유의 주장은 이유 있다.』

1. 문제의 소재

부동산 매매계약의 목적물인 대지의 일부가 타인에게 속하고 건물의 일부도 타인의 토지 위에 건립되어 있는데, 그 피침범토지 소유자가 소유권에 기하여 그와 같은 방해상태의 배제를 구하는 건물철거 청구 등의 소를 제기하여 승소의 확정판결을 받아 건물의 존립을 유지할 수 없게 된 경우, 민법 제572조의 매도인의 담보책임규정이 유추적용 될 수 있는지 여부가 문제될 수 있습니다.

2. 대법원 2009. 7. 23. 선고 2009다33570 판결에 관하여

가. 사안

乙은 甲에게 이 사건 토지 및 그 지상의 건물을 매도하고, 甲 앞으로 2004. 3. 31. 각 소유권이전등기가 마쳤는데, 이 사건 토지 및 건물 중 각 일부는 그 전에 소외인이 乙로부터 임차하여 이를 자동차수리센터 및 그 주차장으로 점유·사용하고 있었고, 甲은 위 매매·취득에 즈음하여 그 임대인으로서의 지위를 인수 하였습니다.

그런데, 위와 같이 매수·임대한 토지 및 건물의 각 일부가 실제로는 이웃하는 토지에 속하거나 그 이웃 토지 위에 건립되어 있었습니다.(두 토지를 구분하는 옹벽 또는 울타리가 일찍부터 지적부상의 경계와는 달리 잘못 쌓여져 있었던 것입니다.)

그리하여 이웃 토지의 소유자들이 지방법원 지원 20**가단**호로 甲을 상대로 그와 같이 자신의 소유권을 침범하는 건물 부분의 철거, 토지 부분의 인도 및 차임 상당 부당이득의 반환을 청구하는 소송을 제기하여 이 소송이 진행되던 중 甲은 위 건물 부분을 철거하고 점유 토지를 인도하였고, 그 후 차임 상당 부당이득반환청구부분에 관하여 甲 패소 판결이 선고·확정되었다.

이 사건에서 甲은 乙의 채무불이행이나 불법행위(주위적 청구), 그렇지 않으면 하자담보책임(예비적 청구)을 들어, 위와 같이 乙이 “타인의 토지를 침범하고 있는” 이 사건 토지 및 건물을 매도함으로써 甲이 입은 손해의 배상을 구하였습니다.

나. 대법원 2009. 7. 23. 선고 2009다33570 판결

원심은, 乙이 위 매매 당시 위와 같이 매매 목적 토지 및 위 자동차수리센터 건물의 각 일부가 실제로는 이웃하는 토지에 속하거나 그 이웃 토지 위에 건립되어 있었다는 사실을 알았다거나 알 수 있었다고 볼 수 없다는 이유로 甲의 주위적 청구를 배척하고, 나아가 예비적 청구에 관하여, 이 사건 대지 및 건물은 이 사건 대지의 경계옹벽 및 건물의 일부가 이웃 토지를 침범함으로써 통상의 부동산이 갖추어야 할 상태를 갖추지 못한 하자가 있었다고 봄이 상당하다고 하고, 또한 특별한 사정이 없는 한 토지매수인에게 목적 토지가 지적도상의 그것과 정확히 일치하는지의 여부를 미리 확인할 주의의무가 있다고 할 수 없으므로 원고에게 그 하자를 알지 못한 데 대하여 과실이 없다고 하여, 乙이 甲에 대하여 민법 제580조의 하자담보책임을 진다고 판단하였다.

이에 대해 대법원 2009. 7. 23. 선고 2009다33570 판결은

[가. 매매계약에서 건물과 그 대지가 계약의 목적물인데 건물의 일부가 경계를 침범하여 이웃 토지 위에 건립되어 있는 경우에 매도인이 그 경계 침범의 건물부분에 관한 대지부분을 취득하여 매수인에게 이전하지 못하는 때에는 매수인은 매도인에 대하여 민법 제572조를 유추적용하여 담보책임을 물을 수 있다고 할 것이다. 그리고 그 경우에 이웃 토지의 소유자가 소유권에 기하여 그와 같은 방해상태의 배제를 구하는 소를 제기하여 승소의 확정판결을 받았으면, 이제 다른 특별한 사정이 없는 한 매도인은 그 대지부분을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었다고 봄이 상당하다.

민법 제572조는 매매목적물의 일부가 타인에게 속하는데 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우 매도인의 담보책임에 대하여 규정하고 있다. 그러므로 건물 및 대지의 매매에서 그 대지의 일부만이 타인에게 속하는 경우에 위 규정이 적용됨에는 의문이 없다. 그런데 그러한 경우 중에는 건물의 일부도 타인의 토지 위에 건립되어 있는 경우도 있을 것이다. 이 후자의 경우에 매매목적물인 건물의 일부가 그 피침범토지 소유자의 권리행사에 좇아 결국 이를 철거하여야 하는 등 그 존립을 유지할 수 없는 운명에 있다고 하면, 이는 매도인에게 그 건물부분의 존립 자체에 관한 권리가 흠결된 것으로서 종국적으로는 매매목적물을 취득하지 못하게 되는 바의 전형적인 위험요소가 당해 매매계약에 내재하고 있다는 흠이 있어, 앞서 본 대지의 일부만이 타인에게 속하는 경우 또는 나아가 일반적으로 매매목적물인 건물의 일부만이 타인에게 속하는 경우에 준하여 처리되어야 할 것이다.

한편 민법 제575조 제2항은 매매의 목적인 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없는 경우 매도인의 담보책임에 대하여 규정하나, 이는 목적물 용익의 편의에 관한 권리가 없는 경우에 관한 것으로서 위와 같이 건물의 존립을 위한 권리가 없는 경우에 유추적용할 것이 못 된다. 또한 원심이 이 사건에 적용한 민법 제580조는 매매목적물의 물질적 성상에 흠이 있는 경우에 관한 것으로서 이 사건에서와 같이 매매목적물의 권리상태에 흠이 있는 경우에 쉽사리 적용될 수 없다.

나. 그럼에도 원심이 이 사건에 민법 제580조가 적용되는 것을 전제로 하여 乙에게 그 규정상의 하자담보책임이 있다고 판단한 것은 매도인의 담보책임에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이다.]고 판단 하였습니다.

3. 결어

대법원 2009. 7. 23. 선고 2009다33570 판결은 매매목적물인 대지와 건물 모두 타인 소유지를 침범한 경우입니다.

원심과 대법원은 두가지 점에서 차이가 있습니다.

​우선 원심은 대지와 건물을 일체의 물건으로 본 것으로 풀이할 수 있고 대법원은 양자를 별개로 분석한 것이라 보여집니다. 또한 원심은 일체로서의 대지․ 건물이라는 부동산이 경계를 침범한 것으로 이를 제580조의 하자, 즉 물건의 하자로 보았고, 대법원은 이 사안의 상황을 권리의 하자로 본 것입니다.

원심이 물건의 하자로 본 것은 대법원판결에서 지적된 바와 같이 법리상 무리인 것으로 보입니다. 다만 대법원이 이 사건에서 제572조를 “유추적용”한다고 설시한 것에는 의문이 있습니다. 아마도 대지와 건물을 별개로 분석한 결과일 것입니다.

​경계를 침범한 대지는 타인 물건이나 그 위의 건물은 그렇지 않습니다. 전자에 대하여 제572조가 적용됨에 이론의 여지가 없음은 대법원의 설시와 마찬가지이나 문제는 경계를 침범한 건물 부분입니다. 이 부분은 매도인의 소유물이기 때문입니다. 하지만 그 부분의 대지가 타인의 것임으로 인하여 철거당할 위험에 있는 것입니다.

매매목적물인 건물의 일부가 그 피침범토지 소유자의 권리행사에 좇아 결국 이를 철거하여야 하는 등 그 존립을 유지할 수 없는 운명에 있다고 하면, 이는 매도인에게 그 건물 부분의 존립 자체에 관한 권리가 흠결된 것으로서 종국적으로는 매매목적물을 취득하지 못하게 되는 바의 전형적인 위험요소가 당해 매매계약에 내재하고 있다는 흠이 있어, 앞서 본 대지의 일부만이 타인에게 속하는 경우 또는 나아가 일반적으로 매매목적물인 건물의 일부만이 타인에게 속하는 경우에 준하여 처리되어야 할 것입니다.

한편, 이 사안의 경우 마치 소유권 자체가 추탈당하는 경우에 관한 권리 하자 규정인 제576조와 유사한 경우입니다. 물론 제576조는 권리 자체가 절대적으로 소멸하지 않고 타인에게 넘어가는 것이고, 이 사안 같은 경우에는 철거에 의한 목적물 멸실로 소유권이 절대적으로 소멸하는 것이라 다르지만, 매수인 입장에서는 일단 취득하였거나 취득할 수 있던 소유권이 소멸한다는 점에서 유사하며, 이러한 관점에서 이 사안의 경우를 권리의 하자라고 할 것입니다. 물론 이 사안에 제576조를 유추적용 하자는 것은 아닙니다.