투기과열지구내 재건축조합 설립인가 후 조합원 지위 양도 제한 

【대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결】

『3. 원고의 상고이유 및 피고의 제1, 2 상고이유에 대한 판단

원심은, 피고가 이 사건 경매절차를 통해 소외 1과 소외 4로부터 그들이 소유한 이 사건 부동산의 각 1/2 지분을 양수하였는데, 피고가 소외 1로부터 양수한 1/2 지분에 대해서는 구 도시정비법 제39조 제2항 단서 제4호가 적용되지만, 소외 4로부터 양수한 1/2 지분에 대해서는 위 조항이 적용되지 않는다고 판단하여, 사업시행자인 원고가 구 도시정비법 제39조 제2항 본문 규정에 따라 조합원 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여 가지는 구 도시정비법 제39조 제3항, 제73조에 따른 매도청구권의 행사를 이 사건 부동산의 1/2 지분에 대해서만 인정하였다.

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 원고의 상고이유 주장과 같은 구 도시정비법 등에 관한 법리오해, 피고의 이 부분 상고이유 주장과 같은 가압류의 처분금지효, 헌법 제23조, 구 도시정비법 등에 관한 법리오해 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.』

【서울고등법원 2022. 3. 17. 선고 2021나2019406 판결】

『2. 항소이유에 대한 판단

가. 구 도시정비법 제39조 제2항 단서 제4호의 예외사유 부분

1) 쟁점의 정리

가) C은 1992. 10. 14. 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였고(갑3호증, 을16호증), 그 후 이 사건 부동산이 이 사건 재건축사업의 정비구역에 위치하게 되었으며(갑7호증, 갑18호증의 2), 이에 C은 2013. 1. 7.경 원고의 조합설립과 이 사건 재건축사업에 동의함으로써 구 도시정비법 제39조 제1항 본문에 따라 원고의 조합원이 되었다(갑4호증).

한편 F은 2017. 6. 24. C과 이혼하였고(제1심법원의 G에 대한 2020. 12. 16.자 사실조회 결과), 2018. 5. 29. 이 사건 부동산 중 1/2 지분에 관하여 2017. 6. 24. 재산분할을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤다(갑3호증, 을16호증). 그런데 이 사건 재건축사업의 정비구역은 2017. 8. 3. 투기과열지구로 지정된 지역에 포함되었고(갑5호증), F은 원고에 대한 조합설립인가가 2013. 9. 10. 이루어진 후에 이 사건 부동산 중 1/2 지분을 양수하였으므로(갑1, 2호증), 구 도시정비법 제39조 제2항 본문의 규정(이하 '이 사건 본문 규정'이라 한다)에 따라 F의 조합원 자격이 제한되는지가 문제될 수 있다. 그러나 F의 위 지분 양수는 이혼에 따른 재산분할을 원인으로 하는 것인데, 이 사건 본문 규정은 상속과 이혼으로 인한 양수를 그 적용대상에서 제외하고 있으므로, F은 원고의 조합원 자격이 있다.

나아가 C이 이 사건 부동산을 단독으로 소유하다가 원고에 대한 조합설립인가 후에 F의 위 지분 양수로 인하여 C과 F이 이 사건 부동산을 공동으로 소유하게 되었고, 이는 구 도시정비법 제39조 제1항 본문 제3호에 해당하므로, C과 F을 대표하는 1명을 조합원으로 보게 되는데, 원고의 정관 제9조 제3항에 따르면 이러한 경우 C과 F은 대표자 1인을 대표조합원으로 지정하고 대표조합원 선임동의서를 작성하여 원고에게 신고하여야 하는데도(갑13호증), C과 F은 대표조합원을 선임한 바 없다.

나) 그 후 피고는 원고에 대한 조합설립인가가 이루어진 후인 2020. 6. 26. 이 사건 경매절차에 있어 투기과열지구로 지정된 지역에서 시행되는 이 사건 재건축사업의 정비구역에 위치한 이 사건 부동산을 양수하였고(갑3호증, 을16호증), 이러한 양수는 상속이나 이혼으로 인한 것이 아니므로, 이 사건 본문 규정이 적용된다. 따라서 구 도시정비법 제39조 제2항 단서 각호의 예외사유에 해당하지 않는 한 피고는 원고의 조합원 자격이 없게 된다.

한편 구 도시정비법 제39조 제2항 단서 제4호의 예외사유(이하 '이 사건 예외사유'라 한다)에 해당하기 위해서는 구 도시정비법 제39조 제2항 단서 제4호, 구 도시정비법 시행령 제37조 제1항이 정한 바에 따라 양도인이 1세대 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간이 10년 이상이고 거주기간이 5년 이상이어야 한다(이하 '양도인요건'이라 한다). 이 사건에서 이 사건 부동산 중 1/2 지분의 양도인인 C은 이러한 양도인 요건을 갖추었으나, 나머지 1/2 지분의 양도인인 F은 1세대 1주택자가 아니라서 양도인 요건을 갖추지 못하였다.

따라서 이 사건의 주된 쟁점은 양수인인 피고가 양도인 요건을 갖춘 양도인인 C과 양도인 요건을 갖추지 못한 양도인인 F으로부터 일부 지분씩을 양수한 경우에 그러한 양수가 이 사건 예외사유에 해당하는지 여부가 된다.

2) 당사자의 주장 요지

가) 원고

피고는 양도인 요건을 갖추지 못한 F으로부터 이 사건 부동산 중 1/2 지분을 양수하였으므로, 피고의 이 사건 부동산에 대한 양수는 이 사건 예외사유에 해당하지 않는다. 따라서 이 사건 본문 규정에 따라 피고는 원고의 조합원 자격이 없고, 원고는 피고에 대하여 이 사건 부동산 전부에 관한 매도청구권을 행사할 수 있다. 그런데도 제1심판결은 원고가 이 사건 부동산 중 1/2 지분에 관하여만 매도청구권을 행사할 수 있다고 잘못 판단하였다.

나) 피고

피고는 양도인 요건을 갖춘 C으로부터 이 사건 부동산 중 1/2 지분을 양수하였고, 이 사건 예외사유에 해당하는지 여부는 양도인 중 F이 아니라 오로지 C을 기준으로 판단하여야 하므로, 피고의 이 사건 부동산에 대한 양수는 이 사건 예외사유에 해당한다. 따라서 이 사건 본문 규정에도 불구하고 피고는 원고의 조합원 자격이 있고, 원고는 피고에 대하여 이 사건 부동산 전부에 관한 매도청구권을 행사할 수 없다. 그런데도 제1심판결은 원고가 이 사건 부동산 중 1/2 지분에 관하여는 매도청구권을 행사할 수 있다고 잘못 판단하였다.

3) 판단

그러나 제1심의 변론 결과에 이 법원이 추가로 심리한 내용을 보태어 보아도, 아래와 같은 이유에서 제1심판결의 사실인정과 판단은 정당하므로, 원고와 피고의 위 주장은 이유 없다.

가) 제1심판결은, 피고가 양도인 요건을 갖춘 C으로부터 이 사건 부동산 중 1/2 지분을 양수함에 따라 원고의 조합원이 될 수 있으나, 양도인 요건을 갖추지 못한 F으로부터 양수한 나머지 1/2 지분에 관하여는 원고의 조합원 자격이 없고, 원고는 피고에 대하여 이 사건 부동산 중 1/2 지분에 관한 매도청구권을 행사할 수 있다고 판단하였다.

이에 대하여 원고와 피고는, 양도인 요건의 충족 여부에 따라 피고가 이 사건 부동산 전부에 관하여 원고의 조합원 자격이 있는지를 판단하여야 한다는 취지로 주장하고 있다.

나) 한편 조합설립에 대한 동의에 있어, 여러 명이 재건축사업의 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속 토지(이하 통틀어 '토지 등'이라 한다)를 공유하고 있을 경우에는, 공유자 전원이 동의를 하거나 공유자 전원에 의하여 선임된 대표자를 통하여 동의를 하여야 하고, 공유자 중 일부만 동의한 경우에는 조합설립에 대한 동의가 유효하게 이루어졌다고 할 수 없다(대법원 2017. 2. 3. 선고 2015두50283 판결 참조).

또한 조합원의 분양신청권, 총회에서의 의결권, 조합 임원의 선임권과 피선임권 등의 행사에 있어서도, 구 도시정비법 제39조 제1항 본문이 '토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때'(제1호)와 '조합설립인가 후 1명의 토지등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때'(제3호)에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원을 본다고 규정하고 있으므로, 공유자 각자가 단독조합원의 지위를 가지는 것이 아니라 그 공유자 전원이 1인의 조합원 지위만 부여받을 수 있다[구 도시 및 주거환경정비법(2009. 2. 6. 법률 제9444호로 개정되기 전의 것) 제19조 제1항에 관한 대법원 2011. 3. 10. 선고 2010두4377 판결 참조]. 이는 공유자 전원이 대표조합원 1인을 통하여 조합원으로서의 권리를 행사하도록 함으로써 조합의 운영에 있어 절차적 편의를 도모하고, 총회의 의결이나 정관 등에서 달리 정함이 없는 한 공유자 전원을 1인의 조합원으로 취급하여 그에 따른 권리분배 등의 범위를 정하겠다는 의미이다. 다만 조합과의 사단적 법률관계에서 대표조합원이 아닌 공유자를 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하겠다는 취지는 아니다[구 주택건설촉진법(2002. 12. 30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것) 제44조의3 제6항에 관한 대법원 2009. 2. 12. 선고 2006다53245 판결 참조].

다) 그런데 이 사건에서는 조합원 자격이 있는 여러 명의 공유자가 조합원으로서의 권리를 행사하는 방법이나 그에 따른 권리분배의 범위 등이 문제되는 것이 아니라, 공유자 전원이 조합원 자격은 있으나 그중 일부가 양도인 요건을 갖추지 못한 경우에 그 양수인이 조합원 자격을 가지는지가 문제되고 있으므로, 앞서 본 법리가 이 사건에 그대로 적용된다고 보기는 어렵다.

즉 구 도시정비법 제39조 제1항 본문 중 여러 명의 공유자를 대표하는 1명을 조합원으로 본다는 부분은 조합원 자격이 있는 여러 명이 토지 등을 공유하는 경우에 여러 명의 공유자 사이의 법률관계나 그 공유자와 조합 사이의 법률관계에 관한 것이어서, 토지 등의 양수인의 조합원 자격과 관련하여 그 양도인이 여러 명의 공유자인 경우 이 사건 예외사유에 해당하기 위한 양도인 요건을 갖추었는지 여부를 판단함에 있어서는 적용된다고 보기 어렵다.

특히 피고는 이와 다른 전제에서 여러 명의 양도인 중에서 대표조합원을 기준으로 양도인 요건을 갖추었는지 여부를 판단하여야 한다고 주장하나, ① 공유자의 대표조합원 선임은 그를 통하여 조합원으로서의 권리를 행사하는 등의 절차적 편의를 위한 것일 뿐, 양수인의 조합원 자격 여부를 정하기 위한 것이 아닌데도, 공유자 전원이 대표조합원 선임을 통하여 양수인에게 조합원 자격을 부여할지 여부를 임의적으로 결정할 수 있게 되고, ② 공유자 중 일부가 지분을 양도하였고 그 양도인에 대표조합원이 포함되어 있지 않을 경우에도 대표조합원을 기준으로 판단하여야 한다면, 실제 지분을 양도한 바 없는 대표조합원이 양도인 요건을 갖추었는지에 따라 그 양수인의 조합원자격의 인정 여부가 달라지는 부당한 결과가 되며, ③ 이 사건과 같이 공유자 전원이 대표조합원을 선임하지 않은 경우에는 그 기준마저 정할 수 없는 문제가 있다.

나아가 피고는 이 사건에서 C과 F이 C을 대표조합원으로 선임하는 대표조합원 선임동의서를 작성하여 원고에게 제출한 바 없더라도, 당초부터 이 사건 부동산을 소유하다가 원고의 조합설립에 동의하고 분양신청을 한 바 있는 C을 대표조합원으로 보아야 하므로, 양도인 요건의 구비 여부는 C을 기준으로 판단하면 된다는 취지의 주장을 하나, 대표조합원은 그 보유하는 지분의 비율이나 이를 취득한 시기 등과 관계없이 그 선임 당시 조합원 자격이 있는 공유자 중 1인이기만 하면 되고, 조합설립인가 후에 비로소 지분을 양수한 공유자도 대표조합원으로 선임될 수 있으므로(원고의 정관 제9조 제3항 제3호 참조, 조합설립에 대한 동의 또는 분양신청 후에 지분을 양수한 경우에도 마찬가지이다), 공유자 전원인 C과 F이 그중 C을 대표조합원으로 선임한 바 없고, F이 조합원 자격을 가지지 못한다는 사정이 보이지도 않는 이상, 공유자 중 1인에 불과한 C이 당연히 대표조합원의 지위를 가진다고 할 수 없다.

한편 피고는 대표조합원의 존재 여부와 관계없이 여러 명의 양도인 중에서 1인이라도 양도인 요건을 갖추고 있으면 된다는 취지의 주장도 하나, 위와 같이 여러 명의 양도인 중에서 대표조합원만을 기준으로 일률적으로 양도인 요건을 갖추었는지를 판단하여서는 아니 된다고 해서, 그 양수인이 양도인 요건을 갖추지 못한 양도인으로부터 양수한 지분에 관하여도 조합원 자격을 취득한다고 볼 수는 없다.

라) 결국 이 사건 예외사유에 있어 양도인 요건의 구비 여부는 대표조합원 1인만을 기준으로 할 것이 아니라 실제 양도인을 기준으로 하여야 하고, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 지분을 각각 양수한 경우에는 그 지분별로 해당 지분을 양도한 양도인이 양도인 요건을 구비하였는지를 따져보아야 한다. 이는 이 사건 본문 규정이 일부 지분의 양도를 그 적용대상에서 제외하지 않고 있는 이상, 이 사건 예외사유에 해당할 경우 일부 지분의 양수인이라고 해서 조합원 자격을 가지지 못한다고 볼 수 없기 때문이다. 또한 구 도시정비법 제39조 제1항 본문 제3호 역시 조합설립인가 후에도 토지 등 전부가 아니라 그 일부 지분의 양도가 허용됨을 전제로 하고 있다.

다만 그로 인하여 공유자 전원이 아니라 그중 일부만이 조합원 자격을 가지는 결과가 발생할 수 있기는 하나, 이 사건과 같이 양수인이 양도인 요건을 갖춘 양도인과 양도인 요건을 갖추지 못한 양도인으로부터 일부 지분씩을 양수한 경우에 양도인 요건을 갖춘 양도인으로부터 양수한 지분에 대해서도 일괄하여 이 사건 예외사유에 해당하지 않는 것으로 본다고 해서, 위와 같은 결과가 발생하는 것을 막을 수 있는 것도 아니다. 즉 이 사건 사안에서도 만일 C이 소유기간 10년 및 거주기간 5년이 되기 전에 F에게 이혼이 아닌 다른 원인으로 이 사건 부동산 중 1/2 지분을 양도하였다면, C은 조합원 자격이 있는 공유자이지만, F은 조합원 자격이 없는 공유자이므로, 공유자 전원이 아니라 그중 일부만이 조합원 자격을 가지는 경우에 해당하게 되었을 것이다. 따라서 양수인의 일부 지분에 관한 조합원 자격을 일률적으로 제한할 것이 아니라 위와 같은 결과가 발생하였을 경우에 관하여 의결권 산정과 주택 공급 등의 기준을 정함으로써 문제를 해결하여야 한다.

마) 특히 이 사건 사안에서 만일 피고가 먼저 양도인 요건을 갖춘 C으로부터 이 사건 부동산 중 1/2 지분을 양수하였다면, 그 양수는 이 사건 예외사유에 해당하므로, 피고와 F 모두 조합원 자격을 가지면서 이 사건 부동산 중 각 1/2 지분을 보유하는 공유자로서 그중 1인을 대표조합원을 선임하고 그를 통하여 조합원으로서의 권리를 행사할 수 있었을 것이다. 그런데 피고가 그 후 양도인 요건을 갖추지 못한 F으로부터 나머지 1/2 지분을 양수하였더라도, 그것 때문에 피고가 C으로부터 이 사건 부동산 중 1/2 지분을 양수함으로써 이미 취득한 조합원의 지위를 상실하게 된다고 보는 것은 부당하므로, 피고는 여전히 이 사건 부동산 중 1/2 지분에 관하여 조합원의 지위를 가진다고 보아야 한다.

또한 이 사건 사안에서 만일 피고가 C으로부터 이 사건 부동산 중 1/2 지분을 양수하여 피고와 F 모두 조합원 자격을 가지면서 이 사건 부동산을 공유하게 되었다면, 그 후 제3자가 F으로부터 나머지 1/2 지분을 양수하여 조합원 자격이 없는 공유자가 된 경우에도, 피고가 이미 취득한 이 사건 부동산 중 1/2 지분에 관한 조합원의 지위를 상실한다고 볼 수 없음은 마찬가지이다.

이처럼 위와 같은 사례들에서 피고가 조합원의 지위를 상실하지 않는다고 본다면, 비록 이 사건에서 피고가 C의 지분과 F의 지분을 한꺼번에 양수하기는 하였으나, 그러한 사정만으로 위와 같은 사례들에 있어서와 달리 피고가 C으로부터 양수한 이 사건 부동산 중 1/2 지분에 관하여 조합원 지위를 취득하지 못한다고 보기는 어렵다.』

1. 관련규정

[도시 및 주거환경정비법]

제39조(조합원의 자격 등)

 ① 제25조에 따른 정비사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말하며, 사업시행자가 토지주택공사등인 경우에는 제72조에 따른 분양신청을 할 수 있는 자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자만 해당한다)로 하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 다만, 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」 제25조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말한다)를 조합원으로 본다.

1. 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때

.

② 「주택법」 제63조 제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우

. 

4. 1세대(제1항 제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우

[도시 및 주거환경정비법 시행령]

제37조(조합원)

① 법 제39조 제2항 제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. 이 경우 소유자가 피상속인으로부터 주택을 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 주택의 소유기간 및 거주기간을 합산한다.

1. 소유기간 : 10년

2. 거주기간(「주민등록법」 제7조에 따른 주민등록표를 기준으로 하며, 소유자가 거주하지 아니하고 소유자의 배우자나 직계존비속이 해당 주택에 거주한 경우에는 그 기간을 합산한다) : 5년

2. 문제의 소재

도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 합니다.) 제39조 제2항 본문에 의하면, 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후에는 해당 재건축사업의 건축물 또는 토지(이하 ‘부동산’이라 합니다.)를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외합니다.)한 자는 재건축조합의 조합원이 될 수 없는 것입니다.

그런데, 도시정비법 제39조 제2항 단서 제4호 및 도시정비법시행령 제37조 제1항에 의하면, 양도인이 1세대(여러 명의 토지 등 소유자가 1세대에 속하는 때를 말합니다.) 1주택자로서 주택 소유기간이 10년 이상이고, 거주기간이 5년 이상인 경우, 그 양도인으로부터 그 부동산을 양수한 자는 재건축조합의 조합원이 될 수 있는 것입니다.

여기서 해당 부동산을 여러 명이 공유하고 있는 경우, 공유자 중 대표조합원만 1세대 1주택자로서 주택 소유기간이 10년 이상이고, 거주기간이 5년 이상인 경우라는 요건(이하 ‘양도인 요건’이라 합니다.)을 갖추면, 공유자들로부터 전체 지분을 양수한 양수인이 재건축조합의 조합원이 될 수 있는 것인지, 공유자들 전부가 양도인 요건을 갖추어야 공유자들로부터 전체 지분을 양수한 양수인이 재건축조합의 조합원이 될 수 있는 것인지 문제되는 것입니다.

 3. 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결에 관하여

가. 사안

원고는 서울 서초구 ** 일대에서 재건축사업을 진행하는 재건축조합인 것입니다.

당초 갑이 위 재건축사업 정비구역 내에 있는 부동산(이하 '이 사건 부동산'이라 합니다.)의 소유자이었고, 갑은 원고의 조합설립인가 무렵 이 사건 부동산의 소유자 자격으로 원고 조합설립에 대해 동의를 하여 원고의 조합원이 되었습니다.

그런데, 갑은 배우자 을과 이혼을 하게 되었고, 을은 이 사건 부동산 중 1/2 지분에 관하여 재산분할을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳐 갑과 을이 이 사건 부동산의 공유자가 되었습니다.

한편, 갑의 채권자들은 이 사건 부동산 중 갑의 지분에 관하여 강제경매를 신청하였고, 강제경매절차가 진행되어 이 사건 부동산 전부를 경락 받아 소유권을 취득하였고, 다만 그 소유권이전등기는 집행법원의 촉탁에 따라 마쳐졌습니다.

이러한 상황에서 원고는 피고를 상대로 피고가 원고의 조합설립인가를 받은 이후에 이 사건 부동산의 소유권을 취득하였으므로 도시정비법 제39조 제2항 본문에 따라 조합원 자격을 취득할 수 없고, 도시정비법 제39조 제3항, 제73조에 따라 손실보상 대상자가 된다고 하면서 원고의 매도청구권 행사에 따라 원고와 피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약이 성립되었다 할 것이기에 ‘피고는 원고로부터 매매대금을 지급 받음과 동시에 원고에게 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기절차를 이행하고, 위 부동산을 인도하라.’는 청구를 하였습니다.

이에 대해 피고는 도시정비법 제39조 제2항 단서 중 제4호 및 제5호, 도시정비법 제37조 제2항 제2호, 제5호에 해당하여 예외적으로 조합원 자격을 취득하였으므로 원고의 청구에 응할 수 없다고 주장 하였습니다.

나. 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결

원심은, [이 사건의 주된 쟁점은 양수인인 피고가 양도인 요건을 갖춘 양도인인 갑과 양도인 요건을 갖추지 못한 양도인인 을로부터 일부 지분씩을 양수한 경우에 피고가 전체 지분에 대해 재건축조합의 조합원이 될 수 있는지 여부가 된다.]라고 하면서 [결국 피고가 전체 지분에 대해 재건축조합의 조합원이 될 수 있는지 여부를 판단함에 있어서 양도인 요건의 구비 여부는 대표조합원 1인만을 기준으로 할 것이 아니라 실제 양도인을 기준으로 하여야 하고, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 지분을 각각 양수한 경우에는 그 지분별로 해당 지분을 양도한 양도인이 양도인 요건을 구비하였는지를 따져보아야 한다.]고 판단하였던 것입니다.

원심은 위와 같은 판단에 근거하여 ① 피고가 갑으로부터 양수한 1/2 지분에 대해서는 조합원 자격이 있는 것이어서 원고가 매도청구권을 행사할 수 없으나, 원고의 정관 규정에 따라 피고가 원고에게 신탁을 원이으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있고, ② 피고가 을로부터 양수한 1/2 지분에 대해서는 조합원 자격이 없는 것이어서 원고가 매도청구권을 행사할 수 있는 것이기에 피고가 원고에게 매매대금을 지급받음과 동시에 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 판단하였던 것입니다.

이에 대해 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결은 [원심은, 피고가 이 사건 경매절차를 통해 소외 1과 소외 4로부터 그들이 소유한 이 사건 부동산의 각 1/2 지분을 양수하였는데, 피고가 소외 1로부터 양수한 1/2 지분에 대해서는 구 도시정비법 제39조 제2항 단서 제4호가 적용되지만, 소외 4로부터 양수한 1/2 지분에 대해서는 위 조항이 적용되지 않는다고 판단하여, 사업시행자인 원고가 구 도시정비법 제39조 제2항 본문 규정에 따라 조합원 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여 가지는 구 도시정비법 제39조 제3항, 제73조에 따른 매도청구권의 행사를 이 사건 부동산의 1/2 지분에 대해서만 인정하였다.

원심판결 이유를 관련 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 이러한 원심의 판단은 수긍할 수 있고, 거기에 원고의 상고이유 주장과 같은 구 도시정비법 등에 관한 법리오해, 피고의 이 부분 상고이유 주장과 같은 가압류의 처분금지효, 헌법 제23조, 구 도시정비법 등에 관한 법리오해 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.]고 판단 하였습니다.

4. 결어

대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결의 취지에 비추어 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 재건축조합 설립인가 후에 해당 재건축사업의 부동산으로 여러 명이 공유하고 있는 부동산의 전체 지분을 양수한 경우, 대표조합원만 양도인 요건을 갖추어서는 전체 지분에 대해 조합원 자격을 가질 수 없는 것이고, 공유자들 전부가 양도인 요건을 갖추어야 전체 지분에 대해 조합원 자격을 가질 수 있다고 할 것입니다.

그리고, 여러 명이 공유하고 있는 부동산의 전체 지분을 양수한 경우, 양도인 요건을 갖춘 공유자로부터 양수한 지분에 대해서는 조합원 자격을 가질 수 있다고 할 것이나, 양도인 요건을 갖추지 못한 공유자로부터 양수한 지분에 대해서는 조합원 자격을 가질 수 없다고 할 것입니다.

위 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결의 취지에 근거하여 국토교통부는 2025. 11. 4.경 각 지방자치단체에 공문을 발송하여 투기과열지구 내 조합원 지위 양도 제한과 관련하여 기존의 ‘A, B가 공유 중인 투기과열지구내 주택을 양도시, 대표조합원만 예외사유를 충족하면 전체 지분에 대한 지위 양도 허용’이라는 법령 해석을 ‘공유자별로 예외사유 충족여부를 판단하고, 예외요건을 충족하는 공유자의 지분은 지위양도 허용, 미충족 공유자의 지분은 지위 양도 제한’으로 변경 하였습니다.