임대차보증금반환채권에 질권이 설정되어 있는데 주택이 양도된 경우 

A는 주택의 소유자이고, B는 주택임대차보호법 상의 대항력을 갖춘 임차인입니다.

B는 A로부터 주택을 임차하면서 임대보증금을 마련하기 위해 C캐피탈 주식회사(이하 'C캐피탈'이라고 합니다)로부터 전세자금 대출을 받았습니다.

C캐피탈은 B에게 전세자금대출을 하면서 담보로 B의 A에 대한 임대보증금반환채권에 질권을 설정하였습니다(이 경우 B가 질권설정자, C캐피탈이 질권자입니다).

이때 C캐피탈은 A로부터 '질권 설정 승낙서 및 임차보증금 반환 확약서'에 서명을 받았는데, 위 '질권 설정 승낙서 및 임차보증금 반환 확약서'에는 "임대차 목적물의 매매로 인하여 주택의 소유자(임대인)가 변경될 경우에 매매계약서에 귀사에서 전세자금대출이 취급되었고, 질권 설정 내용과 새로운 소유자에게 적용된다는 사실을 명기하고 동 내용을 귀사에게 통보하기로 합니다"라는 약관조항이 있습니다.

그런데 C캐피탈은 A에게 위 약관의 내용을 설명해 주지는 않았습니다.

그 후 A는 주택을 D에게 양도하였고, C캐피탈에게 주택을 D에게 양도했다는 사실을 통지하지는 않았습니다.

한편 B는 C캐피탈에게 전세자금대출금을 상환하지 못했습니다.

1. C캐피탈은 A를 상대로 임대보증금을 지급하라고 할 수 있을까요?

우선 임대차보증금반환채권에 질권이 설정된 경우 임대인은 질권자에게 질권이 설정된 보증금을 반환할 의무가 있는 것이 원칙입니다.

한편 임차주택이 양도되는 경우에는, 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것으로 간주됩니다(주택임대차보호법 제3조 제4항).

임대인의 지위를 승계한다는 것은, 임대주택 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다는 것입니다(대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 등).

임차인이 임대차보증금반환채권에 질권을 설정하고 임대인이 그 질권 설정을 승낙한 후에 임대주택이 양도된 경우에는 어떻게 되는지가 문제 될 수 있는데, 이에 관하여 대법원은 이 경우에도 임대인은 임대차관계에서 탈퇴하고 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다고 판단하였습니다(대법원 2018. 6. 19. 선고 2018다201610 판결 참조).

결국 C캐피탈은 A가 아니라 주택양수인인 D를 상대로 임대보증금을 지급하라고 청구해야 할 것입니다.

2. A가 '질권 설정 승낙서 및 임차보증금 반환 확약서'에서 정한 약관조항을 이행하지 않은 경우에는 결론이 달라질까요?

사업자에게는 약관의 명시·설명의무가 있고, 이를 위반한 경우 해당 약관을 계약의 내용으로 주장할 수 없습니다(약관의 규제에 관한 법률 제3조 제2항, 제3항, 제4항).

그러나 고객이 약관의 내용을 충분히 잘 알고 있는 경우, 약관의 내용이 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 사업자가 별도의 설명을 하지 않아도 충분히 예상할 수 있는 사항이거나 이미 법령에 의하여 정하여진 것을 되풀이하는 것에 불과한 경우에는 그 약관이 바로 계약 내용이 되어 당사자에 대하여 구속력을 가지므로 사업자로서는 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없습니다. 다만 위와 같이 사업자가 고객에게 약관의 내용을 따로 설명할 필요가 없는 특별한 사정이 있다는 점은 이를 주장하는 사업자에게 입증책임이 있습니다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2010다19990 판결, 대법원 2010. 9. 9. 선고 2009다105383 판결 등 참조).

그런데 위 사안에서 C캐피탈은 A로부터 '질권 설정 승낙서 및 임차보증금 반환 확약서'에 서명을 받으면서, "임대차 목적물의 매매로 인하여 주택의 소유자(임대인)가 변경될 경우에 매매계약서에 귀사에서 전세자금대출이 취급되었고, 질권 설정 내용과 새로운 소유자에게 적용된다는 사실을 명기하고 동 내용을 귀사에게 통보하기로 한다"라는 약관조항을 설명하지 않았습니다.

C캐피탈이 위 약관조항의 경우 따로 설명할 필요가 없다는 점을 입증하지 못한다면 위 약관조항을 계약의 내용으로 주장하지 못할 것입니다.

이러한 경우 비록 A가 임대주택을 D에게 양도한 후 위 약관에서 정한 바에 따라 C캐피탈에게 그 사실을 통지하지 않았다 하더라도, A에게 약관 위반의 책임을 물을 수는 없을 것입니다.