들어가며며
다가구주택 임대차 중개 시 개업공인중개사가 어디까지 설명해야 하는지 흥미로운 판례가 있어 소개하려고 합니다. 선순위 임차인들이 있을 경우 그리고 임대인이 자료 제출을 거부하는 경우, 공인중개사는 어디까지 중개의뢰인에게 설명을 해야 할까요?
임차인이 공인중개사로부터 다수의 선순위 보증금이 있다는 정도의 설명만 듣고 다가구주택에 관하여 임대차계약을 하고 추후 보증금을 받지 못했을 때, 공인중개사의 과실로 보아 이를 협회에 청구할 수 있을까요?
이 사건의 경우, 1심, 2심, 3심 판단이 모두 달랐는데요, 각 심급마다 어떻게 판단했는지 한번 살펴보시죠.
사실관계
원고 : 임차인 / 피고 : 공제조합 / 피고보조참가인 : 공인중개사
원고는 2020. 4. 8. 피고보조참가인의 중개로 다가구주택 보증금 1.1억, 임대차기간 2020. 4. 26. ~ 2022. 4. 26. 임대차계약 체결
중개대상물 확인설명서 중 소유권 외의 권리사항란에 채권최고액 7.15억 원, 실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리사항란에 '임대인의 자료제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명함'이라고 기재되어 있음
경매 진행되어 원고는 아무런 금원을 받지 못함
1심 법원의 판단 - 공인중개사가 중개하면서 원고에게 중개대상물의 확인설명의무를 제대로 이행하지 않은 과실이 있음 / 원고 청구 인용, 책임제한 60%
서울중앙지방법원 2023. 11. 8. 선고 2022가단5343637 판결
피고보조참가인이 이 사건 확인 · 설명서의 '⑨ 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항'란에 '임대인의 자료제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명함.'이라고 기재한 사실은 앞서 본 바와 같은바, 피고보조참가인은 위와 같이 기재하였을 뿐 원고에게 D의 구술과는 달리 선순위 임대보증금의 합계액이 고액이어서 이 사건 주택에 대한 경매절차가 진행될 경우 원고가 전세금을 전부 또는 일부 회수하지 못할 위험성이 있다는 점을 충분히 설명하거나 고지하였다고 보이지 않는다.
임대인이 다가구주택의 선순위 임차인의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료제공을 거부해 공인중개사가 그 실상을 정확히 알기 어려운 경우라도, 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세에 비추어 이미 계약된 임대차보증금이 상당하여 이 사건 주택의 담보가치를 넘을 수 있다는 사정을 충분히 알 수 있었다면, 공인중개사가 중개대상물 확인·설명서에 임대인이 자료를 제공하지 않는다면서 선순위가 다수 있다는 식으로만 기재한 것은 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있어 임차인에게 그릇된 정보를 전달한 것이라고 볼 수 있다.
이 사건에 관하여 보건대, 피고보조참가인은 D이 자료를 주지 않는다는 이유로 이 사건 확인·설명서에 아무런 금액의 제시 없이 막연히 선순위가 다수 있다는 식으로만 기재하였는데, 피고보조참가인은 부동산중개업을 전문으로 하는 사람으로 이 사건 주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금 시세 등에 비추어 그 내용이 불충분하거나 부정확할 수 있음을 충분히 알 수 있었다고 보임에도 원고에게 이를 알리지 않아 그릇된 정보를 전달한 것이라고 볼 수 있다.
항소심 법원의 판단 - 중개인은 설명 의무를 다하였고, 과실이 있다고 보기 어려움 / 원고 청구 기각
서울중앙지방법원 2024. 9. 4. 선고 2023나72693 판결
임대인이 그 제출 요구에 불응하였고, 원고도 임대인의 자료 제출 불응 사실을 알고 이 사건 임대차계약을 체결한 점
임대인이 공시되지 않는 임차권의 존부에 관한 정보 제공을 거부할 경우 공인중개사로서는 더 이상 임차권의 존부, 내용을 확인할 방법이 없는 점
임대인이 다가구주택의 기존 임대차 내역에 관한 자료 제출을 거부할 경우 공인중개사는 제출이 거부된 사실을 고지하면 족하고, 그 제출을 다시 촉구하여야 한다거나 임대차보증금을 회수할 수 없는 위험이 있음을 구체적으로 중개대상물 확인․설명서에 명시할 의무를 부담한다고 보기는 어려운 점
이 사건 다가주택은 전체 8세대로 이루어져 있고, 원고는 이미 선순위 임차권이 여럿 있음을 인지한 상태에서 이 사건 임대차계약을 체결한 점
같은 건물 내의 임대차계약은 유사한 조건으로 체결되는 것이 일반적이므로, 다른 호실의 임대차보증금이 이 사건 임대차계약의 임대차보증금(1억 1,000만 원)과 유사한 수준일 것으로 생각할 수 있고, 그에 따르면 이 사건 다가구주택에 이미 7억 원 정도의 임대차보증금이 존재할 수 있음은 일반인인 원고도 예상 가능하다고 보이는 점(피고보조참가인이 다른 호실의 임대차계약을 월세계약으로 설명하였다고 인정할 증거가 없고, 이 사건 K호를 제외한 다른 호실의 임대차보증금을 합산한 금액을 평균하면 원고의 임대차보증금 액수와 큰 차이가 없다)
피고보조참가인이 원고에게 이 사건 다가구주택의 다른 임대차보증금의 액수를 구체적으로 이야기한 사실이 없고, ‘선순위 다수 있음’이라고만 설명하였기에 임대차보증금 내역에 대하여 허위나 잘못된 정보를 제공하였다고 보기 어려움
대법원의 판단 - 공인중개사의 과실이 있고, 원고의 손해 사이에 인과관계가 있음 / 파기 환송
대법원 2025. 12. 4. 선고 2024다283668 판결
개업공인중개사와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사․확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있다.
개업공인중개사는 다가구주택의 일부에 대한 임대차계약을 중개할 경우 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 성실하고 정확하게 제공하여야 할 의무를 부담한다.
따라서 개업공인중개사는 임차의뢰인에게 부동산등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인․설명하는 것에 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 그 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다.
또한 구 공인중개사법 시행규칙 서식에 따른 중개대상물 확인․설명서 중 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항’란에는 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 위 중개대상물 확인․설명서에 기재하여야 할 의무가 있다(대법원 2023. 11. 30. 선고 2023다259743 판결 등 참조).
나아가 개업공인중개사로서는 설령 임대인이 관련 자료의 제공을 거부하였더라도 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 주변 임대차보증금 시세에 비추어 먼저 대항력과 확정일자를 취득했거나 소액임차인으로 보호받는 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 확인할 수 있고, 이러한 선순위 임대차보증금채권의 존부 및 그 범위는 임차인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 따져보고 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 사항이다.
개업공인중개사는 선량한 관리자의 주의와 신의성실로써 해당 다가구주택에 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사․확인하여 임차의뢰인에게 성실하게 설명하여야 할 의무가 있다고 보아야 한다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다.
“임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 원고에게 구두로 설명하였다.”라는 내용이 전부이고, 이 사건 다가구주택 임차인들의 임대차보증금이 얼마인지, 그중 소액보증금이 얼마인지 전혀 알 수 없게 되어 있다.
개업공인중개사로서는 설령 임대인이 관련 자료제공을 거부하여 실상을 정확히 알기 어려웠더라도 이 사건 다가구주택의 규모와 전체 세대수, 인근 유사 부동산의 임대차보증금시세 등을 확인하여 이 사건 다가구주택에 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 정도는 충분히 알 수 있었다. 그런데도 참가인은 중개대상물 확인․설명서에 위와 같이 기재하였을 뿐 선순위 임대차보증금채권이 얼마나 있을 수 있는지 조사․확인하여 원고에게 설명하지 않았다. 따라서 참가인이 개업공인중개사로서 준수하여야 할 선량한 관리자의 주의의무를 다하였다고 볼 수 없고, 원고로서는 이미 다른 호실에 상당한 금액의 선순위 임대차보증금채권이 존재할 수 있다는 사정을 알았다면 이 사건 다가구주택을 임차하지 않았거나 적어도 같은 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 가능성이 높다.
결론
공인중개사로서는 다가구주택을 중개할 때, 설령 임대인이 자료 제출을 거부하더라도 단순히 '선순위 다수 있음'에 그치지 않고, 전체 세대수, 인근 부동산 시세를 고려한 보증금액 등 대략적인 정보를 중개의뢰인에게 제공할 의무가 있습니다.
만약 이러한 정보를 제공받지 못했고 경매를 진행하였음에도 배당을 받지 못했다면, 임차인은 중개사의 과실을 이유로 협회에 '공제금 등 청구의 소'를 제기할 수 있습니다.
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