조합원 자격에 관한 주택법 규정을 위반한 조합가입계약 당연무효? 

1. 사안의 쟁점

지역주택조합에 조합가입계약을 하고자 하는 경우 일정한 자격을 갖추고 있어야 하는데, 관련 주택법령에서는 지역주택조합의 주택조합설립인가신청일부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 세대원 전원이 주택을 소유하지 아니하거나 주거전용면적 60㎡ 이하의 주택 1채를 소유한 세대주인 자에 한하여 조합원이 될 수 있다고 규정하고 있습니다.

그런데 이러한 자격을 갖추지 못한 사람이 조합가입계약을 체결한 경우 주택법 위반으로 그 계약이 무효가 되는지 여부가 문제가 되었습니다.

또한, 조합가입계약 체결 이후 조합원 자격요건을 충족하지 못하게 되어 조합원 지위를 상실하게 되면 이미 납부한 분담금을 돌려받을 수 있는지, 지위 상실 이후에는 납부하지 않아도 되는지 여부도 함께 문제가 되었습니다.

 위 쟁점에 대한 최근 대법원 판례를 통해 관련 법리를 살펴보도록 하겠습니다.

2. 대법원의 판단

[대법원 2022. 7. 14. 선고 2021다281999(본소), 2021다282008(반소) 판결 조합원부담금청구, 조합원지위부존재확인등]

가. 조합원 자격에 관한 주택법 규정을 위반한 조합가입계약도 당연무효는 아님

지역주택조합의 조합원 자격에 관한 구 주택법이나 그 시행령의 규정은 단순한 단속규정에 불과할 뿐 효력규정이라고 할 수 없어 당사자 사이에 이에 위반한 약정을 하였다고 하더라도 그 약정이 당연히 무효라고 할 수는 없다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다17954 판결,대법원 2011. 12. 8. 선고 2011다5547 판결참조). 다만, 당사자가 통정하여 위와 같은 단속규정을 위반하는 법률행위를 한 경우에 비로소 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위에 해당하게 된다(대법원 1993. 7. 27. 선고 93다2926 판결, 대법원 2015. 9. 10. 선고 2012다44839 판결 참조).

이 사건에서 피고가 이 사건 조합가입계약을 체결할 당시 본인과 세대원인 배우자 명의로 각 1채씩 주택을 소유하고 있어 조합원 자격 요건을 충족하지 못하였지만, 추가로 원고와 피고가 통정하여 위와 같은 단속규정을 위반하여 이 사건 조합가입계약을 체결하였다는 사정에 관한 아무런 증거가 제출되지 아니하였다. 따라서 그와 같은 사정만으로는 피고가 원고와 사이에 체결한 이 사건 조합가입계약이 당연히 무효라고 볼 수는 없다.

나. 조합원 지위를 상실하게 되는 경우 상실 전까지 발생한 분담금에 대해서는 납부의무가 있음

지역주택조합과 조합원 사이의 법률관계는 근거 법령이나 조합 규약의 규정, 조합총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율된다. 일반적으로 지역주택조합사업은 무주택자들이 주택 마련이라는 일정한 목적을 가지고 조합설립 준비단계에서부터 사업부지의 확보, 조합의 설립과 사업계획승인, 아파트 등 주택의 건축에 이르기까지 일련의 절차를 진행하여 시행되고, 조합원은 사업의 진행과정에서 그 진행단계에 따라 지속적으로 발생하는 사업비에 충당할 부담금을 납부할 의무를 진다. 이 사건에서 근거 법령에 따라 마련된 원고의 조합 규약이나 이 사건 조합가입계약에는 조합원의 의무로서 부담금 및 기타 비용에 관한 납부의무를 정하고, 조합원 지위를 상실한 경우 납부한 부담금에 대하여 별도의 환불 범위, 방법 및 시기 등을 정하고 있다. 이러한 지역주택조합사업과 조합가입계약의 성질, 조합 규약이나 조합가입계약의 내용, 당사자들의 의사, 조합원 부담금 납부의 성질, 형태와 방법 등을 고려하여 보면, 조합원이 그 지위를 상실하면 그 효력은 장래에 향해서만 미친다고 보아야 한다.

따라서 조합가입계약 체결 당시에는 조합원 자격 요건을 충족하였으나 주택조합설립인가신청일 이후 조합원의 지위를 상실한 자는 그 지위를 상실한 이후부터는 그 후 이행기가 도래하는 부담금을 납부할 의무를 면하지만, 그 전에 발생하여 이행기가 도래한 부담금은 이를 납부할 의무가 있다.

나아가 이 사건 조합가입계약의 내용, 당사자들의 지위, 부담금 납부의무의 내용이나 성질에 비추어 보면, 조합가입계약을 체결하였으나 그 당시는 물론 주택조합설립인가신청일까지도 조합원 자격 요건을 충족하지 못한 자에 대하여도 마찬가지로 볼 수 있으므로 그와 같은 자는 주택조합설립인가신청일 이후 이행기가 도래하는 부담금을 납부할 의무를 면하지만, 그 전에 발생하여 이행기가 도래한 부담금은 이를 납부할 의무가 있다.

3. 결론

지역주택조합 가입계약도 다른 분양계약의 경우와 마찬가지로 조합 또는 대행사 측의 무리한 영업으로 체결이 되는 경우가 있는데, 처음에 조합원 자격에 대해 부주의하게 확인하고 계약을 체결하였다거나 사업이 너무 장기간 지체되어 그 사이 주택법령 위반으로 조합원 자격 및 지위를 상실하게 되는 일이 발생하는 경우 해당 조합원은 위 판례의 결과와 같이 매우 큰 손해를 감수하게 될 수 있습니다.

법원의 판례에서 나타나는 바와 같이 지역주택조합가입계약에 대한 책임은 결코 작지 않으므로, 계약 체결 전 법률전문가의 자문과 이를 통한 매우 신중한 검토를 마치신 뒤 최종 결정을 하셔야 할 것입니다.