임대차보증금 중 일부공탁하면 효력이 없지만, 근소한 차이면... 

1. 사안의 쟁점

임대인이 임차인과 임대차보증금반환을 두고 분쟁을 하는 중 보증금을 변제공탁하는 경우가 있는데, 공탁을 통해 변제를 할 때는 일부공탁이 되지 않기 위해 미리 충분한 검토를 해야 합니다.

대법원 판례에 따르면, 일부 공탁은 원칙적으로 무효여서 채무소멸의 효과가 발생하지 않기 때문입니다.

“변제공탁이 유효하려면 채무 전부에 대한 변제의 제공 및 채무 전액에 대한 공탁이 있어야 하고, 채무 전액이 아닌 일부에 대한 공탁은 일부의 제공이 유효한 제공이라고 볼 수 있거나 변제자의 공탁금액이 채무의 총액에 비하여 아주 근소하게 부족하여 해당 변제공탁을 신의칙상 유효한 것이라고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고는 채권자가 이를 수락하지 않는 한 그 공탁 부분에 관하여서도 채무소멸의 효과가 발생하지 않는다(대법원 2002. 5. 10. 선고 2002다12871, 12888 판결).”

임대인이 보증금반환을 해주지 못했는데, 임차인이 임차권등기를 하고 부동산을 먼저 송을 제기해오자 임대인이 소송 중 보증금 원금에 대해서만 변제공탁을 하였을 때 그 공탁이 유효한지 여부를 두고 다툼이 된 사건이 있습니다.

이와 관련하여 하급심 판례에서 설명한 아래 법리를 참고하시면 좋을 것 같습니다.

2. 법원의 판단

[의정부지방법원 고양지원 2024. 10. 11. 선고 2024가단58*** 판결 임대차보증금]

1) 원고(임차인) 주장

피고는 임대차보증금 60,000,000원에 대한 2024. 3. 8.부터의 지연손해금을 제외하고 원금 60,000,000원만 공탁하였으므로 피고의 공탁은 일부공탁으로서 무효이다.

2) 피고(임대인) 주장

피고는 위 임대차보증금 60,000,000원에 대하여 공탁하였고 이는 유효하다.

3) 법원 판단 - 근소한 차이여서 신의칙상 유효

원고가 2024. 3. 7. 피고에게 이 사건 부동산을 인도한 사실, 피고가 2024. 3. 22. 60,000,000원을 공탁한 사실은 앞서 인정한 것과 같다. 피고가 공탁할 당시 원고에게 지급하였어야 하는 지연손해금은 123,287원[= 60,000,000원 x 연 5% x 15일(2024. 3. 8.부터 2024. 3. 22.까지)/ 365일, 원 미만 단위는 버림]임은 계산상 명백하다. 따라서 피고의 채무 총액 대비 공탁금액의 비율이 0.205%(= 123,287원 / 60,123,287원 x 100)에 불과함을 알 수 있다. 피고의 위 공탁은 공탁금액이 채무의 총액에 비하여 아주 근소하게 부족하여 신의칙상 유효하다고 봄이 타당하다.

3. 결론

위와 같이 임대인(채무자)은 원금 이외에 발생한 이자나 지연손해금에 대해서도 정확히 계산하여 함께 공탁을 하여야 합니다.

위 사건에서는 임대인이 비교적 빠른 시기에 공탁을 하여서 지연손해금의 액수가 원금과 비교하여 매우 작은 금액이었고, 이로 인해 신의칙상 공탁 전체가 효력이 없다고 보기는 어렵다는 판단이 나왔으나, 만일 임대인이 더 늦은 시기에 공탁을 하여 상당한 지연손해금이 발생한 상태였다면 임대인의 공탁은 무효 판단을 받았을 것입니다.

만일 공탁이 무효가 된다면 전체 원금을 기준으로 지연손해금이 계속 발생하는 것이므로 공탁자는 상당한 손해를 입게 될 수 있습니다. 따라서 변제공탁을 시도하는 경우 일부공탁이 되지 않도록 충분한 법리 검토를 마치고 산출된 금액을 공탁해야 할 것입니다.