임대차기간을 채우지 못한 경우 임차인이 투자한 건축비용 정산 

1. 사안의 쟁점

임대차계약을 체결할 때 임차인이 2억 5천만 원을 들여 건물을 신축한 다음 장기간 저렴한 월세로 임대차계약을 체결하고 임대차계약이 기간만료로 종료되면 임대인에게 신축건물의 소유권을 귀속시키기로 약정하였는데, 임차인이 중도에 월세를 계속 연체하여 임대인이 이를 사유로 임대차계약에 대한 해지통지를 하고 임대차계약이 일찍 종료된 경우, 건물 신축비용에 대한 정산 문제가 발생하게 됩니다.

대법원은 임대차계약에서 임차인이 임대인 소유의 토지상에 건물을 신축하여 비교적 장기인 임대차기간 동안 사용토록 하고 그 기간의 만료 후 또는 차임연체 등의 사유가 발생하는 경우 위 건물을 임대인에게 인도하기로 약정한 사안에서, 차임연체 등의 사유로 임대차계약이 중도에 해지되는 경우에는 통상적인 임대차계약과는 달리 차임선불금 상당의 건물신축비용까지 포함한 정산절차가 예정되어 있다고 보는 것이 합리적인 의사해석이라고 판단한 바 있습니다(대법원 2005. 7. 15. 선고 2005다19415 판결 참조).

즉, 임차인이 부담한 건물신축비용은 차임 총액 중 일부의 선불금으로 보아야 하니 당초 임대차계약으로 정한 임대차기간을 채우지 못한 경우, 임차인은 그 동안의 영업수익만으로는 건물을 건축하는 데 소요된 비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 형평의 이념에 비추어 임대인이 임차인으로부터 건물을 인도받기 위해서는 건물 신축비용에 관한 정산절차를 거쳐야 하는 것이 타당하다는 것입니다.

아래 소개해드릴 판결 사례에서는, 중도해지의 경우 건축비용의 합리적인 정산방법이 무엇인지와 임대인의 해지통지에도 불구하고 임차인이 명도소송 중에도 계속 건물사용을 하여 결국 당초 정하였던 임대차기간을 모두 도과할 정도로 건물을 사용한 경우에도 정산할 부분이 여전히 남아있는지에 대한 법원의 판단을 살펴볼 수 있습니다.

2. 법원의 판단

[대구고등법원 2025. 4. 15. 선고 2024나14*** 판결 토지인도]

피고가 이 사건 임대차계약에서 정한 임대기간이 만료될 때까지 이 사건 부동산을 점유·사용·수익한 경우에는, 당사자들이 이 사건 임대차계약을 통하여 달성하려고 했던 목적과 당사자들의 진정한 의사, 사회정의와 형평의 이념에 비추어 보더라도, 피고는 이 사건 건물 신축비용을 회수할 수 있는 충분한 기간을 부여받았으므로, 원고들이 피고로부터 이 사건 부동산을 인도받기 위해서 건물 신축비용에 관한 별도의 정산절차를 거칠 필요가 없다고 봄이 타당하다. 구체적인 이유는 다음과 같다.

(1) 원고들과 피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 피고가 자신의 비용으로 영업에 필요한 건물을 신축하여 사용하되 그 소유권은 원고들에게 귀속시키고 임대기간 만료 시 원고들에게 이 사건 부동산을 인도하기로 약정하였다. 즉 원고들과 피고는 피고가 건물 신축비용 등 건물 신축에 따르는 위험을 부담하되 비교적 장기의 임대기간 동안 이 사건 부동산을 점유․사용․수익할 수 있도록 하고, 임대기간이 만료되면 다른 반대급부 없이 피고가 원고들에게 이 사건 부동산을 인도하기로 예정하였던 것이다. 따라서 피고의 차임 연체로 이 사건 임대차계약이 중도에 해지된 이 사건의 경우에도, 원고들과 피고 사이의 형평은 이 사건 임대차계약이 당초 예정하였던 상황을 기준으로 판단함이 타당하다.

(2) 피고의 차임 연체를 이유로 이 사건 임대차계약을 해지한다는 의사표시가 기재된 이 사건 소장이 2022. 1. 17. 피고에게 도달하였으나, 피고는 이 사건 임대차계약에서 정한 임대기간인 2025. 2. 1.이 지난 당심 변론종결일 현재까지도 이 사건 부동산을 점유․사용․수익하고 있다. 이를 원고들과 피고가 이 사건 임대차계약을 체결하였을 당시 예정하였던 상황과 비교하여 보면, 결국 피고가 이 사건 임대차계약에서 정한 임대기간 만료일까지 이 사건 부동산을 점유․사용․수익함으로써 건물 신축비용을 회수할 수 있는 충분한 기간을 부여받았다는 점에 관하여는 차이가 없다. 그럼에도 불구하고 이 사건 임대차계약이 피고의 차임 연체로 중도에 해지되었다는 사정만으로 원고들이 이 사건 부동산을 인도받기 위해서는 건물 신축비용에 관하여 별도의 정산절차를 거쳐야 한다고 보는 것은 원고들과 피고가 이 사건 임대차계약을 통하여 달성하려고 했던 목적이나 진정한 의사에도 부합하지 않는다.

(3) 특히 제1심판결의 정산금 산정 방법, 즉 원고들이 피고에게 정산해야 할 정산금을 ① 당초 건물 신축비용과 ② 원고들이 피고로부터 실제 지급받은 차임에서 ③ 매월 감정에 의한 적정 월차임을 차감하는 방법으로 산정하는 경우에는 더욱 불합리한 결과가 초래될 수 있다.

앞서 인정한 사정들에 비추어 보면, 피고는 건물 신축에 따르는 모든 위험, 즉 건물 신축에 소요되는 비용뿐만 아니라 건물에서 당초 기대하였던 것보다 더 적은 수익이 발생할 위험까지 모두 부담하기로 하였다고 봄이 타당하다. 그런데 감정에 의한 적정 월차임은 건물이 신축된 이후의 주변 환경, 이용 상황, 재조달원가 등 사후적(事後的) 사정을 반영하여 결정되는 금액이므로, 이를 차감하는 방법으로 정산금을 산정할 경우 건물에서 당초 기대하였던 것보다 적은 수익이 발생하는 사후적 위험이 피고로부터 원고들에게 전가된다. 위와 같은 산정 방법을 그대로 따른다면, 피고는 차임을 연체함으로써 원고들로 하여금 이 사건 임대차계약을 해지하도록 유도한 후 건물 신축비용에 관한 정산을 요구할 수 있고, 이는 이 사건 임대차계약이 당초 예정하였던 위험분담에서 벗어날 수 있는 옵션(put option)을 부여받은 결과가 된다. 이는 계약에서 정한 의무를 이행하지 않은 피고에게 계약을 준수한 경우보다도 더 큰 이익을 주는 것이어서 불합리하다.

[이러한 점을 고려하면, 특히 건물 신축비용에 비하여 건물에서 실제 발생한 수익이 적은 경우에는, 매월 ③ 감정에 의한 적정 월차임을 차감할 것이 아니라 사전적(事前的)으로 확정할 수 있는 금액, 즉 ④ ‘건물 신축비용을 임대차계약에서 정한 임대기간으로 나눈 금액’을 정액법으로 차감하여야 한다는 원고들의 주장이 더욱 합리적이라고 볼 여지가 크다]

(4) 한편 이 사건 임대차계약에서 정한 임대기간 만료 전인 2024. 9. 1.부터 임대기간 만료일인 2025. 2. 1.까지의 기간에 관하여 보더라도, 원고들은 위 기간 동안의 부당이득으로 이 사건 임대차계약에서 정한 차임 상당액의 지급만을 구하고 있으므로, 위 기간에 관하여도 건물 신축비용을 별도로 정산할 필요가 없다.

3. 결론

장기간의 저렴한 월세로 임대차계약을 하기로 하고 건물신축비용을 투자한 경우 건축비는 월세 중 일부를 미리 지급한 것으로 보아야 하기에, 약정한 임대차기간을 채우지 못했다면 임차인의 차임연체로 임대인이 해지통지를 한 경우에도 비용에 대한 정산을 해주어야 할 것입니다.

그런데 건물 신축비용에 비하여 건물에서 실제 발생한 수익이 적은 경우 등은 그 정산금이 사후적 사정을 반영한 차임 감정을 통해서 계산되는 것이 불합리한 결과를 초래할 수 있으므로, 이 경우 ‘건물 신축비용을 임대차계약에서 정한 임대기간으로 나눈 금액’을 정액법으로 차감하는 방법이 고려되어야 할 것입니다.

다만, 구체적인 사안에 따라 더 합리적인 정산방법이 고려될 수도 있으므로 유사한 사례에 처하게 되신 경우 법률전문가와 사전에 상의하시어 대처하시기 바랍니다.