토지거래 허가구역 약정서 효력없다며, 예약금 반환을 거부합니다! 

안녕하세요, 법률사무소 초율 이보람 변호사입니다.

"사람사이의 약속(계약)은 지켜져야 하죠." 이는 상식일뿐만 아니라 민법의 대원칙이기도 해요.

토지거래 허가구역 매매약정은 무효를 품은 계약서이죠.

무효를 품고 있기에 정식 매매계약이라기 보다는

매매계약을 위한 준비행위를 하겠다는 약속을 담보하는 계약이죠.

그래서 토지거래 허가구역 매매약정서 또한 약속한 바가 있다면 지켜야 합니다.

토지거래 허가구역 매매약정서 효력

토지거래허가구역 내 토지 매매과정에서 토지거래허가 신청 이전에 매도인과 매수인 사이 사전 합의서를 작성하였고 예약금을 1000만원 수수한 후, 매수인이 자신의 사업의 어려움으로 실거주 불가는 이유료 매수 거부의사를 밝히면서 예약금 반환을 요구하였습니다.

거기에 더 나아가 매수인은 관청에 실거주 불가 취지의 의견서 제출, 사전합의서 무효이니 예약금 반환요구, 반환약속 없이 허가 취하 서류 서명 불가, 허가제 위반 책임은 매도인에 귀속된다는 취지의 문자 발송 등을 하였습니다. 매도인은 어떻게 했어야 할까요?

법률사무소 초율

법률사무소 초율은 아래 내용을 담아서 내용증명을 보내고 이를 받고 버티다가 민사소장을 받으시고는 현재 최소한의 협조는 하고 소취하를 하기로 해결된 사안입니다.

첫째, 토지거래 허가 이전에 체결된 사전 합의서의 효력

사전합의서는 토지거래허가를 받을 것을 전제로 작성된 것으로 허가신청을 위한 준비행위입니다. 처음 계약을 체결할 당시부터 허가를 배제할 목적이 있지 않는 한 해당 계약은 유효입니다.

사안의 경우, 매수인이 스스로 '자신의 사업이 어려워졌다는 이유로 이제는 실거주를 못하게 되었다.'라고 하였으므로 애초에는 허가를 득할 목적이였음이 인정되므로 해당 계약은 유효라 할 것입니다. 따라서 해당 사전 합의서에 있는 변심시 배상 조항은 효력이 있습니다.

둘째, 예약금 1000만원의 법적 성격 및 별도의 손해를 달라고 할 수 있는지

유효한 사전합의서에 기재된 문구에 따라 매수인은 배상을 할 책임이 있습니다. 쟁점은 1000만원 외에 별도의 손해에 대해서 청구를 할 수 있을지 입니다. 원칙적으로 위약벌이라고 기재되어 있지 않는 한, 손해배상액의액으로 인정됩니다.

[용어설명] 손해배상의 예정 vs. 위약벌

예약금은 사전합의서 내용에 따라 '손해배상액의 예정, 위약벌'로 해석될 수 있습니다. 손해배상액의 예정이라면 별도의 손해배상을 청구할 수 없고, 위약벌인 경우에는 매수인은 예약금을 포기하여 실손해에 대하여도 배상을 책임이 생깁니다.

3) 셋째, 협조의무 위반으로 발생할 손해에 대하여 배상청구

현재 매수인이 스스로 '취하서명 불가'라는 문자를 보냈으므로 이는 약정서상의 단순 변심에 포섭되지 않는 추가적인 위법행위라고 할 수 있습니다. 위법행위로 인하여 발생한 손해에 대해서는 위법행위를 한 사람이 배상을 할 의무가 있습니다. 따라서 매수인이 취하서명을 하지 않아서 발생하는 손해에 대해서는 위 예약금 포기와 별도로 손해를 배상할 수 있습니다.

*) 추가로 약정서에 중개사의 실비 등 신뢰이익을 청구할 수 있는 조항이 있다면, 중개사 또한 변심한 계약당사자에게 약정에 따른 비용청구도 가능합니다. 해당 계약이 이행된 경우 이행이익(ex.계약완성시 발생할 중개수수료)에 대하여는 보존받기가 어렵습니다. 참고로 가계약 단계에서 들어간 품이 많을 경우 이에 대하여 배상청구를 할 수 있습니다.

이상으로 법률사무소 초율에서 토지거래허가구역 매매약정서 효력과 관련한 분쟁을 해결한 사례를 소개드렸습니다.

감사합니다.