임대차계약금을 돌려달라는 임차인의 소송을 전부 기각 

1. 사안의 개요

의뢰인은 강남구에 소재한 아파트의 소유자로 기존 임차인이 퇴거를 앞두고 있어 신규임차인을 찾아 보증금 10억 원에 반전세 임대차계약을 체결하게 되었고, 계약금으로 1억 원을 받았습니다. 그런데 신규 임차인이 기존 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못하는 사정이 생겼고, 신규 임차인은 기존 임대인과 사이에 결국 갱신계약까지 하면서, 의뢰인과의 임대차계약을 이행하지 않으려 하였습니다.

신규 임차인이 계약금을 포기하겠다고 하면 문제가 없었겠지만, 신규 임차인은 계약금을 포기하려고 하지 않았고 의뢰인은 이에 어떻게 대처를 해야 할지에 대해 자문을 의뢰하시게 되었습니다.

2. 대처방법

임차인이 계약금을 포기하고 계약을 해제하겠다는 의사표시를 하면 해약금해제로 새롭게 체결된 임대차계약은 종료됩니다. 이 경우 임차인이 스스로 계약금을 포기하겠다고 한 것이므로 계약금 몰취는 당연한 것입니다.

그런데 임차인이 해약금해제를 하지 않고 있었기에, 의뢰인이 임차인의 채무불이행(이행지체 등)을 사유로 하여 임대차계약을 해제하는 절차를 거치도록 도왔습니다. 이는 임대차계약서에도 일반적인 조항으로 표시되는데, 상대방의 의무이행일에 이르러 서면으로 이행최고를 하고 상당한 기간이 지난 뒤 해제 의사표시를 하는 방식입니다.

이로써 위약금으로 계약금 1억 원을 몰취할 수 있다고 보아야 하는데, 임차인은 이에 따르지 않고 의뢰인을 상대로 계약금 1억 원 중 7,500만 원을 돌려달라는 계약금반환청구소송을 제기해왔습니다.

3. 결과

소송절차에서는 위약금 약정에도 불구하고 손해배상의 예정액이 부당하게 과다한 것으로 볼 수 있는지에 대해 공방이 이루어졌습니다.

의뢰인이 받은 피해와 상대방이 얻은 이익에 대해 집중하여 변론하였고, 결국 계약금 전액이 위약금으로 인정되어야 한다는 판결을 받을 수 있었습니다.

임차인은 다시 항소를 하여 항소심까지 진행이 되었지만, 항소심 재판부 역시 동일한 판결을 하며 임차인의 항소를 기각하였습니다.

계약 해제과정에서 협의가 원만히 이루어지지 않아 어려움을 겪고 계시다면 처음부터 자문을 받아 피해 없이 계약을 무사히 마무리하시길 바랍니다.