보증금반환을 하지 않은 임대인에게 손해배상청구를 할 수 있는지 여부 

1. 사안의 쟁점

임대차계약이 종료되는 날에 맞추어 이사갈 집을 매수하였는데, 임대인이 임대차보증금 반환을 하지 못하여 매매계약을 이행하지 못하고 계약금을 몰취당한 경우 제때 보증금반환을 하지 못한 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수 있는지가 문제됩니다.

결론적으로, 손해배상청구의 성립요건을 모두 갖춘다면 가능합니다.

어떤 요건이 필요한 지에 대해서는 추후에 다시 설명드리도록 하고, 위 사안과 같은 임대차계약의 경우 임차인이 인도의무의 이행제공을 하여야 한다는 점이 중요합니다.

임대차계약이 종료될 때, 임대인은 보증금을 반환해야하고, 임차인은 부동산을 원상회복하여 인도해야할 의무가 있으며, 이는 동시이행관계에 있는데, 임차인이 자신의 부동산 인도의무를 이행하지 않으면서 임대인에게 보증금반환의무 불이행에 따른 손해배상책임을 물을 수는 없습니다.

이와 관련하여 하급심 판례에서 설명한 아래 법리를 참고하시면 좋을 것 같습니다.

2. 법원의 판단

[전주지방법원 2024. 11. 7. 선고 2023가단31*** 판결 임대차보증금]

가. 임차인의 주장

원고는 피고에게 2023. 4. 3. 이 사건 임대차계약의 갱신거절통지를 하고 새로 이사 갈 아파트에 관한 이 사건 매매계약을 체결하고 매도인에게 계약금 3,000만 원을 지급하였는데, 피고로부터 이 사건 임대차보증금을 반환받지 못한다는 통지를 받고 2023. 5. 24.경 매도인에게 잔금 지급하지 못할 상황이라고 설명하였고, 이에 이 사건 매매계약을 합의해제하고 매도인으로부터 위 계약금 중 2,000만 원을 몰취당하는 손해를 입었다. 위 손해는 피고의 채무불이행으로 인해 발생한 특별손해에 해당하고, 피고는 원고가 새로운 집으로 이사 가야 한다는 사정을 잘 알고 있었으므로 위 손해배상금 2,000만원 및 이에 대한 지연손해금을 원고에게 배상하여야 한다.

나. 관련법리

임차인의 임차목적물 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 원칙적으로 동시이행의 관계에 있으므로, 임대인의 동시이행항변권을 소멸시키고 그에게 임대보증금 반환의무의 지체책임을 인정하기 위하여서는 임차인이 임대인에게 임차목적물을 인도하거나 적어도 그 이행제공을 하여야만 하고, 그 이행의 제공은 현실의 제공을 원칙으로 한다(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결 등 참조). 다만 쌍무계약에 있어서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그의 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 한다(대법원 1995. 12. 22. 선고 95다40397 판결 참조).

다. 판단

피고가 이 사건 임대차보증금반환의무에 관하여 동시이행항변권을 상실하였다고 볼 수 없어 이행지체에 빠졌다고 볼 수 없으므로, 피고의 임대차보증금 반환의무 이행지체로 인한 특별손해를 구하는 원고의 위 손해배상청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유가 없다.

3. 결과

위 사안은 사건이 발생한 초기부터 법률전문가의 도움을 받았더라면 승소할 수 있었던 사건입니다.

특별손해에 대한 고지, 인도의무의 이행제공 등 필수적으로 챙겨야했던 부분을 챙기지 못했기에 손해배상청구소송에서 패소하게 되었고, 매매계약이 파기된 것에 대한 모든 책임을 보증금을 받지 못한 임차인이 부담하게 되었던 안타까운 사건입니다.

위와 같은 상황에 처하시게 된다면 반드시 변호사의 도움을 받아 적절히 대처하시기 바랍니다.