무단 임차권양도 또는 무단전대를 사유로 한 임대차 해지가 제한 

1. 사안의 쟁점

통상 임대차계약에서는 임대인의 동의 없는 임차권양도나 전대행위를 금지하는 약정을 포함시키고 있습니다.

민법 제629조도 임대인 동의 없는 임차권양도나 전대행위를 금하면서, 만일 이를 위반하는 경우 임대인이 임대차계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.

민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)

①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

대법원은 위 규정에 대해, “민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지시킬 수 있도록 하고자 함에 있다.”고 설명하고 있습니다.

그런데 대법원은 예외적으로 임차인의 무단 임차권양도, 무단 전대행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권이 발생하지 않는다고 하였는데, 어떠한 경우가 위 특별한 사정에 해당할 수 있는지를 아래 판례를 보면서 참고해보시면 좋을 것 같습니다.

2. 대법원의 판단

[대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45*** 판결 건물철거등]

피고는 본래의 임차인인 위 소외인과 동일한 사업을 수행하면서 그 형식적인 사업주체의 인격만 변경된 것뿐이고, 더구나 피고는 위 소외인과 부부간으로서 한 세대를 구성하고 이 사건 건물에서 동거하면서 함께 가구점을 경영해 오고 있었던 터이었고, 그후 다시 위 소외인과 혼인하여 같은 건물에 동거하고 있는 바여서, 실질적으로 임대인인 원고의 인적 신뢰나 경제적 이익을 해치는 것도 아니고, 이와 같은 경우에는 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 봄이 상당하므로, 원고에게는 계약해지권이 발생하지 아니하고 피고는 위 임차권의 양수나 이에 터잡은 사용·수익을 임대인인 원고에게 주장할 수 있다.

3. 결론

위와 같이 부부나 가족 등 친족관계라거나 형식적 주체만 변경되는 정도라면 임대인이 처음에 계약을 체결하면서 가진 인적 신뢰나 경제적 이익이 침해받는 경우가 아닌 것으로 보아 임대차를 계속 유지하기 어려운 배신적 행위가 아니라고 보고 있습니다.

다만, 이를 제외한 일반적인 무단 전대나 무단 임차권 양도 행위에 대해서는 임대인이 당연히 임대차를 즉시 해지할 수 있고, 최근의 플랫폼을 통한 단기임대나 숙박업으로의 활용도 임대차를 해지당할 수 있는 행위에 해당할 것입니다.