잔금일이 지나도 배액상환 또는 계약금포기로 해약금해제는 가능하다 

1. 사안의 쟁점

부동산거래를 할 때 많이 사용하는 양식인 매매계약서(임대차계약서도 마찬가지)에는 아래와 같은 약정을 일반적으로 포함하고 있는데, 이를 해약금 해제 약정으로 표현합니다.

“매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다”

 계약서에 위 조항을 두고 있지 않은 경우에도, 특별히 해약금해제 약정을 배제하는 약정을 하지 않았다면 민법 제565조 제1항에 따라 해약금해제가 가능할 수 있습니다.

“매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”

 그런데 매매계약을 하면서 중도금은 없이 잔금일을 지정하였는데, 이 잔금일이 지난 이후에도 매도인의 배액상환, 매수인의 계약금 포기로 해약금해제가 가능한지에 대해 고민이 될 수 있습니다.

결론적으로, 계약의 당사자 중 한 사람이 이행의 착수를 아직 하지 않았다면 잔금일 이후라도 해약금 해제는 가능합니다.

이와 관련하여 하급심 판례에서 설명한 아래 법리를 참고하시면 좋을 것 같습니다.

2. 법원의 판단

[수원지방법원 2023. 2. 10. 선고 2021나98*** 판결 소유권이전등기]

1) 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다(민법 제565조 제1항).

여기서 '당사자 일방이 이행에 착수'하였다고 함은 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니지만 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행에 필요한 전제행위를 행하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다(대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결등 참조).

매매의 당사자 일방이 매매계약의 이행을 최고하고 그 이행을 구하는 소송을 제기한 것만으로는 이행에 착수하였다고 볼 수 없다(대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다72274, 72281 판결참조).

2) 을 제2호증, 갑 제2호증의 각 기재에 의하면, 이 사건 매매계약 제5조에서는 '매수인이 매도인에게 잔금을 지급하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다'고 정한 사실, 피고는 원고에게 계약금의 배액을 상환하여 이 사건 매매계약을 해제하고자 2022. 9. 2. 원고를 피공탁자로 하여 계약금의 배액인 94,000,000원을 공탁한 사실이 인정되고, 그 공탁 후 피고가 그러한 해약금 지급에 기하여 이 사건 매매계약을 해제한다는 의사표시를 담은 2022. 9. 2.자 준비서면이 2022. 9. 5. 원고에게 송달된 사실은 기록상 명백하다.

이러한 인정사실에, 원고가 이 사건 소를 제기한 것은 이행의 준비행위에 불과할 뿐 이를 이행행위의 일부라거나 이행을 하는 데 필요한 전제행위라고는 볼 수 없으며 달리 원고가 잔금지급의무의 이행에 착수하였다고 볼 자료가 없는 점을 더해보면, 이 사건 매매계약은 피고의 위와 같은 해약금 지급과 그에 기한 해제의 의사표시에 의하여 적법하게 해제되었다고 할 것이다.

3) 원고는 이에 대하여 약정된 잔금지급일이 도과된 이후에는 쌍방의 의무가 동시이행의 관계에 있어 해약금에 기하여 해제할 수 없다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약은 잔금을 지급하기 전까지 해약할 수 있다고 정하였으며, 잔금지급일이 도과된 사실만으로 이행의 착수한 것으로 볼 수 없으므로 원고의 위 주장은 이유 없다.

3.결론 

위 법원 판결의 사건에서는, 매수인인 원고가 매도인인 피고를 상대로 잔급지급과 동시에 소유권을 이전하라는 소유권이전등기청구소송을 제기하여 승소하자, 피고는 항소를 하면서 계약금의 배액을 공탁하면서 해약금해제를 하겠다는 의사표시를 하였고, 항소심은 원고가 잔금지급을 하지 않았다는 점으로 인해 피고의 해약금해제가 적법하다고 보아 최종적으로 원고의 청구를 기각하는 것으로 판결을 내렸던 사건이었습니다.

해약금해제의 행사시기가 언제까지인지에 대한 위 판례 법리를 참고하시고, 위와 같은 상황에 처하시게 된다면 변호사의 도움을 받아 적절히 대처하시기 바랍니다.