공공임대주택 거주 중 주택을 소유하게 될 때 계약이 종료되는시기 

1.사안의 개요

공공임대주택의 경우 임차인(임차인의 배우자 포함)이 임대차계약 기간 중 다른 주택을 소유하게 되면 임대사업자인 한국토지주택공사(LH)에서 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있습니다.

다만, 상속ㆍ판결 또는 혼인 등 그 밖의 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우로서 임대차계약이 해제ㆍ해지되거나 재계약이 거절될 수 있다는 내용을 통보받은 날부터 6개월(법원의 소송이 진행 중인 경우 등 주택의 처분이 곤란하다고 객관적으로 입증되는 경우에는 소송 판결확정일 등 그 사유가 종료된 날부터 6개월 이내) 이내에 해당 주택을 처분하는 경우는 법령에 따라 제외하고 있습니다.

그런데 임대차계약의 만료일이 약 한 달 정도밖에 남지 않은 시기에 혼인으로 다른 주택을 소유하게 된 경우에 임대사업자인 LH가 갱신을 거절할 수 있어 만료일에 계약이 종료가 되는지, 갱신을 거절할 수 없다면 언제 계약 종료가 되는지 여부가 문제되었습니다.

2. 대법원의 판단

[대법원 2022. 2. 10. 선고 2019다2277** 판결 계약해지무효확인의 소]

가. 원고는 이 사건 임대차계약 만료일인 2017. 8. 31.부터 6개월 이내인 2017. 7. 21. 구 시행령 제47조 제2항 제4호 가목에 해당하는 통보를 받았다. 이에 따라 해당 주택의 처분 여부가 확정되지 않은 채로 계약기간 만료일이 도래해도 유예기간이 남아있으므로, 피고는 그 사유로 임대차계약의 갱신을 거절할 수 없다. 따라서 이 사건 임대차계약은 2017. 8. 31. 갱신되었다고 보아야 한다.

나. 다만 임대차계약이 갱신된 이후라도, 원고가 기존의 통보를 받은 2017. 7. 21.부터 6개월이 지난 시점에 이르기까지 여전히 해당 주택을 처분하지 않았다면 피고는 임대차계약을 해제․해지할 수 있는데, 위에서 보았듯이 피고는 2018. 8. 27. 원고가 해당 주택을 여전히 처분하지 않았다는 이유로 이 사건 임대차계약을 해지하였다.

다. 피고의 위 해지에 따라 원․피고 사이의 임대차계약 관계가 종료된 이상, 이 사건 임대차계약이 갱신되기 전에 있었던 피고의 갱신거절 의사표시나 계약해지에 관하여 무효 확인을 구하는 것은 과거의 법률관계에 대하여 무효 확인을 구하는 것으로서 확인의 이익이 없다. 나아가 기록을 살펴보더라도, 이러한 과거의 법률관계가 현재의 권리 또는 법률상 지위에 영향을 미치고 있어 확인판결을 받을 필요가 있다는 특별한 사정을 발견할 수도 없다

3. 결론

위 대법원 판례와 같이, 혼인 등으로 다른 주택을 소유하게 되었을 때 6개월의 유예기간이 있으므로, 이 기간 동안 만료일이 도래하는 경우 임차인이 갱신을 원하면 기존 임대차계약은 일단 갱신되고 임대사업자가 갱신을 거절할 수는 없으며, 다만 갱신 전 임대사업자의 해지 관련 통보를 받은 날로부터 6개월이 경과하면 임대사업자로부터 임대차계약을 해지당할 수 있다고 보아야 합니다.

공공주택 특별법령에서 다른 주택 소유로 인한 계약 해지 시점을 명확하게 해준 판례였습니다.