임대차보증금 반환지체 따른 지연손해금(이자)까지 매수인에게 승계 

1. 사안의 쟁점

주택임대차보호법 제3조 제4항은 아래와 같은 규정을 두고 있습니다.

“제3조(대항력등) ④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”

임대인이 임대차보증금을 반환하지 않고 주택을 매도하면 위 규정에 따라 매수인에게 임대인으로서의 지위가 승계되어 임대차보증금반환채무가 이전되는데, 매도인이 이미 임대차보증금반환채무를 이행하지 않아 임차인에게 지연이자 또는 지연손해금채무까지 존재할 때, 매수인이 원금인 보증금 이외에 지연이자 또는 지연손해금까지 승계하여 책임을 져야 하는 것인지에 대해 다툼이 발생한 적이 있습니다.

결과적으로, 임대인은 소유권을 이전받기 이전의 지연손해금까지 책임을 져야 합니다.

위 분쟁과 관련하여서는 헌법재판소의 판례가 존재하므로 아래 판결례를 참고하면 좋습니다.

2. 헌법재판소의 판단

[헌법재판소 2017. 8. 31. 선고 2016헌바1** 결정 (주택임대차보호법 제3조 제4항 위헌소원]

가. 청구인의 주장

심판대상조항은 이 사건 주택의 양도인이 임대차보증금반환채무를 지체함에 따른 지연이자 및 판결선고에 따른 지연이자까지 승계하도록 하고 있는바, 이는 청구인이 이 사건 주택의 소유권을 취득하기 이전에 발생한 것으로서 소급입법에 의한 재산권 침해이고, 자기책임의 원리에 반하며, 과잉금지원칙에도 반하여 헌법에 위반된다.

또한 동일한 계약인수의 한 유형인 민법 제629조 제1항에 의한 임차권 양도의 경우에 양도인의 연체차임채무 및 손해배상채무가 양수인에게 이전되지 아니하는데 비하여, 심판대상조항은 양수인에게 지연손해금이 이전되도록 하고 있으므로 평등원칙에 위반된다.

나. 판단

심판대상조항에 따른 임대인 지위의 승계는 임차주택을 양수하는 모든 경우에 이루어지는 것이 아니라, 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 요건을 갖춘 임차인이 있을 경우에만 이루어지는 것이고, 이 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항은 대항력의 요건으로서 주택의 인도와 주민등록을 요구하고 있으므로 적어도 임차인의 이름과 전입일 만큼은 공부인 주민등록표에 의하여 공시되어 거래의 안전이 보장된다. 임차주택을 대상으로 하여 법적인 계약을 하고자 하는 자는 주민등록법 제29조 제1항, 같은 법 시행규칙 제14조에 의한 주민등록전입세대의 열람을 통하여 해당 소재지에 주민등록이 되어 있는 자의 존재 및 전입일자 등을 확인함으로써 임차인의 존재와 대항력의 존재 여부를 파악할 수 있고, 그에 따른 적절한 손해예방 조치를 취할 수 있다. 따라서 주택임대차보호법상 일정한 대항요건을 갖춘 임차인에게 심판대상조항과 같은 내용의 대항력을 부여하더라도, 그 임차주택을 대상으로 하여 법률관계를 맺으려는 자는 위험을 예상하여 그것을 회피할 수 있으므로, 임대인의 지위를 그대로 승계하도록 한다고 하여 임차주택의 양수인에게 불측의 과도한 재산상 손해를 준다고 보기는 어렵다.

이는 임대차보증금반환채무에 대한 지연손해금의 승계의 경우에도 마찬가지이다. 심판대상조항에 따른 임대인의 지위 승계는 임차인의 주거안정을 보장하기 위하여 임차주택의 소유권과 결합하여 ‘임대차 계약상의 모든 권리·의무’가 그대로 승계되도록 하는 것으로서 일종의 법률상 계약인수에 해당한다. 그런데 임차주택을 양도한 임대인에게 이미 발생한 지연손해금도 그 임대인이 임대차 계약상의 임대차보증금반환채무의 이행을 지체함으로써 발생한 것이므로, 임차인 보호의 측면 및 주민등록의 공시기능으로 인한 양수인의 예측가능성의 측면에서 임대차보증금반환채무의 승계와 달리 볼 이유가 없기 때문이다.

3. 결론

주택을 매수하고자 할 때에는 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우 매도인의 지연손해금채무까지 승계해야 한다는 법원의 판단을 고려하여 신중하게 결정을 하셔야 할 것입니다. 만일, 임대인과 임차인 사이에서 분쟁이 존재하는 주택을 양수하게 되는 경우라면 임대차보증금 문제뿐만 아니라 보증금 반환지체에 따른 지연손해금까지 그 책임 범위를 계약서상 특약 등으로 명확히 정할 필요가 있습니다.