상가분양사업자와 임대차 계약 주체에 관하여 

상가 분양사업자가 분양을 하면서 임대 걱정을 하는 매수인에게 상가를 분양 받는 경우 2년간 임대를 보장해준다며 체결된 분양계약의 이행을 독려하는 경우가 빈번하게 발생합니다.

[사실관계]

동탄에서 아웃렛 점포를 분양하는 분양사업자가 매수인들에게 2년간 임대를 보장해주겠다며 분양을 독려하였고, 분양사업자가 매수인에게 임차인을 소개하여 임대차계약을 체결하고  임대보증금과 2년간 임대료를 대납한 후 2년 뒤 임대보증금을 자신에게 돌려달라는 임대차보증금 반환 청구 소송을 제기한 사건이었습니다.

[피고 항변]

피고는  분양사업자가 아닌 임차인과 임대차계약을 체결하였고, 분양사업자가 임대보증금과 임대료를 지급하였으나 이는 분양사업자와 임차인 사이의 채권, 채무관계에 불과하며, 임차인의 지위를 승계하였거나 임대차보증금 반환 채권을 양수받은 사실이 없음을 항변하였습니다.

[재판부 판단]

재판부는 계약의 당사자가 누구인지에 대하여 처분문서로 임대차계약서가 작성된 경우 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여된 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 한다며, 분양사업자는 임차인이라고 보기 어렵다며 원고 청구를 기각하였습니다.

[재판 결과]

사안의 경우 제가 대리한 피고에 대한 청구는 전부 기각판결을 받았으나 나머지 8명은 소송 진행 중 분양사업자인 원고에게 임대차보증금을 모두 돌려주어 소 취하되었고, 한 명은 대응하지 않아 원고 청구인용 판결을 받았습니다. 

대부분 매수인들은 분양사업자가 임대보증금 및 임대료를 지급하였으므로 분양사업자에게 임대보증금을 돌려주어야 한다고 생각하였으나 실제 임차인이 추후 자신에게 임대보증금을 돌려달라고 할 경우 이중변제 위험을 부담하기도 하므로, 이와 관련한 문제가 발생할 경우 법률전문가의 상담이 필요할 것입니다.  

실제 분양사업자가 매수인에게 임대보증금을 지급하였다 하더라도 실제 임대차계약을 체결한 당사자가 누구인지에 대한 의사표시의 해석이 중요하므로, 사실행위와 법률행위의 해석에 대한 다툼이 있는 경우 전문가의  법률상담이 필요하다 할 것입니다.