전세사기피해자에게 끊임없이 추가 피해를 준 낙찰자에 대한 소송 

1. 사안의 개요

의뢰인은 전세계약 이후 보증금을 돌려받지 못하여 민사소송을 한 뒤 경매신청까지 하였는데, 부동산의 시가가 보증금보다 많이 높지는 않아 경매절차에서 입찰자가 나타나지 않아 셀프낙찰을 고민하고 있었는데, 불과 몇 백만 원의 돈으로 부동산을 낙찰받은 사람이 나타났습니다.

의뢰인은 낙찰자가 납입한 대금이 적어 경매 배당금이 적더라도, 대항력이 있는 임차인이었기에 낙찰자가 임대인 지위를 승계받아 보증금을 책임져줄 것으로 기대하였고, 낙찰자에게 부동산을 인도해주면서 보증금을 최대한 빨리 반환해달라고 하였습니다. 그러나 낙찰자는 의뢰인에게 대항력이 없다는 주장을 하며 자신에게는 보증금반환의무가 없다는 주장을 해왔습니다.

의뢰인은 어쩔 수 없이 소송절차에서 다투어 임차인으로서 보호를 받기 위해 사건을 위임하시게 되었습니다.

2. 필요한 대처와 상대방의 반응

기존 임대인을 상대로 한 판결문이 있었기에 승계집행문을 부여받아 낙찰자에 대한 압류추심 등 강제집행을 먼저 신청하였습니다. 그러자 상대방은 집행문부여에 대한 이의신청을 해왔습니다.

의뢰인이 낙찰자에게 부동산 인도를 먼저 해준 상태였기에 지연이자를 청구하는 소송을 제기하였는데, 상대방은 인도받은 사실을 부인하며 오히려 반소로 명도소송을 제기해왔습니다.

3. 결과

상대방은 임대차목적물인 부동산의 공유자들 중 일부가 임대인에서 누락되어 있어 적법한 임대차가 아니라고 하거나 임대차계약 이후 부동산 매매의 과정에서 임대인 지위가 승계되지 않았다는 등의 주장을 하며 의뢰인을 공격해왔습니다.

그러나 상대방의 주장이 실제 사실과 다른 근거 없는 주장이라는 점과 임대차 법리에 맞지 않는 자의적인 법령 해석들에 불과하다는 점을 밝혀서 상대방의 청구는 모두 기각되었고, 결국 상대방은 임대인으로서 지위를 승계받아 모든 의무를 부담해야 한다는 점이 법원에서 판결로 인정되고 확정되었습니다.

최근 전세사기피해자로서 경매신청을 하였다가 경매꾼들로부터 이중의 피해를 다시 당하게 되는 경우가 많이 발생하고 있습니다.

보증금소송이나 경매절차를 직접 또는 비전문가를 통해 저렴한 비용으로 진행을 하다가 더 큰 어려움에 처하게 될 수도 있으니, 처음부터 전문가에게 의뢰하시어 발생할 수 있는 위험을 배제하고 실제 보증금을 회수하기에 가장 적절한 방법에 대한 도움을 받으시길 바랍니다.