임대인으로서는 임대료 손실·새 임차인 계약 지연·시설 훼손 등 큰 피해가 생깁니다.
말로 설득하거나 문자만 보내서는 해결되지 않습니다.
이때 가장 확실하고 법적으로 유효한 절차가 바로 건물인도(명도) 소송입니다.
건물인도소송(명도소송)이란?
“임차인에게 건물을 비우고 넘겨달라고 법원이 명령하는 절차입니다.”
건물인도소송은 임대인이
임차인 또는 점유자에게 부동산을 인도하라(건물을 비워라)고 청구하는 민사소송입니다.
명도소송이 필요한 대표 상황은 다음과 같습니다.
임대차 기간 종료 후 계속 점유
2기 이상 차임(월세) 연체
계약해지 후 퇴거 요구 불응
무단 점유·불법 전대
사업장·상가·사무실을 비워주지 않는 경우
해지 요건 — 어느 경우에 ‘바로’ 명도소송이 가능한가
“차임 2기 이상 연체는 즉시 해지 사유입니다.”
민법 제640조는 다음과 같이 규정합니다.
“임차인이 차임을 2기 이상 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”
즉, 2달치 월세 연체 → 바로 계약해지 가능, 해지 통보 후 즉시 건물인도 청구 가능
또한 다음 상황에서도 해지가 가능합니다.
무단 전대, 용도 위반, 고의·중과실로 건물 손상, 행정처분 사유 발생, 사무실·상가에서 장기간 영업 중단
실제 명도소송 절차
“내용증명 → 소송 → 판결 → 강제집행 순서로 진행됩니다.”
① 내용증명 발송
해지 통보
퇴거 요청
연체금·인도 기한 명시
→ ‘법적 분쟁 시작’의 증거가 됩니다.
② 건물인도소송 제기
임대차계약서, 연체 내역, 점유 상태 등 증거 제출
임차인의 점유가 불법이라는 점을 입증
③ 승소 판결
법원은 점유자에게 건물 인도를 명령
연체료, 손해배상(지연손해금)까지 인정 가능
④ 강제집행 신청
집행관이 방문하여 실제 퇴거 절차 진행
내부 집기 철거 및 인도 완료
📌 대부분의 사건은 2~6개월 내 해결됩니다.
임차인이 버티거나 협박하는 경우
“신고 또는 맞대응은 금물, 모든 기록은 증거로 남겨야 합니다.”
대표적 위험 상황은 다음과 같습니다.
“보증금 돌려주기 전에는 안 나간다.”
→ 법적으로 무효. 건물인도 청구는 별개입니다.
욕설·협박으로 대응
→ 오히려 임대인이 형사사건 피의자가 될 수 있습니다.
임대료 미납 상태로 버티기
→ 지연손해금(연 12%)이 계속 누적됩니다.
이런 경우에는 모든 연락을 문자·카톡으로 남기고 증거화하여 소송에서 제출하는 것이 가장 유리합니다.
임대인은 어떤 손해배상을 청구할 수 있을까?
“연체료 + 부당이득(월세 상당액) + 시설 훼손까지 가능.”
명도소송에서 임대인이 청구할 수 있는 항목은 다음과 같습니다.
연체 차임 / 지연손해금(최대 연 12%) / 무단 점유 기간의 부당이득(월세 상당액) / 관리비·공과금 / 시설 파손·복구비
즉, 명도소송은 건물만 돌려받는 것이 아니라 금전적 피해까지 회복하는 절차입니다.
건물인도 사건에서 가장 중요한 증거들
“계약서 + 연체 내역 + 점유 사실 + 통지 기록”
명도소송 승소를 위해 반드시 준비해야 할 자료는 다음과 같습니다.
임대차계약서
연체 내역과 계좌 입금 기록
퇴거 요청 문자·카톡·내용증명
점유 상태 사진·영상
무단 전대·용도 위반 자료
관리비 미납 자료
이 자료만 잘 정리해도 소송 결과를 유리하게 이끌 수 있습니다.
유선종 변호사의 조언
“명도소송은 절차가 빠르지만, 준비가 부족하면 오히려 지연됩니다.”
명도 사건은
해지 요건 충족 여부
점유 상태 증명
적법한 통지 여부
강제집행 절차
이 매우 중요합니다.
“임차인이 비워주지 않아 고민이신가요?
초기 대응을 바로 잡으면 1~2개월 내 해결도 가능합니다.
상황을 알려주시면 즉시 대응 전략을 안내해드립니다.”
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