전세 계약 만료가 다가오면 가장 먼저 떠오르는 고민이 있습니다.
“집주인이 갑자기 재계약을 거절하면 어떡하지?”
또는
“전세금을 큰 폭으로 올리면 버틸 수 있을까?”
이럴 때 세입자가 사용할 수 있는 가장 강력한 보호장치가 바로
계약갱신청구권입니다.
하지만 “아무 때나”, “누구나”, “무조건” 사용할 수 있는 권리는 아닙니다.
반대로 올바르게 행사하면, 집주인의 일방적 거절을 막고 2년 연장을 확정할 수 있습니다.
계약갱신청구권이란?
“세입자가 1회에 한해 2년 계약 연장을 요구할 수 있는 권리.”
주택임대차보호법에 따르면,
세입자는 계약 만료 6개월~2개월 전에
집주인에게 갱신을 요구하면
1회에 한해 추가 2년 연장이 가능합니다.
즉, 기본 2년 + 연장 2년 = 최대 4년
동안 거주 안정성이 보장됩니다.
이는 전세 시장의 급격한 변동으로부터 세입자를 보호하기 위한 법적 장치입니다.
집주인이 거절할 수 있는 경우는?
“정당한 사유가 없는 이상 거절은 불가합니다.”
계약갱신청구권은 강력한 권리지만,
아래의 ‘정당한 거절 사유’가 있다면 행사할 수 없습니다.
대표적인 거절 사유
집주인 또는 직계존비속이 직접 거주하려는 경우
세입자가 2기 이상 월세(차임)를 연체한 경우
세입자가 주택을 고의로 파손한 경우
임대인이 계획한 철거·재건축 일정이 확정된 경우
불법용도 변경 등 임차인의 중대한 의무 위반
이 사유에 해당하지 않는다면, 집주인은 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
갱신청구권 행사 방법
“말로만 하면 안 됩니다. 기록으로 남겨야 합니다.”
갱신 의사는 반드시 증거가 남도록 전달해야 합니다.
문자·카톡 / 이메일 / 내용증명 / 등기우편과 같은 방식으로
“계약갱신을 요청합니다.”라고 명확히 통지해야 합니다.
특히 내용증명은 집주인이
“못 받았다”, “연락 없었다”는 주장 자체를 막는 가장 확실한 수단입니다.
전세금 인상 한도는?
“갱신하는 경우, 전세금은 5% 이상 올릴 수 없습니다.”
많은 집주인이 갱신 요구를 받으면 전세금을 대폭 올리려고 합니다.
하지만 주택임대차보호법은 ‘5% 상한제’를 두고 있습니다.
즉,
갱신청구권 행사 → 인상폭 5% 제한
일반 재계약(임대인·임차인 합의) → 제한 없음
따라서 갱신청구권을 행사하면 전세금 폭등을 막을 수 있는 효과가 있습니다.
집주인이 ‘직접 거주’를 이유로 거절할 때
“가장 많은 분쟁이 발생하는 부분입니다.”
계약갱신 거절 사유 중
가장 많이 악용되는 것이 바로 직접 거주 사유입니다.
하지만 법원은 아래 기준으로 매우 엄격하게 판단합니다.
확인하는 요소
실제로 거주할 준비를 했는가?
기존 거주지와의 이동 계획이 합리적인가?
이전 임대차의 갱신 여부
거주 목적이 진정한가?
거짓 거주 사유로 갱신을 거절하고 제3자에게 집을 임대한 사실이 드러나면
임대인은 세입자에게 3개월치 월세 상당액의 손해배상을 해야 합니다.
분쟁이 생겼을 때의 대응 전략
“전세는 ‘증거’와 ‘절차’가 결과를 결정합니다.”
계약갱신청구권과 관련된 분쟁은 다음 단계로 진행됩니다.
① 갱신요구 사실 증명
카톡, 문자, 내용증명 등 → ‘기한 내 통지’를 입증해야 합니다.
② 거절 사유 검토
임대인이 주장하는 거절 사유(직접 거주·연체 등)가
법적 요건을 충족하는지 확인해야 합니다.
③ 전월세분쟁조정위원회 신청
비송 절차로 신속한 조정을 받을 수 있습니다.
④ 민사소송 또는 손해배상 청구
허위 거주 사유, 부당한 퇴거 강요는 손해배상 대상입니다.
유선종 변호사의 조언
“전세는 금액이 큰 만큼, ‘한 문장’이 2년을 결정합니다.”
계약갱신청구권은 행사 기한 / 거절 사유 / 증거의 형태 / 통지 방식
하나라도 잘못되면 효력을 잃는 제도입니다.
전문 변호사는
갱신청구권 행사 문구 구성
거절 사유 법리 검토
악용된 직접거주 거절 대응
손해배상 소송·조정 절차 대리
를 통해 세입자의 거주권과 재산권을 최적으로 보호합니다.
“계약 갱신이 불안하시다면 지금 바로 알려주세요.
세입자의 권리를 지킬 수 있는 가장 확실한 대응 전략을 설계해드립니다.”
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