사건 개요
의뢰인 A씨는
2019년 7월, 경기도 소재 아파트에 보증금 2억 3,700만 원을 지급하고 전세계약을 체결했습니다.
A씨는 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못했고,
이로 인해 이사를 해야 하는데도 대항력 상실이 걱정되는 상황에 놓였습니다.
또한 주택은 근저당 등 부담이 존재해, 보증금을 돌려받지 못할 전형적인 전세금 미반환 위험이 있었고,
A씨는 불가피하게 ‘주택임차권등기명령’ 신청을 선택할 수밖에 없었습니다.
A씨는 인천지방법원 부천지원에 해당 주택에 대한 임차권등기명령을 신청했습니다.
법적 쟁점
주택임차권등기명령은 「주택임대차보호법」 제3조의3에 따라,
임차인이 보증금을 반환받지 못한 채 이사를 해야 할 때
대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 하는 제도입니다.
이 사건에서 핵심 쟁점은 다음 두 가지였습니다.
1) 임차인이 보증금 반환을 청구할 정당한 사유가 있는가
A씨는 계약기간 종료 후 여러 차례 보증금 반환을 요청했음에도
임대인은 인도를 이유로 지급을 지연하거나 거절한 상황이었습니다.
2) 임차권등기명령 신청 요건을 충족했는가
결정문 1페이지에는 A씨의
계약일
보증금 액수
주민등록
점유 개시일
이 모두 명시되어 있어 요건 충족이 명확했습니다.
법원은 이를 토대로 임대차관계의 존재, 대항력 구비, 보증금 미반환 위험을 모두 인정했습니다.
변호사의 조력
사건 초기부터 A씨의 권리를 안전하게 보호하기 위한 전략을 아래와 같이 수행했습니다.
① 임대차계약 및 대항력 요건 명확화
계약서, 주민등록 초본, 점유 개시일 자료를 제출하여
A씨가 법령이 요구하는 임차권등기명령 요건을 완전히 충족했음을 소명했습니다.
② 보증금 반환 요구 이력 정리
임대인에게 보낸 문자, 통화기록, 내용증명 등을 바탕으로
A씨가 임대인에게 충분한 반환 요구를 했음에도 불구하고
실질적인 반환이 이루어지지 않았다는 사실을 상세히 제출했습니다.
③ 등기부 분석을 통한 위험성 강조
해당 주택에 등재된 근저당권 등 채권 내역을 분석하여
A씨가 보증금을 돌려받지 못할 위험성이 매우 크다는 점을 주장했습니다.
④ 빠른 절차 진행
임차권등기명령은 신속함이 중요하기 때문에
서류 접수 후 즉시 보정 절차를 완료하고
법원이 사건을 바로 심사할 수 있도록 자료를 정리했습니다.
결과
인천지방법원 부천지원은 2025년 9월, A씨의 신청을 받아들여 주택임차권등기명령을 인가했습니다.
결정문 2페이지에는 다음과 같이 명시되어 있습니다.
“이 사건 신청은 이유 있으므로 주문과 같이 결정한다.”
또한 등기 완료 후 A씨의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되며,
이사를 가더라도 보증금 반환청구권을 안전하게 행사할 수 있게 되었습니다.
이는 단순히 ‘등기만 해둔 것’이 아니라, 보증금 회수의 실질적 안전망을 마련한 결정입니다.
변호사의 조언
전세계약 종료 후 보증금을 제때 돌려받지 못하면,
임차인은 이사도 못 가고, 대항력까지 상실하는 위험한 상황에 처하게 됩니다.
이럴 때 가장 효과적인 방법이 바로 주택임차권등기명령입니다.
다음과 같은 상황이라면 즉시 신청을 고려해야 합니다.
임대인이 “새 세입자가 들어와야 돌려준다”고 말할 때
연락을 피하며 반환을 지연할 때
등기부에 근저당 등 위험 요인이 많을 때
이사를 가야 하는데 보증금을 받지 못한 경우
임차권등기명령을 하면,
대항력 유지 / 우선변제권 유지 / 이사 가능 / 보증금 회수 위험 방지
라는 네 가지 큰 보호를 받을 수 있습니다.
보증금 미반환 문제는 빠르면 빠를수록 안전합니다.
전세사기·보증금 체납이 늘어난 만큼,
초기 대응이 곧 보증금 회수 가능성을 결정합니다.
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