“천장에서 물이 떨어지고, 영업이 중단됐나요?
누수는 원인만 명확히 규명되면 임대인에게 수리비·영업손실·임대료 감액까지 청구할 수 있습니다.
감정·증거·내용증명·소송 순서대로 대응하면 현실적인 보상을 받을 수 있습니다.”
누수피해, 과연 누구의 책임일까?
“책임은 누수의 원인이 결정합니다.”
민법 제623조는
“임대인은 목적물을 사용·수익할 수 있도록 유지·관리할 의무가 있다.”
라고 규정합니다.
즉, 아래와 같은 경우 임대인의 책임입니다.
건물 구조적 결함
노후 배관·방수층 문제
상부층·외벽 등 건물 고유부분에서 발생한 누수
반면,
임차인의 인테리어 공사 과정 파손
기기 설치 중 배관 손상
등의 경우에는 임차인이 책임질 수 있습니다.
따라서 손해배상 청구 전 → 원인 규명부터 해야 합니다.
누수 원인 규명 — “감정서가 곧 승패를 가르는 핵심 증거”
“눈으로만 보면 정확히 알 수 없습니다.”
누수는 정밀 감정 없이는 원인을 확정하기 어렵습니다.
실무에서는 전문 감정기관의 조사보고서가 결정적 증거로 사용됩니다.
감정 결과별 책임 구조
구조적 결함 → 임대인 책임
임차인 공사 중 파손 → 임차인 책임
옥상·외벽 누수 → 건물주 또는 관리주체 책임
손해배상 소송에서도 감정 결과 = 핵심 증거로 쓰이므로,
누수가 발생했다면 즉시 감정 의뢰가 필요합니다.
계약서 상의 “모든 수선은 임차인 부담”
“강행규정을 계약으로 바꿀 수는 없습니다.”
임차인들이 가장 많이 오해하는 조항입니다.
하지만 민법상 임대인의 유지·관리 의무는 강행규정이므로,
계약서 특약으로 면제할 수 없습니다.
즉,
건물 자체 결함으로 발생한 누수라면
계약서에 어떤 특약이 있어도 임대인이 책임을 져야 합니다.
또한 임대인이 누수를 알고도 수리를 방치하거나 지연했다면, 그 자체로 손해배상 책임이 성립합니다.
손해배상 청구 절차 — 이렇게 진행됩니다
“영업 손실도 법적으로 보상받을 수 있습니다.”
① 내용증명 발송
수리 요청 + 손해배상 청구 의사를 공식 통지
피해 일시·금액·사진 증거 등 상세 기재
② 손해액 산정
영업 중단으로 발생한 매출 손실,
상품 파손, 인테리어 복구비, 추가 인력비 등
모두 객관적인 자료로 산정해야 합니다.
③ 임대료 감액 청구
민법 제627조는
“사용·수익이 어려워지면 임대료 감액 청구 가능”
이라고 명시합니다.
누수로 공사 기간 동안 영업이 불가능했다면
해당 기간 임대료 감액 또는 반환을 요구할 수 있습니다.
④ 손해배상 소송 제기
임대인이 끝까지 책임을 회피한다면
민사소송을 통해
보증금에서 공제
직접 손해배상금 지급
을 청구할 수 있습니다.
절대 하면 안 되는 행동 — “월세 미납”
“정당한 사유가 있어도 미납하면 계약 위반이 됩니다.”
많은 임차인이 피해 때문에 월세를 중단하지만,
이는 오히려 임대인의 계약해지 사유가 될 수 있습니다.
월세 미납 →
계약 위반
퇴거 요구
보증금 반환 불가로 이어질 수 있음
손해배상 또는 임대료 감액은 법적 절차를 갖춘 뒤에 진행해야 합니다.
증거 확보 체크리스트
“누수는 시간이 지날수록 흔적이 사라집니다.”
누수 발생 직후 다음 자료를 확보하세요.
✔ 피해 영상·사진
✔ 제품·인테리어 수리 견적서
✔ 매출 감소 자료 (POS·세금계산서 등)
✔ 임대인과의 문자·카톡·통화내역
✔ 감정기관 누수 분석서
이 자료들이 바로 손해배상·임대료 감액·소송의 핵심 무기가 됩니다.
유선종 변호사의 조언
“누수피해는 복합분쟁입니다 — 원인·계약·손해·증거 모두 다룹니다.”
누수 사건은
임대차 / 민법 / 손해배상 / 감정 결과
가 복합적으로 얽혀 있어
전문적인 법률 접근이 필수입니다.
전문 변호사는
감정 의뢰 및 원인 규명
임대인 대응 문서 작성
손해액 산정 구조화
임대료 감액·계약해지 검토
손해배상 소송 진행
까지 전 과정을 체계적으로 수행합니다.
“누수피해는 기다릴수록 증거는 사라지고, 피해는 커집니다.
지금 바로 사진·자료를 확보하고, 법률전문가와 함께 대응을 시작하세요.”
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