전세보증금 못 돌려받았나요? 깡통전세 대응법 정리

유선종 변호사

외형은 멀쩡한데, 왜 보증금을 못 돌려받을까

최근 뉴스에서 가장 자주 등장하는 단어가 ‘깡통전세사기’입니다.
겉보기엔 신축 빌라·오피스텔처럼 안전해 보이지만,
막상 계약이 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 폭발적으로 증가하고 있습니다.

문제는 단순히 임대인의 변제 능력이 부족해서가 아닙니다.

전세보증금이 실제 시세보다 높게 설정된 ‘깡통 구조’였다는 사실이
계약 종료 후 뒤늦게 드러나는 경우가 대부분입니다.

세입자가 등기부등본을 확인하고
“보증보험 가입도 가능하다”는 말을 들었다 해도
실제 전세가율이 80~90%에 달한다면
경매 시 보증금을 회수하지 못할 가능성이 매우 높습니다.

깡통전세는 더 이상 개인의 불운이 아니라
사회 전반에 영향을 미치는 심각한 구조적 문제입니다.

‘깡통전세사기’란
주택의 시세보다 전세보증금이 비슷하거나 높은 상태에서 계약을 체결해
세입자의 보증금 회수를 어렵게 만드는 사기 수법입니다.

즉, 집값보다 보증금이 더 많은 상황이며,
임대인이 대출을 갚지 못하거나 집이 경매로 넘어가면
세입자는 후순위로 밀려 보증금을 잃을 수 있습니다.

대표적 유형은 다음과 같습니다.

같은 건물을 여러 세입자에게 중복 임대하고
등기부에는 한 명만 임차인으로 기재하는 방식.

감정가나 주변 시세를 인위적으로 부풀려
전세 가격을 비정상적으로 높게 설정하는 유형.

“보증보험 가입되니까 안전하다”는 말로 계약을 유도하지만
실제로는 보증보험 요건을 충족하지 않아
사고가 나면 보험금 지급이 불가능한 경우.

겉으로는 정상 계약처럼 보이지만
법적 구조 자체가 세입자의 보증금을 지키기 어렵게 설계된 것이 문제의 핵심입니다.

깡통전세사기를 예방하려면
계약 단계에서 최소한 다음 3가지는 반드시 확인해야 합니다.

계약 전 10분의 점검이
수천만 원에서 억 단위 손실을 막는 유일한 방법입니다.

계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 주지 않는다면
아래 절차를 통해 보증금 회수가 가능합니다.

전입신고·확정일자·임대차계약서가 있다면
민사소송을 통해 전세금 반환 판결을 받을 수 있습니다.
판결 후에는

임대인이 처음부터 반환 의사가 없었거나
세입자를 속인 정황이 명백하다면
사기죄가 성립할 수 있습니다.
민사·형사를 병행하면 압박력이 커져 회수 가능성이 높아집니다.

보증보험 미가입으로 보상이 불가능해 보이더라도
사기 구조였다면 형사 절차에서 추가 회수 기회가 생기기도 합니다.

깡통전세사기는 단순한 민사 소송 하나로 끝나지 않습니다.
대부분 다음 절차가 동시에 얽혀 있습니다.

각 단계가 유기적으로 연결되어야
실제 ‘회수’가 가능합니다.

특히 피해가 발생하면
증거 보존과 즉각적인 조치가 가장 중요합니다.

깡통전세는 시간이 지날수록 회수 가능성이 떨어지는 구조이므로
초기 대응 속도와 방향 설정이 가장 큰 차이를 만듭니다.

법무법인 반향

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