안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 최아란입니다.
주택의 임차인은 점유와 주민등록을 통해 대항력을 취득합니다. 이사를 들어오고, 전입신고를 하면 대항력이 생기는 것이지요.
그리고 이 대항력은 한 번 생긴다고 끝나는 것이 아니고, 점유와 주민등록을 계속해서 유지해야만 대항력을 지킬 수 있습니다. 그렇지 않고 중간에 전입신고를 옮기게 되면 임차인은 대항력을 잃습니다.
문제는 전세 보증금을 돌려받지 못해 대항력을 유지하기는 해야 하는데, 임차인의 개인적인 사정으로 인해 반드시 전입신고를 옮겨야만 하는 경우입니다.
임차권등기가 불가능한 경우가 문제입니다.
임차인은 점유와 전입신고 외에도 '임차권등기'를 통해 대항력을 유지할 수 있습니다.
문제는 임차권등기는 임대차계약이 종료된 이후에만 가능한 데다가, 임차권등기를 신청하더라도 접수 후 처리되기까지의 기간이 3일에서 2주 정도는 걸린다는 점입니다.
임대차계약이 종료되었고, 전입신고를 옮길 때까지 시간적 여유가 있는 사건이라면 임차권등기를 통해 대항력을 유지할 수 있으니 임차인이 대항력을 지키는 데 아무 문제가 없습니다.
그러나 ① 임대차계약이 종료되지 않았거나, ② 임대차계약의 종료일에 즉시 전입신고를 옮겨야 하는 케이스에서는 임차권등기를 통해 대항력을 유지할 수 없어 큰 문제가 됩니다.
동거 가족 중 일부의 전입신고를 남겨 대항력을 유지할 수 있습니다.
임차권등기가 불가능한 상황에서 임차인이 반드시 전입신고를 옮겨야 하는 경우, 임차인은 동거 가족 중 일부의 전입신고를 남기는 방법으로 대항력을 유지할 수 있습니다. 대법원 판례를 볼까요?
대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고, 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것이다.
가족의 전입신고와는 별개로 짐도 남겨두시고, 점유도 유지하셔야 합니다.
단순히 가족이 전입신고만 놔두면 대항력을 지킬 수 있다고 오해하셔서는 안됩니다. 임차인의 대항력은 점유 + 전입신고를 요건으로 하기 때문입니다.
그러므로 임차인이 전입신고를 옮기면서 대항력을 유지하려면 두 가지 요건이 모두 충족되어야 합니다.
동거 가족의 전입신고를 유지
점유를 유지(짐을 남겨두고, 비밀번호를 임대인에게 알려주지 말아야 함)
따로 사는 가족의 전입신고를 옮겨 오는 것으로는 대항력을 유지하기 어렵습니다.
앞에서 설명드린 것과 같이 여러 명의 가족이 함께 살았던 집은 동거가족의 전입신고를 남기고 점유를 유지하는 방법으로 임차권등기 없이도 대항력을 지킬 수 있습니다.
문제는 1인 가구입니다.
1인 가구의 경우, 멀리 사는 다른 가족의 전입신고를 옮겨두고 임차인 본인이 전출을 하는 방법으로 대항력을 지킬 수 있는지 문의하시는 경우가 많습니다.
그러나 앞서 대법원 판례에서는 "임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우"에 대항력이 유지된다고 보고 있습니다.
따라서 따로 사는 가족의 전입신고를 옮겨오는 방법으로는 대항력을 유지하기 어렵습니다.
결과적으로 1인 가구의 경우, 어떻게든 임차권등기가 될 때까지 전입신고를 유지하여야 합니다. 그렇지 않고 따로 살던 다른 가족의 전입신고를 옮겨둔 것을 믿고 다른 곳으로 전출하였다가는 추후 보증금 회수가 대단히 어려워질 수 있습니다.
차용증, 각서, 공증은 다 무의미합니다. 절대적으로 대항력을 유지해야 합니다.
임차인이 임대차계약을 체결하면서 적게는 수천 만 원, 많게는 수 억 원에 이르는 큰 돈을 임대인에게 지급하는 것은 임대인을 믿어서가 아닙니다. 언제 봤다고 임대인을 믿고 그 큰 돈을 주겠습니까.
임차인이 믿어야 할 것은 임대인이 아니라, 내 집에 대항력과 우선변제권을 확보함으로써 1순위의 권리를 확보하는 것입니다. 이와 같이 대항력과 우선변제권을 확보하게 되면, 최악의 경우 보증금을 반환받지 못했을 때 임차인은 내가 살던 집을 경매에 붙여 그 경매 낙찰대금에서 보증금을 우선변제받을 수 있기 때문입니다.
그런데 일부 임차인의 경우, 임대인이 차용증이나 각서, 공증 등을 해준다는 말을 믿고 손쉽게 대항력을 포기하곤 합니다.
그러나 제아무리 임대인이 차용증, 각서, 공정증서 등을 작성해준다 하더라도, 임대인이 망해버리면 임차인은 돈을 받을 방법이 없습니다. 이럴 때 대항력이라도 있었다면 내가 살던 집이라도 경매해 보증금을 찾겠지만, 대항력을 잃어버리면 임차인은 그야말로 보증금을 단 한 푼도 회수하지 못할 수도 있습니다.
그러므로 보증금을 반환받기 전에 전입신고를 옮겨야 할지 고민이 되는 상황이라면, 오늘의 포스트를 참조하셔서 반드시 대항력을 사수하시기 바랍니다.
대한변호사협회 등록 부동산전문변호사 최아란입니다.
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