가로주택정비 매도청구 소송, 토지 소유자의 대응방안 

최근 도시 재생과 노후 주거지 정비 방식으로 가로주택정비사업이 활발하게 추진되고 있습니다. 그러나 사업 추진 과정에서 조합 설립에 동의하지 않거나 분양신청을 하지 않은 토지 소유자에게 사업시행자가 법원을 통해 매도청구를 할 수 있도록 되어 있어, 본인의 의사와 상관없이 소유권을 상실할 수 있다는 우려와 함께 권리 침해 논란이 계속 발생하고 있습니다.

현행법에 따르면 조합이 설립되고 일정 비율 이상의 토지 등 소유자 동의를 확보하면, 동의하지 않은 소유자를 상대로 매도청구 절차를 진행할 수 있습니다. 문제는 이 과정에서 소유자의 의사와 무관하게 낮은 가격으로 강제 매각이 추진되거나, 조합이 필수 절차를 지키지 않은 채 소송을 제기하는 경우가 적지 않다는 점입니다. 법적 요건이 충족되지 않았는데도 매도청구가 진행되는 사례도 있어, 토지 소유자는 자신의 권리가 부당하게 침해되지 않는지 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

이때 토지 소유자가 대응을 미루거나 적절한 시기를 놓치게 되면, 자신의 의사와 상관없이 소유권을 잃게 되는 결과로 이어질 수 있습니다. 따라서 조합이 매도청구권을 행사하려는 경우, 우선 조합이 법에서 정한 절차와 요건을 충족했는지 정확히 확인해야 합니다. 만약 조합이 요건을 갖추지 않은 상태에서 매도청구를 진행한다면, 매도청구 절차의 위법성을 주장하여 소송을 기각시키는 전략을 취할 수 있고, 이후에는 토지 가격을 자신에게 유리한 방향으로 책정해 매도하는 방법을 고려할 수도 있습니다.

이와 관련된 사례로, 서울 중랑구에서 추진된 가로주택정비사업에서 조합이 토지 소유자를 상대로 매도청구 소송(소유권이전등기)을 제기하였으나, 토지 소유자들이 이를 기각시키고 승소한 사례가 있어 이를 살펴보고자 합니다.

이 사건에서 조합은 조합 설립에 동의하지 않은 토지 등 소유자들을 상대로 매도청구소송을 제기했습니다. 그러나 법원은 당시 적용되던 「도시 및 주거환경정비법」에는 가로주택정비사업에 대해 매도청구권을 인정하는 규정이 존재하지 않았고, 이를 다른 법률을 근거로 유추하여 적용할 수도 없다고 판단했습니다. 법원은 주택재건축사업과 가로주택정비사업은 사업 목적과 대상 규모, 내용이 다르므로 동일하게 해석할 수 없고, 매도청구권은 소유자의 의사와 관계없이 매매계약이 성립된 것으로 간주되는 강한 권한이므로 재산권을 제한하는 사항이어서 법률로 명확하게 규정된 경우에만 행사할 수 있다고 보았습니다. 법원은 다음과 같은 취지로 판단했습니다. 매도청구권은 소유자의 소유권을 제한하고 계약 체결의 자유를 박탈하는 효과가 있는 형성권이므로, 헌법 제23조에서 정한 재산권 보장 원칙에 따라 관련 규정은 엄격하게 해석되어야 하며, 법률에 근거가 없는 상태에서 확장 적용하는 것은 허용될 수 없다. 또한 구 도시 및 주거환경정비법 제39조에 입법적 누락이 있다고 하더라도, 입법자는 가로주택정비사업조합 설립에 동의하지 않는 사람에게 매도청구권을 부여하지 않는 방향으로 제도를 설계한 것이며, 이후 별도로 제정된 빈집 및 소규모주택정비법에서 일정 조건을 충족한 가로주택정비사업조합에만 매도청구권을 인정하고 있다고 설명했습니다. 즉, 매도청구권을 행사할 수 있는 자격과 요건은 법률에 명확하게 규정된 범위 내에서만 인정되며, 이를 임의로 확장하여 적용할 수 없다는 점을 강조했습니다.

결국 서울북부지방법원은 가로주택정비사업조합의 매도청구(소유권이전등기 청구)를 전부 기각하고, 토지 소유자들의 승소 판결을 선고했습니다. 법원은 매도청구권이 단순히 법률에 명시되어 있다는 이유만으로 자동으로 인정되는 것이 아니라, 각 단계마다 법적 요건과 절차적 기준이 충족되어야 한다는 점을 명확히 했습니다.

가로주택정비사업에서 조합이 매도청구권을 행사했다면, 가장 먼저 살펴봐야 할 부분은 절차가 법에 맞게 진행되었는지 여부입니다. 조합이 소유자에게 정해진 방식으로 통지했는지, 협의 절차를 적절하게 거쳤는지, 감정평가가 실제 시세를 반영했는지 등을 종합적으로 확인해야 합니다.

이 과정은 단순히 서류를 확인하는 수준에서 끝나는 것이 아니라, 향후 소송에서 주장할 수 있는 근거를 세우기 위한 분석이 필요합니다. 매도청구는 일반적인 매매분쟁과 달리 공익성과 개인의 재산권이 충돌하는 특성이 있기 때문에 대응 전략을 세울 때 매우 신중해야 합니다. 절차가 위법하게 진행된 경우 이를 근거로 소송에서 매도청구를 기각시키는 것도 가능하므로, 매도청구 통보를 받으신 상황이라면 지체하지 말고 초기 단계에서부터 정비사업 관련 경험이 있는 변호사와 상담해 대응 방향을 잡는 것이 중요합니다. 상세한 법률 검토가 필요하시거나, 절차 대응에 어려움을 겪고 계신다면 언제든지 최동욱 변호사에게 문의하시기 바랍니다.