매도청구소송 에 대해 주택소유자가 고려할 수 있는 항변 및 대응 

주택건설사업이 진행되는 과정에서, 사업시행자가 전체 사업 대상 토지의 일정 비율 이상에 대해 사용권원을 확보하게 되면, 아직 동의하지 않은 나머지 토지 소유자를 상대로 매도청구권을 행사할 수 있습니다. 이때 매도청구 대상이 된 토지 소유자가 별다른 대응 없이 방치할 경우, 자신의 의사와 무관하게 시세보다 낮은 금액으로 강제 매각이 이루어질 위험이 있습니다. 따라서 매도청구의 법적 요건이 충족되었는지, 절차 진행에 하자가 없는지 등을 꼼꼼히 점검한 뒤 적절한 방식으로 대응하는 것이 중요합니다.

해당 제도는 토지 소유자의 입장에서 보면 단순한 절차적 조치가 아니라, 소유권 자체에 직접적인 제약을 가하는 강력한 법적 수단에 해당합니다. 따라서 소송이 제기되었음에도 적극적으로 대응하지 않을 경우, 본인이 예상하지 못한 상황에서 재산권을 상실하는 결과가 발생할 수 있습니다. 이에 따라 매도청구소송을 제기당한 상황이라면, 토지 소유자가 어떤 부분을 중점적으로 검토하고 대응해야 하는지 주요 법적 쟁점들을 정리해 안내드리고자 합니다. 현재 이 문제로 고민 중이라면 아래 내용을 참고하여 대응 전략을 마련하는 데 도움이 되시길 바랍니다.

1. 사업계획승인처분의 무효를 다투는 방법

토지 소유자는 매도청구권 행사 요건이 되는 사업계획승인 처분이 적법하게 이루어졌는지를 먼저 검토해 볼 필요가 있습니다. 그 과정에서 중대한 하자가 확인된다면, 해당 사업계획승인 처분이 처음부터 효력이 없는 ‘무효’에 해당한다는 점을 주장할 수 있습니다. 예를 들어, 공동사업주체 중 일부가 이미 주택사업자 등록이 말소된 상태였음에도 불구하고 그대로 승인 대상에 포함되어 있다거나, 고시된 승인서에 공동사업주체의 명칭·주소 등이 정확히 기재되어 있지 않은 경우에는 승인 처분 자체의 성립과 효력이 문제될 수 있습니다. 이러한 상황에서는 승인권자와의 사이에서 필요한 행정절차가 적법하게 진행되었는지, 공동사업주체 전원을 대상으로 한 고시가 요건에 맞게 이루어졌는지 등을 중심으로 사업계획승인처분의 효력을 다투어 볼 수 있습니다.

2. 대지면적 95% 이상 사용권원 확보 여부에 대한 다툼

주택법 제22조 제1항은 매도청구가 성립하기 위해서는 전체 대지면적의 95% 이상에 대한 사용권원이 확보되어 있어야 한다고 규정하고 있습니다. 이 요건은 사업계획승인 시점을 기준으로 충족 여부가 판단되므로, 승인 당시 확보율이 95%에 미치지 못했다면 매도청구의 기본 전제가 성립하지 않게 됩니다. 따라서 토지 소유자는 사업시행자가 제출한 사용권원 확보 내역을 세밀하게 검토할 필요가 있습니다. 공정증서, 사용권 설정 계약서, 등기부등본 등 관련 자료를 기반으로 실제 확보율이 법에서 요구하는 기준에 도달했는지 여부를 확인하고, 요건 미달이 드러난 경우 이를 근거로 매도청구의 적법성을 다투어 볼 수 있습니다.

3. 제도 적용 대상 자체가 아님을 근거로 한 방어

승인 신청 단계에서 사업시행자가 이미 특정 토지에 대해 사용권원을 확보한 것으로 기재했거나, 확보하지 않은 토지임에도 불구하고 잘못 보고한 사실이 확인된다면, 해당 토지는 애초 매도청구 대상에 포함될 수 없습니다. 즉, 사업계획 승인 절차에서 스스로 사용권원이 확보된 것으로 밝힌 토지에 대해 이후 다시 매도청구를 제기하는 것은 앞선 주장과 모순되는 행위로서 허용되기 어렵습니다. 따라서 토지 소유자는 사업계획 승인서 및 이에 첨부된 각종 자료를 면밀하게 검토하여, 승인 단계에서 자신이 이미 사용권원 확보 대상 또는 비대상으로 분류된 정황을 확인하고, 그에 따라 해당 제도의 적용 대상 자체가 아니라는 점을 입증하는 방식으로 방어 논리를 구성할 수 있습니다.

4. 매도청구권 행사 기간의 도과를 이유로 한 항변

주택법 제22조는 매도청구권을 행사하기 위해 반드시 일정한 절차를 거치도록 규정하고 있습니다. 먼저 3개월 이상 협의를 진행해야 하며, 협의가 종료된 이후에는 2개월 이내에 매도청구 소송이 제기되어야 합니다. 이 기간 내에 청구가 이루어지지 않으면 매도청구권은 소멸하게 됩니다. 따라서 사업시행자가 협의 기간을 제대로 준수하지 않았거나, 협의 종료 후 2개월을 넘겨 소송을 제기한 경우에는 절차적 하자를 근거로 매도청구권이 이미 소멸되었다고 항변할 수 있습니다. 실제 판례에서도 협의 진행 기간과 소송 제기 시점을 엄격하게 판단하여, 기간 요건을 충족하지 못한 매도청구 소송을 기각한 사례들이 존재합니다. 이에 따라 토지 소유자는 협의 요청 시점, 통지일, 협의 종료일 등 관련 일자를 정확히 확인하여 기간 도과 여부를 검토하고 이를 방어 논리로 주장할 수 있습니다.

<토지소유자의 항변쟁점 판결문 예시>

매도청구 소송, 절차적 요건의 정밀한 점검이 무엇보다 중요합니다 매도청구권은 단순히 매매를 요청하는 수준을 넘어, 법률상 일방적으로 계약을 성립시키는 강한 효력을 가진 제도입니다. 그렇기 때문에 법에서는 사용권원 확보 비율, 사전에 거쳐야 할 협의 절차, 행사 기간 등 여러 요건을 엄격하게 규정하고 있으며, 이러한 요소 중 어느 하나라도 흠결이 있다면 토지소유자는 이를 근거로 소송에서 충분히 방어할 수 있습니다.

이와 같은 방어 논리를 구축하기 위해서는 관련 문서와 절차에 대한 세밀한 검토, 그리고 사안별로 적합한 주장 구성 과정이 필수적입니다. 따라서 매도청구 통지를 받았거나 이미 소송이 제기되어 대응이 필요한 상황이라면, 초기 단계부터 부동산 분야에 경험이 풍부한 법률전문가와 함께 대응 전략을 마련하는 것이 훨씬 유리합니다. 또한 매도청구권은 정비사업조합, 민간 시행사, 공공기관 등 사업 주체에 따라 적용되는 법령과 판단 기준이 달라질 수 있어, 각 사례별로 정확한 법률적 진단을 받는 것이 피해를 최소화하는 핵심 단계입니다. 현재 유사한 문제로 고민하고 계시다면 부동산·건설 분야에 특화된 변호사의 조력을 통해 상황에 맞는 구체적인 대응방안을 마련하시길 권합니다. 보다 자세한 안내가 필요하거나 피해 회복을 위한 전문적인 상담을 원하신다면 언제든지 최동욱 변호사에게 문의해 보시기 바랍니다.