[분양권 가압류] 조합원 분양권도 가압류 가능합니다 

안녕하세요, 민사전문변호사, 9년 차 경력의 정혜인 변호사입니다.

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“분양권도 가압류할 수 있나요?”

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네, 가능합니다. 조합원 분양권은 ‘아파트 소유권이전등기청구권(분양계약상 권리)’이라는 재산권이기 때문에, 본안 판결 전이라도 가압류로 보전할 수 있습니다. 실무에서는 제3채무자(재건축 조합)를 상대로 명의변경·소유권 이전 금지까지 함께 묶어 두는 방식이 효과적입니다.

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(※모든 성공 사례는 제가 직접 작성합니다.)

1. 사건의 배경 : 오랜 지인 믿고 거액 대여하였으나, 연락 끊은 사례

채권자는 오랜 지인을 신뢰하여 총 5억 6,650만 원을 대여하였습니다.

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채무자들은 자신들의 재건축 아파트 분양권 등 자산과 높은 소득을 근거로 변제를 약속하였으나, 실제로는 변제를 지연하고 연락을 회피하였습니다.

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채무자의 예금채권이나 급여채권에 대한 가압류를 검토하였으나, 예금채권의 경우 현금공탁 부담이 컸고, 채무자의 직장이 명확하지 않아 급여압류 또한 현실적으로 어려운 상황이었습니다.

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이에 채무자들이 보유한 조합원 분양권(소유권이전등기청구권 등 분양계약상 권리 일체)을 처분하거나 명의를 변경할 우려가 있어, 이를 가압류하여 채권자의 권리를 선제적으로 보전하고자 하였습니다.

2. 정혜인 변호사 조력 ▶ 분양권 처분 · 명의변경 ‘사전 차단’

✅ 피보전권리 소명 구성

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주위적으로는 공동불법행위에 기한 손해배상채권을, 예비적으로는 대여금 반환채권을 근거로 하였습니다.

채권액 566,500,000원을 계좌이체 내역, 서신, 이메일 등 객관적인 증거를 통해 체계적으로 소명하였습니다.

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✅ 보전의 필요성 입증

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본안 판결까지 상당한 시일이 소요될 것으로 예상되었고, 채권자가 파악한 집행가능한 재산이 사실상 분양권 외에는 거의 없는 상황이었습니다. 그 사이 채무자들이 분양권을 처분하거나 명의를 변경할 위험, 제3자에 의한 집행 경합의 위험이 구체적으로 존재하였으므로, 보전의 필요성을 충분히 소명하였습니다.

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✅ 조합원 지위 소명

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가압류 단계에서는 ‘조합원임을 증명할 정도의 소명’이면 충분하며, 완벽한 소유증명까지는 요구되지 않습니다. 법원은 조합원 명의로 분양신청이 이루어졌거나 평형배정이 통보된 자료가 있다면 이를 근거로 조합원 지위를 인정합니다.

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• 조합원 분양신청서 사본: 조합원 명의와 신청 평형이 표시된 서류

• 평형배정 안내문 또는 통보서: “조합원 ○○○에게 84㎡ 배정”과 같은 문구가 있는 자료

• 조합원 명부 또는 확인공문: 조합에 공문 발송 후 회신받은 자료

• 분양대금 납부내역: 조합원 명의로 입금된 내역

• 종전 토지 등기부 등본: 종전 소유자였음을 근거로 조합원 지위 추정 가능

• 관리처분계획 인가서(조합원별 분양내역 포함): 관할 구청 정비사업과에서 정보공개청구로 발급 가능, 조합명, 위치, 평형정보 등 “조합의 존재와 사업구조”를 보조 설명용으로 사용.

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✅ 목표 효력 설계

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“분양권 자체의 가압류”와 “조합의 소유권 이전·명의변경 금지”를 함께 신청하여 집행을 막는 실효성을 높였습니다. 제3채무자를 재건축정비사업조합으로 특정하여, 조합을 통한 권리이전 방지를 명확히 하였습니다.

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✅ 담보 부담 완화

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채권자의 경제적 사정을 고려하여 현금공탁 대신 지급보증위탁서 제출로 갈음하는 방식을 요청하였습니다.

3. 법원 단계 : 가압류 인용 결정

이에 따라 법원은,

채무자들이 제3채무자에게 가지는 재건축정비사업 분양계약상의 권리 일체를 가압류하고,

제3채무자인 조합에 대하여는 채무자 명의의 분양권에 관하여 소유권 이전 또는 명의변경을 하여서는 아니 된다는 취지로 결정을 내렸습니다.

4. 사건의 의미 : 조합원 분양권도 충분히 가압류로 묶을 수 있습니다.

재건축·재개발 구역에서는 등기 전 권리가 대부분이므로,

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‘소유권이전등기청구권’ 형태의 권리 가압류가 사실상 유일하고도 강력한 보전수단이 될 수 있습니다.

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또한 제3채무자인 조합에 대한 소유권 이전 및 명의변경 금지명령을 함께 두어야, 권리양도나 명의변경을 구조적으로 차단할 수 있습니다.

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본안에서 승소할 경우 가압류 결정이 곧바로 집행으로 이어지므로, 권리 보전뿐 아니라 협상력 확보 측면에서도 매우 유리한 결과를 기대할 수 있습니다.

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이와 같이 분양권이나 조합원 지위 보전을 고민하고 계신 경우,

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유사한 상황에서도 전략적으로 접근할 수 있도록

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상담을 통해 구체적인 대응 방안을 함께 모색하시길 권유드립니다.