세입자가 꼭 알아야 할 ‘보증금 지키는 법’
1. 갑자기 날아온 ‘경매개시결정’ 통보서
“○○법원에서 우편이 왔어요. 열어보니 집이 경매에 넘어갔다네요.”
전세 세입자분들이 가장 당황하는 순간입니다.
대부분의 경우, 집주인이 은행 대출을 갚지 못하거나 세금이 밀려서
채권자가 법원에 경매를 신청한 것입니다.
이때 세입자는 ‘채무자’가 아니기 때문에,
“나는 잘못한 게 없는데 왜 내가 피해를 봐야 하죠?”라는 억울함을 느끼게 되죠.
하지만 법적으로는 세입자도 ‘이해관계인’에 포함되므로
적극적으로 권리를 주장하지 않으면 보증금을 잃을 수도 있습니다.
2. 첫 번째 점검 – 내 계약이 ‘보호받는 임대차’인지 확인
세입자가 경매 상황에서 보호받기 위해서는
법이 정한 최소한의 요건을 갖춰야 합니다.
대항력
전입신고 + 실제 거주를 하고 있어야 합니다.
이 두 가지를 갖춘 다음 날부터 대항력이 생기며,
낙찰자가 새 주인이 되어도 계속 거주할 수 있습니다.
확정일자
임대차계약서에 확정일자 도장을 받은 날짜를 기준으로
경매대금 중 우선순위를 인정받을 수 있습니다.
즉, 전입신고와 확정일자가 있다면
집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 일부 또는 전부 회수할 가능성이 열려 있습니다.
3. 두 번째 단계 – ‘배당요구’는 꼭 해야 한다
법원은 경매개시와 함께 ‘배당요구 종기일’을 정합니다.
이 기한까지 ‘배당요구신청서’를 제출해야
보증금 배당에 참여할 수 있습니다.
이를 놓치면
“나는 임차인인데 왜 배당에서 빠졌죠?”라는 일이 실제로 생깁니다.
따라서
경매 사건번호를 확인하고
관할 법원에 배당요구서를 기한 내 제출
이 두 가지는 반드시 챙겨야 합니다.
4. 세입자 입장에서 꼭 알아둘 ‘우선순위’
보증금 회수 가능성은 근저당권 설정 순서에 달려 있습니다.
예를 들어,
은행이 집주인에게 돈을 빌려주면서 근저당권을 설정했다면,
은행이 1순위, 세입자는 그 뒤의 순위를 가집니다.
이 경우 낙찰금액이 근저당보다 적다면
세입자는 보증금을 전부 돌려받지 못할 수도 있습니다.
그렇다고 해서 방법이 없는 건 아닙니다.
이때는 ‘임차권등기명령’을 신청해
이사 후에도 남은 보증금을 청구할 수 있습니다.
5. 낙찰자와의 관계 – “언제 나가야 하나요?”
대항력이 있는 임차인은
낙찰자(새 집주인)가 바뀌더라도 즉시 퇴거하지 않아도 됩니다.
보증금이 전액 돌려받을 때까지
또는 낙찰자가 보증금을 인수할 때까지 거주할 수 있는 권리가 있습니다.
하지만 대항력이 없는 세입자는
낙찰자의 인도명령(퇴거명령)으로 바로 집을 비워야 할 수도 있습니다.
따라서 계약 당시부터
“전입신고는 했는지, 확정일자는 받아뒀는지”
이 두 가지를 반드시 확인해야 합니다.
6. 실무에서 자주 나오는 사례
사례 ①
세입자 A씨는 확정일자는 받았지만 전입신고를 미뤘습니다.
집이 경매로 넘어가자 대항력이 인정되지 않아
보증금 중 절반 이상을 잃었습니다.사례 ②
세입자 B씨는 전입신고와 확정일자를 모두 갖췄고,
변호사 도움으로 배당요구서를 제출했습니다.
결과적으로 선순위 채권자 이후 순위로 배당받아 보증금 대부분을 회수했습니다.
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