살고 있는 집이 경매에 넘어갔다면?

임차인이 반드시 알아야 할 권리와 대처 방법

1. “내 전세집이 경매로 넘어갔대요”

전세나 월세로 살고 있는 집이 경매로 넘어갔다는 소식을 들으면,
가장 먼저 떠오르는 걱정은 “내 보증금은 어떻게 되는 걸까?”일 것입니다.

경매는 집주인(소유자)의 채무 불이행으로 인해
채권자가 법원에 신청하는 절차이지만,
그 피해는 세입자에게 직접적으로 미칩니다.

이때 세입자는 법적으로 보호받을 수 있는 장치가 있으므로,
당황하지 말고 자신의 권리 상태부터 점검해야 합니다.

2. 임차인의 핵심 보호장치 ① 대항력

대항력이란,
새로운 집주인(낙찰자)에게도 “나는 정당한 세입자이니 함부로 내보낼 수 없다”고 주장할 수 있는 권리입니다.

다음 두 가지 요건을 충족하면 대항력이 생깁니다.

요건

1. 실제 거주하고 있을 것

2. 주민등록상 전입신고를 마쳤을 것

이 두 가지를 갖춘 날짜의 다음날부터 대항력이 발생합니다.

즉, 집이 경매로 넘어가 낙찰자가 바뀌더라도
대항력이 있다면 “계속 거주할 수 있는 권리”가 생기는 것입니다.

3. 임차인의 핵심 보호장치 ② 우선변제권

우선변제권이란,
경매 대금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

[요건]

1. 전입신고를 마쳤을 것

2. 확정일자를 받을 것

이 두 가지를 모두 갖추면,
경매가 진행되더라도 일정한 순위에 따라 배당금을 받을 수 있습니다.

단, 근저당권이 더 먼저 설정되어 있다면
은행 등 선순위 채권자가 우선 배당을 받기 때문에,
세입자는 남은 금액에서 순서대로 배당을 받게 됩니다.

4. “내 보증금 전액을 돌려받을 수 있을까?”

이는 ‘배당순위’와 ‘낙찰가’에 따라 달라집니다.
보증금을 전액 회수하기 위해서는 다음 절차가 중요합니다.

1. 법원에 배당요구 신청
   → 보통 ‘배당요구 종기일’ 이전에 신청해야 합니다.
   → 종기일을 놓치면 배당에서 제외될 수 있습니다.

2. 배당표 확인
   → 내 순위가 어떻게 정해졌는지, 금액은 얼마인지 반드시 확인해야 합니다.

3. 부족분에 대한 대응
   → 전액 배당받지 못했다면, ‘임차권등기명령’을 통해
   이사 후에도 잔여보증금을 청구할 수 있습니다.

5. 낙찰자가 바뀌면 세입자는 어떻게 되나?

• 대항력 O, 보증금 전액 회수 X →
  낙찰자에게 보증금을 돌려달라고 요구하거나,
  보증금 지급 전까지 계속 거주 가능

• 대항력 X →
  낙찰자가 인도명령을 신청하면 퇴거해야 할 수도 있음

따라서 대항력 확보가 사실상 생존선이라고 할 수 있습니다.

6. 실제 사례

서울의 세입자 A씨는 전입신고와 확정일자를 모두 받아둔 상태에서
집주인이 대출을 갚지 못해 경매가 개시되었습니다.

A씨는 변호사 도움을 받아

• 배당요구서를 기한 내 제출하고

• 배당표를 검토해 이의신청을 진행했습니다.

그 결과, 선순위 채권자 변제 후 남은 금액에서
보증금의 80%를 회수했고,
나머지는 임차권등기명령으로 청구하여 끝내 전액을 돌려받았습니다.

7. 세입자가 꼭 기억해야 할 3가지

1. 전입신고 + 확정일자는 전세 계약의 필수 조건입니다.

2. 경매 통보를 받으면 즉시 등기부등본과 배당요구 종기일을 확인하세요.

3. 보증금 회수 가능성은 복잡한 계산이 필요하므로,
   변호사 상담을 통해 배당순위와 대응 방법을 검토해야 합니다.

결론

“집이 경매에 넘어가더라도, 세입자는 끝까지 보호받을 수 있습니다.”

단, 전입신고·확정일자·배당요구를 제때 하지 않으면
아무리 억울해도 보증금을 지키기 어렵습니다.
초기 대응이 세입자의 권리를 지키는 가장 확실한 방법입니다.