부동산 매매계약은 언제 해제할 수 있나요? 

안녕하세요. 손광남 #변호사 입니다.

​#부동산 #매매계약 체결 후 부동산 #가격 이 #급등 하는 경우, #매도인 은 이미 체결한 매매계약을 후회하고 #계약 을 #취소 또는 #해제 하고 싶어 하기도 합니다. 어떤 매도인들은 #매수인 에게 지급받은 #계약금 만을 #반환 하고(계약금 #배액 을 반환하지 않고) 계약이 해제되었다고 주장하며 연락을 두절하기도 합니다.

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이러한 상황에서 매도인 및 매수인들이 궁금해하실 수 있는 사항에 대해 간단히 설명 드리겠습니다.

Q. 먼저, 부동산 매매 계약은 언제 해제를 할 수 있을까요?

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부동산 매매 계약 시 통상 #공인중개사 가 제공하는 #표준계약서 를 이용하여 부동산 매매 계약을 체결합니다. 위 계약은 #강행법규 를 제외하고는 #민법 보다 우선하므로, 위 표준계약서의 조항을 살펴보아야 하며, 이와 관련한 표준계약서의 조항은 아래와 같습니다.

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제 5 조 (계약의 해제) 매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.

부동산 매매 표준계약서

부동산 매매 계약서(표준 계약서) 제5조에서 정한 것처럼 매도인은 "중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지" 계약금의 배액을 #상환 하고 부동산 매매 계약을 해제할 수 있습니다.

반면, 매수인으로부터 #중도금 을 받은 후라면 매도인은 계약금의 배액을 상환하더라도 부동산 매매 계약을 해제할 수 없습니다. (민법에서는 중도금 지급을 계약상 #실행 의 #착수 라고 보며, 계약 상대방이 실행의 착수를 하고 난 후에는 일방이 계약을 해제할 수 없기 때문입니다.)

Q. 그렇다면, 매수인 입장에서 매도인에게 중도금을 지급하고 잔금 날이 되었는데, 매도인이 소유권이전등기를 거부하고 계약금 배액을 상환하면서 계약 해제를 주장한다면 어떻게 해야 할까요?

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앞서 설명 드린 것처럼, 매도인은 중도금을 지급받았기 때문에 계약금 배액을 상환하더라도 계약 해제를 주장할 수 없습니다. 따라서, 매수인은 매도인에게 계약 이행을 구할 수 있습니다. (다만, 잔금일이 되면 #소유권이전등기 의무와 잔금 #지급 의무가 #동시이행 #채권, #채무 관계이기 때문에 매수인이 잔금을 지급하여야 매도인이 소유권이전등기 의무를 거부할 수 없습니다.)

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매수인의 입장에서는 자신의 선택에 따라 매도인에게 소송을 제기하여 소유권이전등기를 넘겨 받을 수도 있고, 매도인의 이행 거부로 보아 손해배상청구를 구할 수도 있습니다. (한편, 부동산 매매계약서(표준계약서) 제 6조에서는 "계약금을 손해배상의 기준"으로 정하고 있기 때문에 손해배상청구는 계약금만 받을 수 있습니다.)

제 6 조 (채무불이행과 손해배상) 매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해보상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.

부동산 매매 표준계약서

Q. 매도인 입장에서는 매수인으로 중도급을 지급 받은 후에는 계약금 배액을 상환하더라도 부동산 매매 계약을 파기할 수 없는 것일까요?

앞서 살펴본 바와 같이 중도금 지급 후에는 계약 해제는 불가능합니다. ​다만, 부동산 매매 계약서(표준 계약서) 제6조에서 "계약금을 손해배상의 기준"으로 정하고 있기 때문에, 채무불이행, 특히 #이행 #불능 이 되더라도 "계약금"을 손해배상액으로 지급하면 족합니다.

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즉, 매도인이 부동산 소유권을 타인에게 이전하여 소유권 이전 의무가 이행 불능이 된다면, 매도인은 "계약금"만을 손해배상액으로 지급하므로(부당이득반환으로 '계약금'은 별도로 반환 받음), 결국 계약금 배액을 매수인에게 반환하고 계약 해제를 하는 것과 마찬가지로 됩니다. (이 경우는 세금을 고려하여 어떤 것이 경제적으로 이익인지 꼼꼼히 따져 보아야 합니다.)

이와 같이, 매도인은 중도금을 지급받은 후에는 계약 파기가 쉽지 않으므로 중도금을 지급받기 전에 계약을 유지할지 계약금 배액을 상환하고 계약을 #파기 할지 잘 선택해야 합니다.

반면, 매수인은 매도인이 계약을 해제할 조짐이 보인다면 중도금 지급 기일 이전이라도 미리 중도금을 지급하여 매도인이 계약을 해제하지 못하게 할 수 있습니다.

소유권이전등기, 부동산 매매계약 등과 관련한 분쟁이 있으신 분은 손광남과 상담하시어 최선의 해결책을 찾길 바라겠습니다.