재개발, 재건축 현금 청산, 현금청산 지급시기, 현금청산 절차 

안녕하세요. 손광남 #변호사 입니다.

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요즘은 부동산 경기가 침체되어 #재개발 , #재건축 이 무산되는 경우도 많고, 되더라도 원하는 이익이 나지 않을 우려가 있습니다. 이 때문에 많은 분들이 재개발 #현금청산 에 대해 종종 문의하십니다.

현금청산자의 지위

먼저, 재개발 현금청산은 재개발 지역에서 기존의 거주 혹은 영업하고 있던 부동산을 조합에 판매하는 것을 말합니다. 자신이 소유하고 있는 부동산이 재개발 사업구역에 포함된다면 반대하더라도 일단 무조건 #조합원이 됩니다. 이후 분양신청 기간에 분양신청을 하지 않으면 재개발 #현금청산자 로 지위가 변경됩니다.

(분양신청을 하였다면 분양신청 기간이 종료한 다음에는 임의로 #분양신청 을 철회할 수 없으며, #사업시행자 가 분양신청 #철회 에 #동의 하는 경우에만 현금청산자로 지위가 변경됩니다.)

청산금 지급 시기

「도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')」 제73조 제1항은 '사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내' 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다고 규정하고 있고, 제2항은 '사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다'라고 규정하고 있습니다.

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도시 및 주거환경정비법

제73조(분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치) ① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다.

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자

4. 제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

② 사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다.

③ 사업시행자는 제2항에 따른 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우에는 해당 토지등소유자에게 지연일수(遲延日數)에 따른 이자를 지급하여야 한다. 이 경우 이자는 100분의 15 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 이율을 적용하여 산정한다.

도시 및 주거환경정비법(약칭: 도시정비법)

따라서, 현금청산자가 되더라도 바로 #청산금 을 받을 수 없고, 일단 #관리처분인가 이후에 현금청산금을 받을 수 있습니다.

현금청산 절차(재개발구역은 수용재결, 재건축 구역은 매도청구)

#현금청산절차 는 크게 2가지로 나뉜다. 재개발구역의 경우「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ' #토지보상법 ')」에 따라서 #수용재결 절차로 진행되고, 재건축구역의 경우 도시정비법 제73조 제2항에 따라서 #매도청구 소송절차로 진행됩니다.

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재개발구역의 #수용재결절차 는 통상적으로 1) 손실보상협의를 진행하고 협의 불성립시 2) 지방토지수용위원회 #수용재결 , 3) 중앙토지수용위원회 #이의재결 , 4) #손실보상금 #행정소송 등으로 각 단계별로 순차적으로 진행됩니다.

반면, 재건축구역의 매도청구 절차는 1) #손실보상협의 를 진행하고 협의 불성립시, 2) #매도청구소송 으로 진행됩니다.

#재개발구역 의 경우 보상협의 단계부터 행정소송단계까지 여러 명의 #감정평가사 로부터 #감정평가 를 받을 수 있는 기회가 있으나, 재건축의 경우 재개발과는 달리 통상적으로 법원이 선정한 1인의 감정평가사로부터 현금청산 부동산에 관한 시가 감정을 받는 것으로 끝나는 경우가 많습니다. 따라서, #조합 이 제시하는 금액이 적절한지 잘 살펴보아야 합니다.