제소전화해는 언제 하는 것인가요? 

안녕하세요. 손광남 변호사입니다.

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#임대차계약 시 #임대인 이 #임차인 에게 #제소전화해 를 요구하는 경우를 종종 볼 수 있습니다. 오늘은 제소전화해는 무엇이고, 어떤 경우에 하는 것이고, #주의 해야 할 점은 무엇인지 설명 드리고자 합니다.

1. 제소전화해는 무엇인가요?

제소전화해란 말 그대로 제소(소송 제기) 전에 화해하는 것으로, 계약 당사자들 사이에 발생할 수 있는 민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 방지하기 위해 당사자들이 지방법원 단독판사 앞에서 화해를 성립시키는 절차를 의미합니다.

임대사업자들은 제소전화해에 제법 익숙하실텐데요. 임대차계약을 체결하면서 제소전화해를 받아 두면, 화해조서는 #확정판결 과 같은 효력을 가지므로, 추후 채무불이행이 발생하면, 화해조서를 기초로 강제집행이 가능합니다.

2. 그렇다면 제소전화해는 왜 하나요?

여러가지 용도로 사용될 수 있지만, 가장 흔하게는 임차인이 임대차계약 #종료 또는 #해지 후에 임대차목적물을 반환하지 않을 것을 대비하여 제소전화해를 신청합니다.

임대차목적물을 반환하지 않는다면, 임대인은 강제로 임차인을 내쫓을 수 없고, 임차인을 상대로 명도소송을 하여야 하는데, #명도소송 은 #가집행 을 위한 1심 선고까지 통상 6개월 ~ 1년 정도의 시간이 소요됩니다. 또한, 이 소송을 하는 도중 미납된 임차료가 공제할 #임대차보증금 을 초과하는 경우가 벌어지기도 합니다.

반면, 제소전화해를 하면 임차인의 #채무불이행 시 명도소송을 거치지 않고 바로 #강제집행 을 할 수 있습니다. 이 때문에 명도소송으로 고생한 임대인들이 임차인과 제소전화해를 체결하는 것을 선호합니다.

3. 제소전화해 체결시 주의점은?

제소전화해는 재판 없이 강제집행을 할 수 있기 때문에, 임대인에게 매우 유리한 제도입니다. 이러한 점을 판사도 잘 알고 있습니다.

그래서, 제소전화해 조항이 현행법에 비해 불리하게 적혀 있는 경우에는 판사들이 이를 허용하지 않습니다. #강행규정 에 반하는 화해조항은 화해기일에 재판부의 지시에 의해 수정되는 것이 일반적입니다.

임대인 입장에서는 강행규정 위반한 화해조항이나 임대인에게 과도하게 유리한 화해조항은 법원에서 허가하지 않는다는 점을 주의할 필요가 있습니다.

임차인 입장에서는 #위약벌 조항이나 #원상복구 조항 등이 불리하게 작성되어 있진 않은지 꼼꼼하게 살펴야 합니다.

제소전화해 #비용 을 누가 부담하는지는 정해진 바 없고 당사자들이 협의할 문제입니다. 따라서 제소전화해를 하기로 하셨으면, 임대차계약서에 이러한 사항도 꼼꼼히 기재하는 것이 필요합니다.

제소전화해까지 걸리는 시간은 각 지역 법원마다 다른데, 서울중앙지방법원의 경우 6~10개월 정도 소요됩니다.

임대인들은 뜻하지 않은 명도소송을 예방하기 위해 제소전화해를 고려해 보시길 바랍니다.

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제소전화해에 관련한 법률고민이 있으시다면, 최상의 해결책을 제시해 드리겠습니다. 손광남 변호사와 상담하시기 바랍니다.