보증금 못 돌려받은 세입자, 국토부 ‘전세사기 피해자’로 인정

유선종 변호사

전세사기피해자 결정

사건 개요

40대 자영업자 A씨는
서울의 한 아파트에 전세 계약을 체결하고 입주했습니다.

하지만 계약 만료가 임박하자,
임대인은 “새 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다”며 보증금 반환을 미뤘습니다.

이후 등기부등본을 확인한 결과,
해당 주택에는 이미 근저당이 설정되어 있었고,
심지어 일부 세입자들이 보증금을 돌려받지 못한 채 이사조차 못 하고 있었습니다.

A씨는 자칫하면 보증금 전액을 잃을 수 있는 상황임을 깨닫고,
변호사의 도움을 받아 국토교통부에 ‘전세사기피해자 인정 신청’을 제출했습니다.

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따르면,
세입자가 전세사기 피해자로 인정받기 위해서는 세 가지 요건을 충족해야 합니다.

즉, 단순히 임대인이 돈을 돌려주지 않았다는 이유만으로는 인정되지 않으며,
‘사기 피해’임이 입증되어야 합니다.

A씨의 경우, 임대인이 다수의 근저당을 숨긴 채
세입자 여러 명과 중복 계약을 체결한 정황이 드러났고,
이에 따라 국토교통부는 명백한 전세사기 피해로 판단했습니다.

변호인은 A씨의 피해 사실을 구체적으로 입증하기 위해 다음과 같은 자료를 준비했습니다.

① 등기부등본 및 채권현황 분석
임대주택의 근저당 설정 시점과 채권 규모를 정리하여,
임대인이 이미 반환 불가능 상태임을 증명했습니다.

② 계약서 및 확정일자 자료 제출
A씨가 계약 당시 합법적인 절차로 전세 계약을 체결했음을 명확히 했습니다.

③ 피해자의 선의 입증
A씨가 부동산 중개업소를 통해 정상적으로 계약했고,
사기 의도를 인지할 수 없었던 점을 소명했습니다.

④ 국토부 심의 대응
변호인은 피해자 인정 심의위원회에
“이 사건은 단순한 채무불이행이 아니라,
임대인이 구조적으로 세입자를 속인 전형적인 전세사기”임을 법적으로 설명했습니다.

이러한 철저한 준비 끝에 국토교통부는 A씨를 ‘전세사기피해자’로 공식 인정했습니다 .

국토교통부는 2025년 5월 결정문을 통해
“본 신청인을 전세사기피해자로 결정한다.”고 명시했습니다.

이에 따라 A씨는
다음과 같은 국가 지원을 받을 수 있게 되었습니다.

즉, 단순한 개인 피해자가 아니라,
국가가 법적으로 보호하는 전세사기피해자 지위를 확보하게 된 것입니다.

최근 급증하는 ‘깡통전세’·‘전세사기’ 사건은
대부분 임대인의 고의적 기망행위와 다중 채무 구조에서 비롯됩니다.

문제는 피해자 상당수가
법적 절차를 몰라 피해자 인정 신청 자체를 하지 못한다는 점입니다.

전세사기피해자로 인정받으면
보증금 회수 가능성이 높아질 뿐 아니라,
각종 지원 제도를 통해 주거 불안도 줄일 수 있습니다.

단, 신청 시에는 다음 세 가지를 반드시 준비해야 합니다.

피해가 의심된다면 이사 전이라도 즉시 전문가 상담을 통해

‘전세사기피해자 인정 신청’을 진행하는 것이 안전합니다.

법무법인 반향

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