전세보증금 못 돌려받아도, 임차권등기명령으로 권리 보전 

1. 사건 개요

40대 세입자 A씨는 서울의 다세대주택에 보증금을 맡기고 2년 전세 계약을 체결했습니다.
그러나 계약 만료일이 다가와도 임대인 B씨는

“새 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다”며 반환을 미루었습니다.

A씨는 이미 다른 지역으로의 전입이 예정되어 있어
보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 하는 난처한 상황에 처했습니다.

A씨는 임대차 계약이 종료되었음에도 보증금 반환이 이루어지지 않자

변호사의 조력을 받아 법원에 ‘주택임차권등기명령’을 신청했습니다.
이는 전세보증금 회수권을 확보하면서 동시에 이사를 갈 수 있는 절차입니다.

2. 법적 쟁점

주택임차권등기명령은 「주택임대차보호법」 제3조의3에 근거합니다.
임대차가 종료되었는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때,
임차인이 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해
법원에 신청하는 절차입니다.

즉,

• 임대차계약이 종료되었고,

• 임차인이 보증금을 반환받지 못했으며,

• 실제로 이사를 나가야 하는 상황일 경우,
  법원은 주택임차권등기명령을 허가해줍니다.

이 등기가 완료되면 세입자는
‘이사 후에도 기존 주택에 대한 보증금 회수권’을 보전할 수 있습니다.
따라서 집을 비우더라도 법적으로 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 장치입니다.

3. 변호사의 조력

변호인은 A씨의 신청이 신속하게 인용될 수 있도록
법원에서 요구하는 요건을 철저히 준비했습니다.

① 임대차계약 종료 사실 증빙
계약서, 전세계약 만료일 확인서, 통화·문자 내역 등을 제출하여
계약이 이미 종료되었음을 명확히 했습니다.

② 보증금 미반환 사실 입증
임대인이 반환을 지연하고 있다는 객관적 정황(계좌이체 내역, 문자, 통화녹취)을 제출했습니다.

③ 이사 필요성 강조
세입자가 이미 새로운 전입신고 예정이 있고,
가족의 직장 이전과 자녀의 학교 문제 등으로 이사를 미룰 수 없는 현실적 사유를 진술했습니다.

④ 등기 대상 주택의 명확한 표시
등기부등본 및 건물 도면에 기초해
임차 대상이 특정될 수 있도록 법원 제출 도면과 일치하는 위치 표시를 정리했습니다.

4. 결과

서울중앙지방법원은 2025년 9월,
A씨의 신청을 받아들여 주택임차권등기명령 인용 결정을 내렸습니다.

결정문에는 다음과 같은 주요 내용이 기재되어 있습니다.

• 임대차계약일

• 보증금

• 확정일자

• 점유개시일자

법원은 “신청인의 주장이 이유 있다”며
별지 기재 건물에 대해 주택임차권등기를 명함으로써
A씨가 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 결정했습니다.

이는 세입자가 보증금 반환을 받지 못한 상태에서도
임차인의 권리를 법적으로 보호받을 수 있다는 점을 확인한 중요한 사례입니다.

5. 변호사의 조언

최근 전세사기·깡통전세 사례가 늘면서 보증금을 제때 돌려받지 못하는 세입자들이 많습니다.
이때 “집을 비우면 대항력이 사라진다”는 두려움 때문에 이사를 못 가는 경우도 적지 않습니다.

그러나 주택임차권등기명령을 신청하면 이사를 가도 기존 주택에 대한 법적 보호가 그대로 유지됩니다.

즉,

• 우선변제권은 그대로,

• 보증금 반환청구권은 안전하게 보전,

• 이사와 동시에 새 집으로의 전입도 가능해집니다.

단, 신청 시에는
계약 종료일·확정일자·보증금 내역 등 입증 서류를 완비해야 하며,
등기 완료 후에는 반드시 등기부등본을 확인해 권리 설정이 완료되었는지 점검해야 합니다.

전세 만료일이 다가오는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면,
망설이지 말고 ‘주택임차권등기명령’ 신청을 검토해 보시길 바랍니다.
초기 대응이 빠를수록 권리 보전 가능성은 높아집니다.