전세사기 피해자 인정, 구제의 첫걸음입니다 

전세보증금이 돌려받지 못한 채 사라졌다면, 이제는 단순 민사 문제가 아닙니다.
정부의 ‘전세사기 특별법’은 피해자 결정을 받은 사람만을 지원·구제 대상으로 인정합니다.
따라서 지금 필요한 건 피해자 인정을 받기 위한 전략적 대응입니다.

1. 전세사기 피해자 결정의 핵심

“피해자로 인정되어야 비로소 구제 절차가 시작됩니다.”

전세사기 피해자 결정은 ‘전세사기피해자 지원 특별법’ 제정(2023) 이후,
국토교통부가 피해자에게 임시 거주·대출 만기 연장·보증금 회수 지원 등을 제공하기 위한 제도입니다.
단순히 전세금을 돌려받지 못했다고 해서 자동으로 인정되는 것이 아니라,

법적 요건을 충족해야만 ‘피해자 결정 통보서를 받을 수 있습니다.

2. 피해자 결정 요건

“단순 보증금 미반환은 ‘사기 피해’로 보지 않습니다.”

전세사기 피해자로 인정받으려면 다음 3가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

① 임대인의 고의 또는 사기행위
– 허위 분양, 이중 계약, 근저당 누락 은폐 등이 입증되어야 합니다.

② 세입자의 피해 실질성
– 보증금 전액 또는 대부분을 반환받지 못했을 것.

③ 형사 사건과의 연계성
– 사기·배임 등으로 임대인이 수사 또는 재판 중이어야 합니다.

이 조건 중 어느 하나라도 빠지면 피해자 결정이 기각될 가능성이 높습니다.

3. 실제 사례

“계약만 믿고 입주했던 A씨, 피해자로 인정되기까지 6개월.”

A씨는 신축 빌라 전세계약 후 보증금 1억 원을 돌려받지 못했습니다.
임대인은 이미 여러 세입자와 중복계약을 맺은 상태였습니다.
처음에는 단순 민사로 보였지만, 변호사를 통해 임대인의 고의성과 허위광고 정황을 입증해 국토부에 피해자 신청서를 제출했습니다.
서류 보완과 추가 자료 제출 끝에 피해자 결정 통보서를 받았고, 이후 공공임대 전환과 대출 만기 연장 혜택을 받을 수 있었습니다.

4. 피해자 결정 신청 절차

“서류 한 장의 누락이 결과를 바꿉니다.”

① 신청 기관: 관할 지자체(시·도청, 구청) 또는 국토교통부 피해지원센터
② 필수 서류: 임대차계약서, 확정일자, 전입세대 열람내역, 보증금 미반환 증거(계좌이체 내역 등)
③ 심사 기간: 약 2~3개월
④ 결과: ‘피해자 결정 통보서’ 발급 → 이후 지원 절차(임시거주·금융지원 등)로 연결

서류 미비나 진술서 오류로 인해 ‘불인정 통보’를 받는 사례가 많으므로,
신청 전 반드시 법률 검토를 거치는 것이 안전합니다.

5. 피해자로 인정받지 못했을 때의 위험

“불인정되면 보증금도, 지원도 받지 못합니다.”

피해자 결정에서 탈락하면

• 주택도시기금 대출 연장 불가,

• LH 임시주거 지원 제외,

• 경매 진행 시 보증금 회수 순위에서도 밀리는 결과가 발생합니다.

특히 보증금 반환 소송과 병행되는 경우,
결정서가 없는 세입자는 사기 피해자로서의 법적 지위조차 인정받지 못하는 위험이 있습니다.

6. 변호사의 조언

“전세사기 사건은 ‘피해자 입증’이 핵심입니다.”

전세사기 피해자 결정은 단순한 행정 절차가 아닙니다.
임대인의 사기행위, 피해자의 무과실, 계약의 실질 관계를 증거로 입증해야 합니다.
변호사는

• 피해사실 소명자료 정리,

• 수사기록 분석,

• 보증금 반환 청구와 병행 대응,

• 불인정 통보 시 이의신청 절차 대리 등을 통해 피해자 인정을 이끌어냅니다.

전세사기 피해는 시간이 지날수록 권리 회복이 어려워집니다.