깡통전세 피해자, 국토부로부터 피해자 인정받다

정찬 변호사

전세사기피해자 결정

1. 사건 개요

30대 직장인 A씨는 서울 동작구의 한 아파트에 전세로 입주하면서
보증금 전액을 임대인에게 지급했습니다.

하지만 계약 만료를 앞두고 집주인과의 연락이 끊기고,
등기부등본을 확인한 결과 이미 해당 주택에 근저당권이 다수 설정되어 있는 사실을 알게 되었습니다.

A씨가 살던 집은 이른바 ‘깡통전세’ 구조로,
집값보다 전세보증금이 더 높은 상태였습니다.

결국 임대인은 다른 세입자들의 보증금 반환도 중단했고,
A씨는 돌려받지 못한 보증금을 지키기 위해
국토교통부에 ‘전세사기피해자 인정 신청’을 하게 되었습니다.

이 사건의 핵심은 A씨가 전세사기피해자로 인정받을 수 있는지 여부였습니다.

「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」에 따르면,
세입자가 다음 세 가지 요건을 충족하면 피해자로 인정됩니다.

즉, 단순히 돈을 돌려받지 못했다고 해서 자동으로 인정되는 것이 아니라,
‘사기의 피해자’임을 객관적 자료로 입증해야 하는 절차가 필요했습니다.

변호인은 A씨가 법적 피해자 요건을 충족함을 입증하기 위해
다음과 같은 단계를 밟았습니다.

등기부등본 및 금융거래 내역 분석
임대인이 전세 계약 전 이미 다수의 근저당을 설정한 정황을 확인했습니다.
이는 처음부터 보증금을 반환할 의사가 없었음을 보여주는 간접 증거로 작용했습니다.
통신기록 및 계약 관련 서류 확보
임대인과의 대화 내역, 계약서, 공인중개사 확인서 등을 제출하여
A씨가 선의의 세입자였음을 명확히 했습니다.
피해사실 입증서류 제출 및 진술 준비
국토교통부 피해자 인정 심의 과정에서 A씨의 진술을 논리적으로 정리해 ‘고의적 사기 피해’임을 강조했습니다.
특히 임대인의 체납 이력과 동일 주택 피해 사례들을 추가 자료로 제출하여 신청의 신빙성을 높였습니다.

국토교통부는 2025년 5월,
A씨를 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따라
‘전세사기피해자’로 공식 인정했습니다.

이에 따라 A씨는 다음과 같은 국가 지원 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.

즉, 단순한 개인 피해자가 아닌, 국가가 인정한 보호대상자가 된 것입니다.

최근 급증한 전세사기 피해 사건은 대부분
임대인의 ‘고의적 기망행위’와 ‘보증금 반환 불능’이 결합된 형태입니다.

문제는, 많은 세입자들이 이러한 피해를 입고도
법적 절차를 잘 몰라 지원 신청 기회를 놓친다는 점입니다.

전세사기피해자 인정은 단순 신고가 아니라, 증거 중심의 법적 입증 절차입니다.

등기부등본, 금융내역, 문자·통화 기록 등 객관적 자료가 충분해야 하며,
서류가 부실하면 심의 단계에서 반려될 수 있습니다.

따라서 전세사기 피해가 의심된다면 혼자 해결하려 하지 말고,
전문 변호사와 함께 피해 입증 자료를 준비하는 것이 가장 빠른 길입니다.

특히 피해자 인정 결정을 받으면 국가 지원은 물론,

향후 민사소송이나 경매 절차에서도 법적 지위를 유리하게 확보할 수 있습니다.

전세사기로 인한 피해를 입으셨다면 하루라도 빨리 전문가 상담을 통해 대응 전략을 세우시길 권합니다.

법무법인 반향

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