[임대인-임차인 간의 보증금반환과 점유 반환/공탁 분쟁] -승소 

1. 사건의 개요

의뢰인께서는 서울 소재 모 신축 아파트에 전세로 입주하여 거주하였습니다. 임대차계약은 1회 갱신 되었는데, 의뢰인은 갱신된 임대차 기간 중에 본래 본인이 보유하던 아파트의 리모델링 사업이 완료되어 그 아파트로 입주할 예정이었으므로, 임대인과 의뢰인 사이에는 이러한 점이 충분히 고려된 내용의 갱신 임대차계약이 체결되었습니다. 다만 실제로 리모델링 사업이 언제 준공이 되어 입주가 가능해질지는 예측할 수 없었기에, 구체적인 퇴거날짜가 계약서에 기재되지는 않았습니다.

갱신된 임대차기간의 종료를 1년 앞둔 시점에 임대인은 실제로 언제 퇴거 예정인지를 물어보았고, 이에 의뢰인은 00월 중일 것 같다고 통보하였습니다. 종료를 8개월 앞둔 시점에 또 다시 물어보기에 00월 중순 안 이사 예정이라는 점을 통보하였고, 해당 00월로부터 2개월을 앞둔 시점에 날짜가 확정되었기에, 의뢰인은 임대인에게 구체적인 이사 날짜를 00월 00일이라고 통보하였습니다.

그러자 임대인은 돌연 의뢰인이 미리 퇴거일을 알려주지 않았다며 임대차기간이 만료되거나 통보일로부터 3개월이 지나지 않는 한 계약이 해지되지 않는다며 분쟁을 시작하였고, 실제 통보한 00월 00일에 의뢰인이 퇴거하였음에도 임대차보증금을 돌려주지 않았습니다. 이에 의뢰인이 임대차등기명령을 신청하여 등기가 이루어졌고, 지속적으로 보증금을 지급해 달라고 임대인에게 자신의 계좌번호까지 알려주었으나, 임대인은 굴욕적인 사과문 등 부당한 요구를 조건으로 내걸며 이를 지급하지 않다가 돌연 보증금 전액을 마음대로 변제공탁 해 버리고 말았습니다.

의뢰인께서는 이에 격분하여 보증금이행청구의 소의 소장을 스스로 작성하여 본인 소송을 제기하였는데, 생각보다 상대방의 다툼이 격렬하고 법률적인 쟁점이 복잡하여 제대로 소송을 진행하기 어려웠고, 승소 가능성도 장담하기가 어렵다고 여겨지셨습니다. 게다가 이 와중에 상대방이 자신은 아파트를 반환받지 못하였다며 반소로 목적물 반환 및 관리비 청구를 해 오기까지 하였습니다. 이에 의뢰인께서 이 상황을 어떻게 풀어나가야 할 것인지 문의하기 위하여 저희 사무실로 찾아오시게 되었습니다.

2. 사안의 분석

임대차계약이 계약 기간 중에 임차인의 통지로 해지되기 위하여는 주택임대차보호법상 최소 3개월의 기간이 필요합니다. 다만, 그러한 통지라는 것은 반드시 처음부터 구체적일 수 없는 경우가 있으므로 특정 가능한 시점에 미리 고지가 되었다면 해지통지의 효력을 가질 수 있는 것으로 판단되었습니다.

오히려 문제는 변제공탁이었습니다. 변제공탁이 변제의 효력을 가지기 위하여는 채권자의 수령거절 등 생각보다 엄격한 요건의 구비가 필요하며, 요건을 갖추지 못하거나 채무액 중 일부액에 불과한 공탁은 전액에 대해 변제의 효력을 발생시킬 수 없습니다. 그러나 한편으로 만약 변제공탁의 효력이 인정됨에도 불구하고 보증금반환청구의 소송을 제기한 것일 경우, 피고인 임대인이 자신의 의무를 이미 다 이행한 상태에서 소송을 제기한 것에 불과하게 되므로 원고인 임차인 입장에서는 패소를 면할 수 없게 됩니다. 임대차보증금이라는 것은 특히 서울 주요 지역 신축 아파트의 경우 두 자릿수의 억 단위 금액이므로, 소가가 매우 커서 자칫 패소했다가는 상대방의 소송비용을 천만원 단위로 물어주게 되어야 할 일이 생길 수도 있습니다. 어차피 패소할 소송이었다면 이미 당사자 본인께서 변호사 없이 제기해 둔 소송은 즉각 취하해야만 하였습니다.

이 사안의 경우, 상호간에 이미 감정적인 분쟁이 격화되어 대화가 잘 되지 않았지만 그 와중에도 의뢰인이 임대인에게 계좌번호를 제공하였다는 점에서 변제공탁이 위법한 것으로 판단되었습니다. 이에 이미 당사자 본인께서 제기해 둔 소송을, 그대로 유지하여 끝까지 가서 판결을 받아 승소하는 것을 택하게 되었습니다.

그런데 소송 도중에 임대인은 돌연 의뢰인이 아파트를 반환하지 않았다는 주장을 하였습니다. 비밀번호를 공인중개사에게 알려주지 않았고, 공인중개사 입회 하에 하자 체크를 하지 않았으며, 카드키를 공인중개사나 자신에게 직접 반납하지 않고 아파트 안에 두고 퇴실하였다는 것이었습니다.

그러나 본 변호사는 비밀번호는 며칠 지나 따로 카카오톡으로 전송하였다는 점, 공인중개사 입회는 아파트 점유 반환에 필요한 절차가 아니라는 점, 카드키는 아파트 안에 보관되어 있으며 본질적으로는 카드키(신축아파트였습니다)라는 것은 공동현관문을 출입하기 위한 편의를 제공하는 것일 뿐 그것이 없다고 하더라도 임대인이 현관 도어락 비밀번호만 알면 충분히 아파트 세대에 출입할 수 있으므로 점유 반환의 효력에 영향이 없다는 점을 적극 주장하고 증거로써 입증하였습니다. 깊은 리서치 결과 유사한 하급심 판례도 다수 발견되기도 했습니다.

3. 의뢰인에 대한 승소 판결의 선고

소송은 생각보다 지리하게 끌어졌고, 진실공방이 격렬하였습니다. 특히 의뢰인의 점유반환이 이루어졌는지 여부가 격렬하게 다투어졌는데, 임대인 측은 임차인인 의뢰인이 아직도 아파트를 반납하지 않아 자신이 아파트에 출입할 수 없다는 취지의 주장을 계속하였습니다.

그런데 이 와중에 상대방 변호사 측에서 전략적인 실수를 범하였습니다. 해당 아파트에 관리사무소 직원과 공인중개사, 임대인, 임대인의 변호사가 직접 해당 세대에 들어가 보고 사진과 영상을 제출한 것입니다. 의뢰인의 점유 미반환 및 의뢰인이 사용 중인 기간 동안 아파트의 하자가 생겼다는 점을 입증하겠다고 한 행동이었으나, 본 변호사는 이러한 상대방의 행동에 쾌재를 외쳤습니다.

이로써 본 변호사의 주장, 즉 의뢰인은 진작에 아파트를 반환하였고 임대인이 아파트를 점유하고 있는 상태였다는 점, 즉 언제든지 스스로 출입이 가능한 상태였다는 점이 임대인 스스로의 행동에 의하여 입증되었던 것입니다. 본 변호사는 또한 이 기회를 놓치지 않고 서면을 제출하여 '임대인이 이렇게 행동해주기를 오랫동안 기다려왔다'는 기쁨을 표현하였습니다.

이에 법원 또한 '이미 계약은 해지되어 아파트는 반환되었고, 임대인의 변제공탁은 위법한 것으로서 변제의 효력이 없다'는 취지로 의뢰인에 대한 승소 판결을 선고하여, 의뢰인은 변제공탁과 무관하게 임대차보증금에 이자까지 붙여 반환을 받을 수 있게 되었습니다.

만약 변제공탁의 효력이 인정되었다면 의뢰인은 패소하고 변호사비용을 천 단위로 물어줄 뿐 아니라, 공탁되어 있던 공탁금을 거의 이자 없이 원금만 받는 최악의 상황이 펼쳐졌을 수 있었습니다. 그러나 승소함으로써 변호사비용은 돌려받고, 공탁과 상관없이 보증금 전액에 대한 정당한 이자를 다 받을 수 있는 최상의 결과가 되어, 천 단위의 이자수익을 거둘 수 있기까지 하였습니다.

혹시라도 비슷한 케이스에서 억울하게 임대차보증금을 반환 받지 분들이 계시다면 언제든지 편히 연락 주시기 바랍니다.

사법시험/대형로펌 출신 14년차 부동산/건설/금융 전문 변호사
- 국내 5대로펌 법무법인 율촌 부동산건설 / 법무법인 세종 금융팀
- 삼성물산 건설부문 수석변호사
- 육군법무관 군검찰관
- 정비사업전문관리사 자격(민간자격 제2008-0536)
- 현 부동산/건설 전문 법률사무소 공간과길 대표변호사