[동시진행 전세사기 매도인 측 피고소사건 변호] - 무혐의결정 

1. 사건의 개요

의뢰인께서는 매수한 후 수 년간 실거주 해 왔던 관악구 소재 빌라를, 결혼을 앞두고 신혼집으로 이사하기 위하여 매도하고자 다수의 공인중개사 사무실에 매도를 의뢰하였습니다. 그러나 아무리 서울이라 하더라도 빌라는 매매가 잘 되지 않았고, 결혼 및 신혼집으로의 이사 시점이 점점 다가오자 의뢰인의 마음은 촉박해졌습니다. 이에 중개사무소를 통하지 않고 직방, 다방, 네이버 부동산과 같은 직거래 사이트들에 직접 매물을 올려 홍보를 하였는데, 그 중 모 부동산으로부터 전세와 매매를 동시진행 방식으로 팔아 주겠다는 연락이 있었습니다.

부동산 거래 경험이 일천하여 동시진행이 무엇인지 잘 몰랐던 의뢰인은, 그러한 방식의 거래가 오랜 시간 관행적으로 이루어져 왔던 정상적인 거래라는 자문 결과를 토대로 이러한 모 부동산의 제의를 수락하였고, 먼저 전세 계약이 진행되어 임차인으로부터 전세보증금을 수령한 뒤, 모 부동산이 구해 온 '투자자'와 매매계약을 체결하였습니다. 그런데 실제로 전세보증금의 잔금 기일과 매매계약상 잔금의 기일이 같은 날이었으며, 매수인이 매매대금 지급에 갈음하여 전세보증금을 승계하는 '동시진행 거래 방식'이었습니다. 그리고 의뢰인이 받은 금액 중 몇 천만원 단위의 수수료가 모 부동산에 리베이트로 지급되어, 결과적으로 '깡통 전세'가 발생하게 되었으며 전세계약이 종료된 2년 뒤 임차인이 빌라에서 퇴거하려 할 때 매수인은 결국 임대차보증금을 돌려주지 못하는 전세사기 사고가 발생하고 말았습니다.

이에 임차인은 매도인이었던 의뢰인과 매수인, 부동산 중개업소 관련자들을 전세사기로 고소하였고, 이에 의뢰인이 저희 사무실로 찾아오시게 되었습니다.

2. 사안의 분석

동시진행 거래 방식의 전세사기에서 매수인은 임대차보증금을 승계하는 조건으로 매매대금을 갈음할 뿐인 무자본갭투자자이고, 오히려 취등록세와 명의값 등을 리베이트로부터 지급 받는 사람입니다. 그리고 이를 통해 피해자인 임차인이 지급하는 임대차보증금에서 컨설팅업자, 부동산업자, 브로커 등이 리베이트를 나눠 가지게 되고 이러한 리베이트 지급으로 인해 필연적으로 실질적인 매매대금보다 임대차보증금의 액수가 더 큰, 소위 '깡통 전세'가 발생하게 되고 맙니다.

이러한 거래 과정에서 컨설팅업자 등은 리베이트를 나눠 가질 목적으로, 무자본 매수인은 명의값만을 받을 목적으로 나중에 전세보증금을 반환할 의사나 능력이 없이 매수를 하게 되는 구조여서 필연적으로 임차인이 손해를 보는 구조입니다.

그러나 이 구조에서 "매도인"은 단순히 죽어라 팔리지 않는 빌라를 빠르게 팔고 싶었던 선량한 시민에 지나지 않는 경우가 대부분입니다. 매도인으로서는 부동산 업자들로부터 '동시진행으로 팔아주겠다'는 말을 듣고 그것이 무슨 의미인지 알지도 못한 채 그저 빨리 팔리는 것에만 관심이 있을 뿐, 리베이트의 수익 분배 구조라든가 매수인이 무능력자라든가 하는 사실은 애당초 알 수 있는 방법 자체가 없습니다. 따라서 전세사기범들과 공모가 있을 수 없고, 애당초 사기의 고의 자체가 있을 수 없는 지위에 있는 사람이 대부분입니다. 실제로 본 변호사도 전세사기 구조에서 같이 전세사기로 고소를 당한 매도인을 변호하여 무혐의를 받아내지 못해본 적은 없었습니다.

하지만 임차인 입장에서는 매도인 또한 공범으로 엮어내는 데 필사적일 수밖에 없습니다. 아무리 부동산 업자, 매수인을 고소하여 처벌시켜 본 들, 그들은 이미 동일한 수십, 수백건의 사기행각을 벌였을 뿐 아니라 사기범죄의 수익금 또한 탕진한지 오래인 잃을 것 없는 사람들이 많아, 그들을 백 번 처벌해 봤자 실질적으로 보증금을 회수할 것을 기대하기 어렵기 때문입니다. 이러한 구조하에서는 결국 매도인까지 공범으로 엮어야 비로소 제대로 된 보증금 반환을 꾀할 수 있습니다.

이에 본 변호사는 의뢰인을 적극 변호하여, 의뢰인이 문제의 빌라를 오래 보유하면서 실거주 하였던 사정, 매도 무렵 결혼을 하였고 신혼집까지 구한 사정, 부동산으로부터 연락을 받고 계약을 체결한 상세 과정, 컨설팅 약정서의 체결 및 이행의 과정, 거래 과정에서 임차인에게 동시진행이 된다는 사실이 충분히 고지되었던 사정 등을 적극적으로 변호하였습니다. 또한 당시는 부동산 폭등기로, 매도인 입장에서도 매수인이 2년 후 전세보증금 반환을 하지 못할 것이라는 것을 예측할 수 없다는 점 또한 증거로 입증하였습니다.

3. 경찰의 무혐의(불송치) 결정

본 변호인은 위와 같은 주장을 담은 장문의 변호인 의견서와 그간 온라인과 오프라인을 통해 수집한 여러 증거 자료들을 적극적으로 제시하였습니다. 피고소인인 의뢰인의 수사기관 소환조사에 동석하여, 그때 그때 의뢰인의 잘못된 진술을 바로 잡아 주거나 경찰 수사관이 잘못 생각하고 있는 부분에 대하여 즉각 설명하여 이해시켜 드릴 수 있었습니다.

이에 본 사건 또한 단 1회 조사만으로 바로 무혐의 결정을 받아낼 수 있었습니다.

참고로 같이 고소를 당한 부동산 업자, 컨설팅 업자, 브로커 등은 유죄 취지로 검찰에 송치된 것으로 보이고, 본 변호사가 변호한 의뢰인만 불송치로 쏙 빠지는 최상의 결과가 도출되었습니다.

전세사기는 중대한 사회적 문제이고 이에 피해를 입게 된 임차인의 입장 또한 안타까운 것은 맞지만, 그렇다고 없는 범죄가 성립하도록 놔둘 수는 없습니다. 적어도 전세사기 구조의 매도인 입장에서 고소를 당하였을 때, 본 변호사가 다수 사례를 변호하였지만 불송치 처분을 받지 못한 사례는 없었습니다. 혹시라도 비슷한 케이스에서 억울하게 고소를 당한 분들이 계시다면 언제든지 편히 연락 주시기 바랍니다.

사법시험/대형로펌 출신 14년차 부동산/건설/금융 전문 변호사
- 국내 5대로펌 법무법인 율촌 부동산건설 / 법무법인 세종 금융팀
- 삼성물산 건설부문 수석변호사
- 육군법무관 군검찰관
- 정비사업전문관리사 자격(민간자격 제2008-0536)
- 현 부동산/건설 전문 법률사무소 공간과길 대표변호사