주임법상 소액임차인의 보증금 및 우선변제 보증금 중 일정액 범위 

1. 관련법령

<주택임대차보호법>

제3조의2(보증금의 회수)

② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은「민사집행법」에 따른 경매 또는「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

제8조(보증금 중 일정액의 보호)

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

 <주택임대차보호법 시행령>

제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)

① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다.

1. 서울특별시: 5천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만원

4. 그 밖의 지역: 2천500만원

제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위)

법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다.

1. 서울특별시: 1억6천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만원

4. 그 밖의 지역: 7천500만원

2. 관련법리

주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건(주택인도와 주민등록전입신고)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 주택임차인은 후순위권리자 기타 일반채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있습니다. 이는 그와 같은 주택임차인에게 부동산 담보권에 유사한 권리를 인정한다는 취지입니다(대법원 2007. 11. 15. 선고 2007다45562 판결 참조).

그리고, 주택임대차보호법 제8조 제1항은 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있고, 제8조 제3항은 소액임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 대통령령으로 정하도록 하고 있습니다.

이에 따른 주택임대차보호법 시행령은 제10조 및 제11조에서 소액임차인이 되기 위한 ‘보증금' 및 '우선변제를 받을 보증금 중 일정액'의 범위를 정하고 있는데, 위 소액임차인이 되기 위한 ‘보증금' 및 '우선변제를 받을 보증금 중 일정액'의 범위는 주택임대차보호법 시행령이 개정되면서 계속 증액되어 왔습니다.

한편, 주택임대차보호법 시행령은 위 소액임차인이 되기 위한 ‘보증금' 및 '우선변제를 받을 보증금 중 일정액'의 범위에 관한 조항을 개정하는 시기마다 부칙에서 ’개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.‘라는 경과규정을 두었습니다.

이러한 경과규정은 소액임차인과 담보물권자 또는 확정일자 임차인 사이에 상대적으로 적용됩니다. 따라서 여러 담보물권자 또는 확정일자 임차인의 담보물권 취득시기 또는 임차인의 대항요건과 확정일자 구비 시기가 다르고 그때 적용되는 시행령상의 기준액도 다르다면, 소액임차인과 각 담보물권자 또는 확정일자 임차인 사이에 적용되는 '소액임차인이 되기 위한 보증금' 및 '우선변제를 받을 보증금 중 일정액'의 범위도 적용되는 시행령상의 기준액에 따라 달라진다고 할 것입니다.

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예컨대, 서울특별시의 경우 2021. 5. 11. 기준 소액임차인이 되기 위한 ‘보증금'은 1억 5,000만원, '우선변제를 받을 보증금 중 일정액'은 5,000만원이었고, 2023. 2 21.기준 소액임차인이 되기 위한 ‘보증금'은 1억 6,500만원, '우선변제를 받을 보증금 중 일정액'은 5,500만원인 것입니다.

이에 2021. 12. 1. 서울특별시에 소재하는 주택에 근저당권설정등기를 경료 된 이후 위 주택에 관하여 2022. 1. 1. 보증금을 1억 6,000만원으로 하여 임대차계약을 체결한 임차인의 경우 2023. 2. 21. 이후의 시기에는 2023. 2 21. 기준 소액임차인이 되기 위한 ‘보증금' 및 '우선변제를 받을 보증금 중 일정액'이 적용되어 5,500만원에 대해서는 우선변제를 받을 수 있게 되는 것입니다.

다만, 2021. 12. 1. 근저당권설정등기를 경료 한 근저당권자와 관계에서는 2021. 5. 11. 기준 소액임차인이 되기 위한 ‘보증금' 및 '우선변제를 받을 보증금 중 일정액'이 적용되어 5,000만원에 대해서 우선변제를 받을 수 있게 되는 것입니다.