투기과열지구 내 재건축사업 조합 설립인가 후 조합원지위 양도 

​1. 관련규정​

<도시및주거환경정비법>

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제39조(조합원의 자격 등)

② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.

1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우

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7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

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<도시및주거환경정비법시행령>

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제37조(조합원)

③ 법 제39조제2항제7호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 조합설립인가일부터 3년 이상 사업시행인가 신청이 없는 재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 자(소유기간을 산정할 때 소유자가 피상속인으로부터 상속받아 소유권을 취득한 경우에는 피상속인의 소유기간을 합산한다. 이하 제2호 및 제3호에서 같다)가 사업시행인가 신청 전에 양도하는 경우

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6.「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정되기 전에 건축물 또는 토지를 양도하기 위한 계약(계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정한다)을 체결하고, 투기과열지구로 지정된 날부터 60일 이내에「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조에 따라 부동산 거래의 신고를 한 경우

2. 투기과열지구 내 재건축사업 조합 설립인가 후 조합원지위 양도

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도시및주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 합니다.) 제39조 제2항에 의하면 투지과열지구 안에서 주택재건축정비사업조합 설립인가 후에는 재건축 사업의 토지 등을 양수하더라도 조합원 자격을 취득할 수 없도록 제한하고 있습니다.(도시및주거환경정비법 제39조 제2항 본문)

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그런데, 투기과열지구 지정 전 매매계약을 체결하고 지정 후 60일 이내에 거래신고한 경우에는 예외적으로 조합원 지위의 양도가 허용되는바, 이 경우 계약은 계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정됩니다(도시및주거환경정비법 제39조 제2항 제7호, 도시및주거환경정비법시행령 제37조 제3항 제6호)

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따라서 투기과열지구가 지정되기 전에 매매계약을 체결한 이후에 투기과열지구가 지정되고 설립인가가 난 후에 등기가 경료되었더라도 지정 후 60일 이내에 거래신고한 경우에는 예외적으로 조합원 지위의 양도가 허용된다는 것입니다. 다만, 이 경우 계약은 계약금 지급 내역 등으로 계약일을 확인할 수 있는 경우로 한정됩니다.

그리고, 투기과열지구가 지정되었는데 아직 재건축조합 설립인가를 받지 않았더라도 이후 설립인가를 받게 되면 위 도시정비법상이 적용되는 것이고, 위 도시정법상이 투기과열지구가 지정되기 전 조합설립인가가 난 경우에만 적용되는 것은 아닙니다.