매도인 의무불이행 및 잔금 수령 준비 하지않는 경우 매수인 해제 

【대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다237757 판결】

『쌍무계약에서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 한다(대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다278354, 278361 판결 참조). 따라서 부동산 매도인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔금 지급일까지 부동산 매매계약에서 정한 매도인의 의무를 이행하지 못하여 잔금을 수령할 준비를 하지 않은 경우에는 매수인도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다.』



1. 계약금(다른 약정이 없는 한 해약금 추정)에 의한 해제권 행사의 요건

‘당사자 일방’이 ‘이행에 착수’할 때까지 ‘교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여’ 해제할 수 있습니다.(민법 제565조 제1항)

이행에 착수한다는 것은 채무의 내용인 급부를 실현하는 것 즉 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나(예컨대 중도금의 지급이나 목적물의 인도: 매도인의 의무는 재산권이전의무와 목적물인도의무가 매수인의 의무는 계약금지급의무, 중도금지급의무, 잔금지급의무가 있습니다.) 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우(예컨대 잔대금을 준비하고 등기절차를 밟기 위하여 등기소에 동행할 것을 촉구하는 것)를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니라고 할 것입니다.(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결) → 계약을 이행할 의사가 있음을 객관적으로 표시하면 족합니다.

따라서, 매매계약 당사자 일방이 계약을 이행할 의사가 있음을 객관적으로 표시한 경우 이행에 착수하였다 할 것이어서 계약금에 의한 해제는 할 수 없다고 할 것입니다.

2. 이행지체를 원인으로 한 계약해제 (민법 제544조)

가. 요건

쌍무계약에 있어서 당사자 일방이 상대방을 이행지체에 빠뜨리게 하고 이를 이유로 계약을 해제하려면 자기의 채무를 이행하거나 채무의 본지에 따른 이행의 제공을 한 다음 상대방에게 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하여야 합니다.

즉 이행지체를 원인으로 한 계약해제의 요건(민법 544조)은

① 채무자의 이행지체 ② 상당한 기간 동안 이행의 최고[반대채무의 이행준비] ③ 상당한 기간 내에 채무자의 이행 또는 이행제공이 없을 것 → 해제권 발생 ④ 해제의 의사표시 입니다.

나. 계약해제의 경우 - 일회적 이행제공

해제의 경우에는 해제하는 자는 자기의 채무를 면하니까, 상대방은 해제하는 자의 채무 이행에 대해 현실적으로 거의 이해관계가 없고, 따라서 제공의 계속이 요구되지 않는다고 설명하고 있습니다.

대법원도 해제의 경우는 특히 제공의 계속을 요구하지 않고 있습니다. 쌍무계약의 일방 당사자가 이행기에 한번 이행제공을 하여서 상대방을 이행지체에 빠지게 한 경우 신의성실의 원칙상 이행을 최고하는 일방 당사자로서는 그 채무이행의 제공을 계속할 필요는 없다 하더라도 상대방이 최고기간 내에 이행 또는 이행제공을 하면 계약해제권은 소멸되므로 상대방의 이행을 수령하고 자신의 채무를 이행할 수 있는 정도의 준비가 되어 있어야 합니다.( 대법원 1982. 6. 22. 선고 81다카1283, 1284 판결)

다. 이행제공의 정도

쌍무계약에서 당사자의 채무에 관하여 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 합니다.(대법원 2021. 10. 28. 선고 2020다278354, 278361 판결)

대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다237757 판결은 [부동산 매도인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔금 지급일까지 부동산 매매계약에서 정한 매도인의 의무를 이행하지 못하여 잔금을 수령할 준비를 하지 않은 경우에는 매수인도 그에 상응한 이행의 준비를 하면 족하다.]고 판시하면서,

[갑과 을이 부동산 매매계약을 체결하면서 특약사항으로 ‘잔금 시 지붕, 외벽, 마당 콘크리트 공사 완료 조건임’이라고 정하였는데, 매도인인 을이 잔금 지급기일까지 공사를 완료하지 못하여 갑에게 잔금 지급을 유보할 것을 요청하였고, 그 후 연기된 공사 완료 시점까지도 공사를 완료하지 못하자 갑이 을의 채무불이행을 이유로 매매계약 해제의 통지를 한 사안에서, 을의 의무 불이행의 정도와 의무 이행 의사 및 계약 이행 경과 등에 비추어 갑이 잔금 지급기일 무렵 자신의 예금 계좌에 잔금을 넘는 돈을 보유하여 잔금 지급의무를 이행할 수 있는 준비를 하고 을에게 그 통지와 수령을 최고함으로써 잔금 지급의무에 관한 이행의 제공을 하였다고 볼 수 있는데도, 이와 달리 본 원심판단에 논리와 경험의 법칙을 위반하여 자유심증주의의 한계를 벗어나 쌍무계약에서 채무의 이행제공에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.]고 판시 하였습니다.



3. 매도인이 비협조적 태도로 잔금기일까지 의무를 이행하지 못하고 잔금 수령할 준비를 하지 않은 경우 매수인의 해제

부동산 매도인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔금 지급일까지 부동산 매매계약에서 정한 매도인의 의무를 이행하지 못하여 잔금을 수령할 준비를 하지 않은 경우에는 매수인은 잔금 지급기일 무렵 잔금 지급의무를 이행할 수 있는 준비를 하고 매도인에게 그 통지와 수령을 최고함으로써 잔금 지급의무에 관한 이행의 제공을 하였다고 볼 수 있다고 할 것입니다.(대법원 2024. 9. 13. 선고 2024다237757 판결)

한편, 쌍무계약에서 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우 일방의 채무의 이행기가 도래하더라도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 그 채무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임을 지지 않는 것이며, 이와 같은 효과는 이행지체의 책임이 없다고 주장하는 자가 반드시 동시이행의 항변권을 행사하여야만 발생하는 것은 아니므로, 동시이행관계에 있는 쌍무계약상 자기채무의 이행을 제공하는 경우 그 채무를 이행함에 있어 상대방의 행위를 필요로 할 때에는 언제든지 현실로 이행을 할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 그 수령을 최고하여야만 상대방으로 하여금 이행지체에 빠지게 할 수 있는 것입니다.(대법원 2001. 7. 10. 선고 2001다3764 판결, 대법원 1992. 12. 14. 선고 92다3311 판결 등)

그리고, 쌍무계약의 일방 당사자가 이행기에 한번 이행 제공을 하여서 상대방을 이행지체에 빠지게 한 경우 신의성실의 원칙상 최고하는 일방 당사자는 그 채무이행의 제공을 계속할 필요는 없다 하더라도 상대방이 최고기간 내에 이행 또는 이행제공을 하면 계약해제권은 소멸하는 것이므로 상대방의 이행을 수령하고 자신의 채무를 이행할 수 있는 정도의 준비가 되어 있어야 합니다.(대법원 1982. 6. 22. 선고 81다카1283,1284 판결 등)

이에 매도인이 계약의 이행에 비협조적인 태도를 취하면서 잔금 지급일까지 부동산 매매계약에서 정한 매도인의 의무를 이행하지 못하여 잔금을 수령할 준비를 하지 않은 경우, 매수인은 잔금 지급기일 무렵 자신의 예금 계좌에 잔금을 넘는 돈을 보유하여 잔금 지급의무를 이행할 수 있는 준비를 하고 매도인에게 그 통지와 수령을 최고함으로써 잔금 지급의무에 관한 이행의 제공을 한 후 상당한 기간 내에 상대방의 이행 또는 이행제공이 없으면 매도인에게 매매계약을 해제한다는 의사표시를 발송하여 그 의사표시가 매도인에게 도달하면 매매계약이 적법하게 해제된 것으로 된다고 할 것입니다.

위와 같이 매매계약이 적법하게 해제되면, 매매계약은 소급적으로 무효가 되고 원상회복이 이루어져야 하는바, 매도인은 매수인에게 계약금과 중도금 및 그 받은 날로부터의 각 법정이자를 반환하여야 합니다.(민법 제548조 제2항)

또한, 매수인은 매도인의 소유권이전등기의무의 불이행을 이유로 계약을 해제한 것이기 때문에 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있고( 민법 제551조), 이 경우 매도인과 매수인이 계약금과 관련하여 위약금 약정을 하였다면 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정하므로(민법 제398조 제4항) 매수인은 매도인에게 계약금 상당의 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.