안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 최아란입니다.
요즘에는 여러 명의 소유자가 공동임대인이 되어 전세나 월세를 놓는 경우가 제법 많습니다. 이때 세입자는 임대인 전원과 의사소통을 하기보다는 대개 1명의 임대인과 모든 의사소통을 진행하게 되는데요.
무사히 전세 계약을 잘 마치고, 보증금을 잘 받고 이사를 나온다면야 집주인이 공동명의이건 단독명의이건 조금도 중요하지 않습니다.
그러나 현실에서는 전세계약의 만기를 앞두고 공동임대인 중 누구도 임차인에게 보증금을 반환하지 않아 문제가 되곤 합니다.
오늘은 임대인이 공동명의일 때, 세입자가 안전하게 전세보증금을 받는 방법에 대해서 살펴보겠습니다.
[요약]
임대차계약을 끝내고 싶다는 말은 임대인 모두에게 각각 하셔야 합니다.
임대인 중 1명이라도 돈이 있다면, 그 1명으로부터 전세 보증금을 전부 받아올 수 있습니다.
전세 보증금을 돌려받으려면, 먼저 계약을 확실하게 종료시켜야
임차인은 전세 계약이 끝나야 임대인에게 보증금을 돌려달라고 할 수 있는 권리가 생깁니다. 즉, 보증금 반환청구권을 행사하기 위해서는 먼저 임대차계약을 종료시키는 것이 최우선입니다.
임대차계약을 종료시키는 방법은 크게 세 가지가 있습니다.
1. 기간만료에 의한 종료
임대차계약의 만기가 되어 계약이 종료되는 방식입니다. 단, 만기에 계약을 종료시키기기 위해서는 만기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 사이에 임대인에게 '계약을 연장하지 않겠다'라는 취지로 말한 증거가 있어야 합니다. 그렇지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신되기 때문입니다.
임대인이 공동명의인 경우, 갱신거절의 통지를 임대인 각각에게 해야 하는지 아니면 임대인 중 1명에게만 해도 충분한지에 대해서는 판례의 입장이 명확하지 않습니다.
다만 임차인 입장에서는 리스크를 줄이기 위해, 공동 임대인 전원에게 각각 '계약을 연장하지 않겠다'라고 말해두는 것이 안전합니다.
2. 해지통보에 의한 종료
주택임대차보호법에 따라 묵시적갱신, 계약갱신청구권 행사에 의하여 갱신된 계약의 경우, 임차인에게는 언제든지 계약을 해지할 권리가 있습니다.
그리고 임차인이 임대인에게 해지 통보를 하게 되면, 임대인이 그 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약은 당연히 종료됩니다.
따라서 임차인은 임대인에게 해지통보를 하였고, 그 해지통보를 임대인이 받았다는 증거를 수집해두어야 합니다.
민법 제547조는 당사자가 여러 명인 계약에서는 계약의 해지통보는 전원에게 해야 한다고 규정하고 있습니다.
따라서 공동임대인과 계약을 한 경우, 임차인이 계약을 해지하려면 공동임대인 전원에게 각각 해지통보를 하여야 합니다.
3. 합의에 의한 종료
임대인과 임차인이 합의한 경우, 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다.
공동임대인인 경우, 임대인 중 1인과 해지에 대해 합의한 것으로는 부족하고 임대인 모두와 합의하였다는 증거를 각각 갖춰두어야 합니다.
공동임대인은 각자가 보증금 전액을 반환할 의무가 있습니다.
공동임대인 중 1인이 파산 지경에 이르거나, 공동임대인들이 이혼을 하는 등으로 인해 공동임대인들끼리 사이가 악화되는 경우, 임대인들이 각자 n분의 1씩 자기 몫의 보증금만큼만 반환하겠다고 주장하는 경우가 있습니다.
그러나 공동임대인은 각자 세입자의 보증금 전액에 대해 책임을 집니다. 따라서 세입자는 공동임대인 중 1인을 상대로 보증금 전액을 반환할 것을 요구할 수 있습니다. 일단 세입자에게는 공동임대인 중 누구라도 전세 보증금을 모두 반환한 다음 추후에 임대인들끼리 알아서 정산하라는 취지입니다.
대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결
건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다.
따라서 세입자는 공동임대인 중 누구라도 재산 상태가 좋아보이는 사람이 있다면, 그 1인을 상대로 보증금 전액을 반환하라고 요구할 수 있습니다. 통상적으로 공동임대인이 동시에 망하는 경우는 드물기 때문에 1명이 망했더라도 나머지 임대인으로부터 보증금을 회수할 수 있게 되는 것입니다.
공동임대인이 보증금을 반환하지 않는다면
공동임대인이 보증금을 반환하지 않는다면 세입자는 아래의 순서를 밟아 보증금을 받아내면 됩니다.
공동임대인 전원에게 갱신거절 통보 or 계약해지 통보 or 합의해지
공동임대인 전원에게 내용증명 발송(임대인 각자가 보증금 전액에 대해 책임을 져야 한다, 보증금을 지급하지 않으면 소송을 제기하겠다, 소 제기시 변호사비용을 포함한 일체의 소송비용을 임대인이 감당해야 한다, 임차권등기/가압류/압류/경매 등 모든 강제집행을 하겠다는 내용)
공동임대인 전원 또는 재산상태가 좋아보이는 1인을 공략하여 보증금반환청구 소송 제기
승소 후 재산상태가 좋은 1인의 공동임대인 명의의 재산을 집중적으로 조회하여 강제집행 진행
공동임대인인 경우, 세입자는 보증금을 회수하기가 상대적으로 쉽습니다.
집주인이 공동임대인인 경우, 세입자 입장에서는 2명 이상의 임대인을 상대해야 해서 복잡하다고 생각할 수 있습니다.
그러나 집주인이 여러 명이라는 것은 그 중 단 한 명에게만 재산이 있어도 세입자가 보증금을 회수할 수 있다는 의미이기도 합니다. 집주인이 1명인데 그 1명이 파산지경인 것에 비하면 상황이 훨씬 나은 것이지요.
그러므로 내 임대차계약의 임대인이 공동임대인으로 확인된다면, 오늘 설명드린 법리를 충분히 이해하신 다음 보증금 반환을 위한 스텝을 밟아나가시기 바랍니다.
대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 최아란입니다.
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