안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 최아란입니다.
2015년, 상가건물임대차보호법에 권리금 회수 기회 보호에 대한 규정이 신설되었습니다. 이로써 임차인은 권리금 회수 기회를 보호받게 되었고, 임대인은 정당한 사유가 없으면 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 되었지요.
임대인이 임차인을 부당하게 내쫓고, 다음 세입자로부터 직접 권리금을 받는 등의 행위를 함으로써 임차인의 권리금을 가로채지 못하게 된 것입니다.
그런데 문제는 임대인에게는 권리금을 가로챌 의도가 조금도 없는데, 임차인이 권리금을 받지 못하게 되는 경우가 있다는 것입니다. 바로 상가 재건축을 계획하는 경우입니다.
오늘은 임대인이 상가 재건축 계획을 이유로 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는지, 신규 임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있는지 등에 대해 살펴보겠습니다.
[요약]
상가 재건축을 이유로 갱신요구를 거절할 수는 없습니다.
상가 재건축을 이유로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않으려는 경우에는 권리금 회수 방해에 해당하지 않습니다.
단 사전에 위와 같은 사정을 고지하여 신규 임대차계약을 거절하고, 이후 실제로 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않았어야 합니다.
재건축을 이유로 갱신을 거절할 수는 없다
상가 임차인에게 10년의 범위 내에서 계약갱신요구를 할 수 있는 권리가 있다는 점은 다들 알고 계실텐데요.
이 권리에 기하여 임차인이 계약갱신을 요구할 경우, 임대인이 재건축을 앞두고 있다는 이유만으로는 갱신요구를 거절할 수 없습니다.
임대인이 단순히 재건축을 한다는 이유만으로는 갱신을 거절할 수 없지만, 아래 세 가지 중 하나의 요건이 충족되었다면 그때는 재건축을 이유로 갱신요구를 거절할 수 있습니다.
임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
현실적으로 위와 같은 요건이 충족되는 경우에는 재건축을 둘러싸고 임대차계약의 갱신과 관련하여 분쟁이 발생하는 경우 자체가 거의 없습니다. 결국 분쟁이 생기는 케이스는 사전에 재건축 계획이 고지되지 않았고, 안전사고의 우려도 없으며, 다른 법령에 의한 재건축도 아닌 상태에서 재건축을 하려는 경우이지요.
한 마디로 보편적인 경우에는, 제아무리 재건축을 계획하고 있다고 하더라도 임차인의 갱신요구를 거절할 수는 없습니다.
재건축을 이유로 신규 임대차계약을 거절할 수는 있다(1년 6개월 이상 비영리 예정인 경우)
그렇다면 임대인이 재건축을 하겠다는 이유를 들어 신규 임차인과의 계약 체결을 거절할 수는 있을까요?
원칙적으로는 신규 임차인과의 계약체결을 거절할 수는 없습니다.
상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 단서 조항에 따라 원칙적으로는 갱신거절의 경우와 같습니다. 아래 세 가지 중 하나의 요건이 충족되지 않는 한 재건축을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절할 수는 없습니다.
임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
단, 재건축을 이유로 1년 6개월 이상 비워두려는 경우라면, 신규 임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있습니다.
단 임대인이 재건축을 계획하고 있고, 재건축으로 인해 향후 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않겠다는 의사를 밝힌 경우에는 신규 임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유가 됩니다.
왜냐하면 상가건물임대차보호법 제10조의4 제2항에서는 "임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우"에는 신규 임대차계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 사유가 있다고 보고 있기 때문입니다.
이때 법 조항에서는 "1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우"라고 규정하고 있는데, 이것이 과거에 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용되지 않은 경우를 의미하는 것인지, 아니면 미래에 영리목적으로 사용하지 않으려는 경우까지 포함한 것인지를 두고 논란이 있어 왔습니다.
이에 대해 대법원은 "임대인이 임대차 종료 후 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니하는 경우를 의미한다"라고 판시함으로써 논란에 종지부를 찍었습니다.
즉 임대인이 상가를 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않으려는 계획이라면, 임대인은 신규 임차인과의 계약 체결을 거부할 수 있습니다. 따라서 임차인이 주선해온 신규 임차인과의 계약 체결을 거부하더라도 임차인의 권리금 회수를 방해한 것이 아니므로, 손해배상책임도 지지 않게 됩니다.
사전에 "1년 6개월 이상 비영리 사용"이라고 고지하였어야
그렇다면 임대인이 막무가내로 신규 임대차계약 체결을 거부한 다음, 사후적으로 1년 6개월간 상가를 영리 목적으로 사용한 경우는 어떨까요?
이와 관련하여 대법원은 두 가지 조건이 충족된 경우에 한해서 권리금 회수 방해에 해당하지 않는다는 점을 분명히 하고 있습니다.
임대인이 임대차 종료 시 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않을 것이라는 사유를 들어 임차인이 주선한 자와 신규 임대차계약 체결을 거절하고(사전고지 해야)
실제로도 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않아야 한다(실제로 비영리로 두어야)
즉 신규 임대차계약 체결을 거절할 때부터 "1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않겠다"라는 점을 제대로 고지하지 않았다면, 추후 1년 6개월을 공실로 비워두었다는 사정만으로는 임차인에 대한 권리금 손해배상 책임을 면하지 못한다는 점을 분명히 한 것입니다.
실제로 대법원 2021. 11. 25. 선고 2019다285257 판결은 "임대인이 다른 사유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 후 사후적으로 1년 6개월 동안 상가건물을 영리목적으로 사용하지 않았다는 사정만으로는 위 조항에 따른 정당한 사유로 인정할 수 없다."라는 점을 명확하게 선언하고 있습니다.
오래된 상가에 고액의 권리금을 지급하는 것은 대단히 신중하셔야 합니다.
오늘은 상가 건물의 재건축과 갱신거절, 권리금의 상관관계에 대하여 살펴보았는데요.
핵심은 임대인이 상가 재건축을 예정하고, 향후 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용할 계획이 없는 경우라면, 이 사정을 고지하고 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거부할 수 있다는 점에 있습니다.
이 경우, 임차인은 임대인에게 상가를 인도해주면서 권리금을 한 푼도 받지 못하게 됩니다. 이는 임차인 입장에서는 대단히 억울한 일입니다.
그러나 애당초 권리금은 종전 임차인이 수수하는 경우가 대부분이므로 임대인은 권리금을 수령한 당사자가 아닐 뿐만 아니라, 임대인이 권리금을 가로챌 의도 없이 자기 소유 상가에 대한 소유권을 행사하기 위해 재건축을 하는 경우에까지 마냥 권리금 보호만을 강조할 수는 없다는 공평의 원칙에 따른 결과이기도 합니다.
권리금은 보증금이 아닙니다. 추후 회수가 가능할지 여부를 누구도 장담할 수 없습니다.
그러므로 임차인 입장에서는 자신의 영업기간 중에 권리금 회수가 가능할 것인지에 대해 충분히 고려한 다음 임대차계약을 체결하지 않는 것, 특히 재건축 가능성이 있는 노후 상가에 대해서는 고액의 권리금을 지급하지 않는 것이 최선입니다.
아울러 임대인 입장에서는 ① 향후 10년 이내에 재건축을 계획하고 있다면 임차인과 계약을 하기에 앞서 먼저 그 내용을 고지하고 이에 따라 체계적으로 재건축을 진행하는 것, ② 재건축을 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절할 때에는 향후 1년 6개월 이상 영리 목적 사용 계획이 없음을 고지하고 그 고지 내용에 따라 재건축을 진행하는 것이 무엇보다 중요하다 할 것입니다.
대한변호사협회 등록 부동산 전문변호사 최아란입니다.
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