가압류와 임차권등기 중 어느 것이 유리할까? 

가압류와 임차권등기 중 어느 것이 유리할까?

전세계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 세입자는 당장 이사를 해야 할지, 또 어떤 법적 조치를 취해야 할지 고민하게 됩니다.
이때 많이 비교되는 제도가 바로 ‘임차권등기명령’과 ‘가압류’입니다.
두 제도 모두 세입자의 권리를 보호하지만, 목적과 효력이 다르기 때문에 상황에 따라 선택이 달라집니다.

1. 임차권등기명령이란?

임차권등기명령은 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 나가야 할 때,
기존의 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 제도입니다.

쉽게 말해 “집은 비워주되, 내 권리는 그대로 남겨두겠다”는 표시를 법원 등기부에 남기는 절차입니다.

등기가 완료되면 세입자는

• 더 이상 집에 살지 않아도,

• 경매나 공매 시 보증금을 우선적으로 돌려받을 권리를 보존할 수 있습니다.

즉, ‘권리 유지용 장치’에 가깝습니다.

2. 가압류란?

가압류는 임대인의 재산(예: 부동산, 예금, 차량 등)을 미리 동결시켜,
나중에 보증금반환소송에서 승소했을 때 집행이 가능하도록 확보하는 절차입니다.

즉, “소송 결과가 나오기 전에 미리 돈 받을 자산을 묶어두는” ‘채권 확보용 수단’입니다.

가압류는 임차권등기명령과 달리

• 임대인의 다른 재산에도 걸 수 있고,

• 이사를 나가지 않아도 신청할 수 있습니다.
  다만, 법원에 보증금액의 일정 비율(보통 10~20%)을 담보로 제공해야 하는 점이 부담이 될 수 있습니다.

3. 목적의 차이로 보는 비교

구분임차권등기명령가압류목적대항력·우선변제권 유지채권 회수를 위한 재산 확보대상임차 주택임대인 명의의 모든 재산담보 제공불필요필요 (보통 청구액의 10~20%)신청 시점이사 전후 가능 (주로 이사 전)언제든 가능 (소송 전 포함)효과 지속등기 시점부터 경매 시까지법원 결정으로 일정 기간비용 부담상대적으로 저렴비교적 비용 큼

4. 어떤 경우에 유리할까?

(1) 이사를 나가야 하는데 보증금을 못 받았다면 → 임차권등기명령이 유리

• 대항력과 우선변제권이 사라지는 것을 막아야 하므로,
  임차권등기를 반드시 해야 합니다.

• 등기만으로도 권리 유지가 가능하며, 추가 비용 부담이 거의 없습니다.

(2) 집주인의 다른 재산에서라도 받아내야 한다면 → 가압류가 유리

• 집 외에도 예금, 자동차, 임대 수입 등 다른 재산이 있다면
  가압류를 통해 실제 회수 가능성을 높일 수 있습니다.

• 다만 담보금이 필요하고, 결정까지 1~2주 정도 소요됩니다.

(3) 둘 다 병행할 수도 있다

• 이사를 나가야 하는 상황이라면 임차권등기명령으로 권리 보존을 하고,

• 동시에 가압류로 임대인의 다른 재산을 묶어두는 전략이 가능합니다.

• 특히 집주인의 재산이 분산돼 있거나, 이미 담보권이 잡혀 있는 경우에는 병행이 가장 안전한 방법입니다.

5. 실무 팁

1. 임차권등기명령은 해당 주택 소재지 지방법원에 신청합니다.

2. 가압류는 임대인 주소지 또는 재산 소재지 법원에 신청할 수 있습니다.

3. 가압류 결정 이후 보증금반환소송을 제기하지 않으면, 일정 기간 후 가압류 효력이 소멸할 수 있습니다.
   → 반드시 본안 소송(보증금반환청구)을 이어가야 합니다.

4. 임대인이 파산하거나 주택이 경매로 넘어갈 우려가 있다면,
   **임차권등기명령은 ‘필수’, 가압류는 ‘선택적 추가 수단’**으로 보시면 됩니다.

6. 결론

임차권등기명령은 ‘권리 보호용’, 가압류는 ‘돈을 받아내기 위한 공격용’입니다.
둘 중 하나만 선택해야 한다면,

• 이사 예정 → 임차권등기명령,

• 집주인 재산 확보가 가능 → 가압류가 더 실익이 큽니다.

다만 실제로는 두 제도를 상호보완적으로 병행하는 것이 가장 확실한 대응입니다.

요약하자면, 임차권등기는 세입자의 권리를 지켜주는 ‘방패’,
가압류는 집주인의 재산을 묶는 ‘창’ 역할을 합니다.
상황에 맞게 두 제도를 적절히 활용하는 것이 보증금 회수의 핵심입니다.