[건물명도] 건물명도소송 승소를 위하여 

민사변호사 법무법인 태율 김근진 변호사입니다. 요즘 코로나로 인해 모두가 힘든 시기를 보내고 있습니다. 특히나 자영업을 하는 분들의 타격이 매우 큰데요. 요식업계의 경우 그 정도가 심각하여 월세를 몇 달 째 못내는 분들도 많다고 합니다.

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이에 따른 건물주와 세입자의 갈등도 커지고 있습니다. 물론 임대인과 임차인이 원만한 합의를 거쳐 상황을 극복하면 좋겠지만, 그렇지 못할 경우엔 법적인 해결방법을 모색해야하는데요. 여러 가지 방법이 있겠지만 오늘은 그중 하나인 ‘건물명도소송’에 대해서 알아보도록 하겠습니다.​

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‘명도소송’은 임대인의 건물 또는 토지를 점유하고 있는 임차인이 계약이 종료되었음에도 불구하고 부동산을 무단 점유하는 경우 청구할 수 있는 소송입니다. 그러므로 상가명도소송은 무단으로 상가를 점유하고 있는 자를 상대로 상가를 인도해 줄 것을 요구하는 소송이라고 볼 수 있겠죠.

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주로 임차인이 몇 개월 째 임대료를 내지 않는 경우에 상가 명도소송이 진행됩니다. 하지만 이 외에도 임대차 계약이 정당하게 종료됐음에도 불구하고 임차인이 상가를 점유하고 있는 경우, 임대인이 임차인 동의 없이 새로운 임차인에게 상가를 임대한 경우, 부동산 경매 절차를 통해 정당하게 소유권을 취득한 낙찰자의 명도 요구에도 불구하고 이전 명의자가 명의명도를 하지 않는 경우 등에도 건물명도소송을 청구할 수 있습니다.

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건물명도소송을 청구할 수 있는 상황이 굉장히 다양한데요. 하지만 중요한 점은 상가명도소송은 임차인 측에서 일방적으로 계약을 위반한 경우 혹은 계약이 해지되었음에도 불구하고 건물을 점거하는 경우 등 무단 점유가 일어나는 상황에서만 청구가 가능하다는 사실입니다.

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그러므로 임차인 측에서 계약에 의거하여 합법적으로 상가에 입주해 있다면 명도소송은 불가능하겠죠.

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그렇다면 어떤 순서로 상가명도소송이 진행되는지 알아보도록 하겠습니다.

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처음부터 바로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 효율적인 소송 진행을 위해 건물명도소송을 제기하기 전 크게 2가지 단계를 거치게 되는데요. 그 중 첫 번째가 바로 ‘내용증명’입니다.

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내용증명은 발송한 등본에 의거하여 '어떤' 내용의 문서를 '언제', '누구에게' 발송 하였는지를 증명하는 제도를 말합니다. ​건물명도소송을 진행하기 전 단계에서 보내는 만큼 내용증명을 통해 공식적으로 계약 해지를 통지하는 것은 물론 임대인이 임차인에게 퇴거 명령을 내린 날짜 및 내용을 공적으로 증명할 수 있습니다. 추후 이러한 자료를 명도소송 시 증거로 활용할 수도 있습니다.

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그렇다면 내용증명은 어떤 내용을 담고 있을까요? 이에는 부동산 인도기한은 물론 추후 명도소송제기 의사 등 송달인의 입장을 표명하는 내용이 담겨있습니다. 물론 내용증명에는 법적 강제력이 없기 때문에 내용증명만으로는 임차인에게 강제퇴거조치를 취할 수는 없습니다. 하지만 현재상태에서의 임대인과 임차인의 관계를 입증할 수 있는 효율적인 증거가 될 수 있겠죠.

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게다가 내용증명의 가장 큰 의미는 소송 없이 문제를 해결할 수 있는 방법 중 하나라는 사실입니다. 법적으로 건물명도소송을 청구할 경우 굉장히 많은 비용과 시간이 소요되는데요. 소송 이전에 내용증명을 송달하여 임차인에게 심리적 압박감을 주고 퇴거 경고를 할 수 있어 조기에 문제를 해결할 수 있습니다.

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물론 내용증명뿐만 아니라 증거로 활용할 수 있는 자료를 최대한 다양하게 모으는 것이 중요합니다. 추후 명도소송을 진행할 때 임대 계약당시 작성했던 계약서, 통장 입, 출금내역, 독촉성 문자메시지, 통화내역 및 녹취록 등을 통해 임차인에게 꾸준하게 퇴거 및 임대료 지불을 요구해왔다는 사실을 입증한다면 소송에서 유리한 결과를 얻을 수 있기 때문입니다.​

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두 번 째로 명도소송 전 취해야 할 조치로는 ‘점유이전금지가처분신청’이 있습니다. 이는 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분 중 하나인데요. 부동산의 인적·물적 현상을 본 집행 시까지 그대로 유지하도록 하는 조치입니다.

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일단 한 가지 분명하게 알아두셔야 할 점은 부동산명도소송의 상대방은 현재의 임차인이며 상가명도소송에서 승리하였을 때의 효력 및 실행 또한 임차인을 상대로 발생한다는 사실입니다. 그렇기 때문에 만약 소송 도중 임대인이 바뀐다면 명도소송에서 승소를 해도 새로운 임차인을 상대로 퇴거 명령을 할 수 없습니다.

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일부 임대인들이 이러한 부동산 명도소송의 특성을 악용하여 소송 도중 부동산을 새로운 임대인에게 인도하는 경우가 있는데요. 그 결과 임대인은 또 다시 새로운 점유인을 상대로 기나긴 소송을 진행해야합니다. 그리고 이러한 사태를 미연에 방지하기 위하여 사용할 수 있는 제도가 바로 부동산점유이전금지가처분입니다. 이를 통해 새로운 임차인이 등장할 수 없도록 예방하고 소송이 끝날 때까지 소송의 상대방인 점유인의 점유상태가 유지될 수 있도록 하는 것입니다.​

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지금까지 상가명도소송 이전에 거쳐야 할 두 가지 단계에 대하여 알아보았습니다. 그렇다면 이제부터 본격적으로 상가명도소송에 대하여 알아보겠는데요. 상가명도소송은 크게 3가지 경우에 청구할 수 있습니다.

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① 임차인이 임대료를 연체한 경우

상가 임대차의 경우 3회 이상 임대료를 연체하였을 경우 임대인에게 건물명도소송을 제기할 권리가 발생합니다.

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② 임대 계약 종료 후 6개월 이상이 지났음에도 불구하고 임차인이 부동산을 점거하고 있는 경우

만약 계약 후 일정기간이 지났음에도 불구하고 임차인이 불법적으로 상가를 점유하고 임대인에게 인도하지 않는다면 소송을 통해 강제로 상가를 인도받을 수 있습니다.

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③ 새로운 임대인이 경매 등을 통하여 정당하게 건물을 구입했음에도 불구하고 기존 점유인이 이를 인도하지 않는 경우

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특히나 요즘처럼 경제적으로 힘든 시기에 이와 같은 상황이 많이 발생합니다. 부채를 변제하지 못했다거나 국세를 장기 체납하는 등의 경제적인 이유로 기존의 건물주가 건물을 압류 당하여 강제로 경매에 부쳐 지는 경우가 있는데요. 종종 이에 대한 반발 감을 가진 기존 점유인이 건물을 새로운 주인에게 인도하지 않는 경우가 발생합니다.

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우리 법에서는 만약 새로운 건물주가 매입 대금을 정상적으로 지불하였음에도 불구하고 적법한 부동산 인도명령 기한이 지나도록 이를 인도하지 않을 경우 명도소송을 통해 권리를 주장할 수 있도록 합니다. 그러므로 대금 지급 후 6개월 이상의 시간이 흘렀는데도 상가건물을 인도받지 못했을 경우 법적인 절차를 통해 이를 돌려받는 것이 가능합니다.

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상가명도소송에서 승소했다면 임차인에게 승소 판결문을 송부하고 상가에서 퇴거할 것을 본격적으로 요구할 수 있습니다. 하지만 많은 경우 계속해서 불법점거를 하는 상황이 벌어지는데요. 이때 강제력을 행사하여 퇴거조치를 취해야하는 경우도 있습니다.

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이를 통해 불법 점거자가 상가 내에 비치해둔 가구, 각종 집기, 장치 등을 강제적으로 건물 밖으로 반출할 수 있습니다. 물론 이 과정에서 임차인과 물리적인 분쟁은 물론 또 다른 법적 갈등상황이 발생할 수 있기 때문에 관련 경험이 풍부한 민사변호사 도움을 받아보시는 것이 좋겠습니다.

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건물명도소송은 우리 법이 임대인의 정당한 권리를 보장해주기 위해 만든 제도입니다. 그렇기 때문에 요건만 충족한다면 대부분 임대인이 승소판결을 받을 수 있는데요. 하지만 상가명도소송에는 상당히 많은 시간 및 비용이 소요됩니다.

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길게는 일이년 이상의 시간이 소요되기도 하는데요. 이에 따른 경제적 손해도 상당할 것으로 예상됩니다. 그렇기 때문에 관련 사안이 발생하신 경우 지체하지 않고 민사변호사 도움을 받아보시는 것이 좋은 선택일 수 있습니다. 민사변호사 조력을 받아 건물명도소송에서 원하시는 결과를 얻으시길 권해드립니다.