업종을 제한하여 권리금 회수를 방해한다면 

안녕하세요. 대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.

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대다수의 상가 건물에는 권리금이 있기 마련입니다. 장사를 시작하는 상인은 최초 계약 당시 권리금을 지급하고 장사를 시작하는 대신, 추후 자신이 장사를 접을 때 다음 임차인으로부터 권리금을 지급받고 나가는 것이 보편적입니다.

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그런데 일부 임대인의 경우, 다음 임차인의 업종을 제한하는 방법으로 기존 임차인의 권리금 회수를 방해하는 경우가 발생하곤 합니다.

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오늘은 임대인이 다음 임차인의 업종을 제한하여 권리금을 받지 못하게 할 수 있는지, 이 경우 임차인이 어떻게 대처하여야 하는지에 대해 살펴보겠습니다.

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[요약]

1. 임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않는 범위 내에서만 다음 임차인의 업종을 선택할 수 있습니다.

2. 임대차계약서 또는 관리규약에 업종 제한이 있었다면 그 업종을 따라야 합니다.

3. 동일 업종을 주선해왔음에도 불구하고 임대차계약 체결을 거부하는 것은 권리금 회수 방해에 해당합니다.

4. 기존임차인과 업종이 다르다는 이유만으로는 신규 임대차를 거절할 수 없습니다.

임대인은 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않는 범위 내에서만 다음 임차인의 업종을 선택할 수 있습니다.

임대인에게 임차인의 업종을 선택할 자유가 있기는 합니다.

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그러나 임대인의 업종 선택의 자유는 어디까지나 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 않는 범위 내에서만 인정됩니다.

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실제로 서울고등법원에서는 노래연습장을 사무실로 변경하겠다는 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절한 사건에 "임대인이 임대차계약 종료 이후에 임대목적물의 업종을 변경하려 한다는 이유만으로 임차인에 대하여 권리금 회수기회를 보호할 의무가 없다고 본다면, 임대인은 임차인이 형성한 영업상 유무형의 재산적 가치에 대하여 아무런 보상 없이 이익만을 누리게 되는 부당한 결과가 발생하여 제10조의4의 입법 취지에 반한다"라는 취지로 판시한 바 있습니다(서울고등법원 2024. 5. 16. 선고 2023나2006039 판결).

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또한 서울서부지방법원에서도 임대인의 업종 선택의 자유는 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 않는 범위 내에서만 인정되므로, 임대인이 신규 임차인의 업종을 매우 제한적으로 제시하면서 신규 임대차 계약의 체결을 거절한 것이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위라고 판단하였습니다(서울서부지방법원 2023. 9. 14. 선고 2023나40363 판결).

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임대차계약서 또는 관리규약에 업종 제한이 있었다면 그 업종을 따라야 합니다.

그런데 만약 임대인과 기존 임차인 사이의 임대차계약서 또는 해당 상가건물의 관리규약에 업종을 제한하는 약정이 있었다면 어떨까요?

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이 경우에는 그 업종 제한 내에 속하는 신규 임차인을 구해 온 경우에 한해 권리금을 보호받을 수 있다고 보는 것이 보편적인 견해입니다.

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실제로 대법원 2021. 10. 14. 선고 2019다236392 판결에서는 기존 임차인이 일반음식점업을 하다가 실내포차 영업을 하려는 신규 임차인을 주선하였는데 임대인이 업종을 이유로 임대차계약 체결을 거절한 사건에서, 위 상가에서 술이나 음식을 판매하는 업종을 제한하기로 약정하였음을 인정하기 어렵고, 신규임차인 병에게 환기시설을 요구하거나 영업시간을 조절하는 방법으로 냄새나 소란 등 문제를 해결할 가능성을 고려하지 않고 일방적으로 임대차계약의 체결을 거절하는 등 정당한 사유 없이 신규임차인과의 임대차계약체결을 거절하였다고 보아 임대인의 손해배상책임을 인정하였는데요.

위 대법원 판례는 '업종제한 약정이 없었으니, 업종 변경을 이유로 신규 임대차를 거절할 수 없다'라고 판단하였는데요. 거꾸로 해석해보자면 "업종 제한이 있다면 임대인이 업종 변경을 거절할 수 있다"라는 취지로 이해됩니다.

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따라서 임대차계약서 또는 관리규약에 업종제한이 있다면, 그 범위 내에서 신규 임차인을 주선하여야 권리금을 보호받을 수 있습니다.

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동일 업종을 주선해왔음에도 불구하고 임대차계약 체결을 거부하는 것은 권리금 회수 방해에 해당합니다.

임차인이 자신이 영업을 하던 업종과 동일한 업종의 신규임차인을 주선한 경우, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 신규임차인과의 임대차계약을 체결하여야 합니다.

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만약 동일 업종임에도 불구하고 임대인이 신규 임대차계약 체결을 거절할 경우, 권리금 회수 방해에 해당할 가능성이 매우 높습니다.

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실제로 서울서부지방법원에서는 임대차계약서에 점포의 용도가 '식당용'으로 명시되어 있었고 실제로 임차인이 19년동안 음식점을 운영해 왔음에도 불구하고, 임대인이 신규 임차인의 업종을 '약국'으로 제한하면서 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 것은 권리금 회수 방해에 해당한다고 판단하였습니다(서울서부지방법원 2025. 1. 14. 선고 2023가단254574, 2023가단307485 판결).

기존임차인과 업종이 다르다는 이유만으로는 신규 임대차를 거절할 수 없습니다.

한편 임차인이 자신과 다른 업종의 신규 임차인을 주선하는 경우가 있습니다.

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이때 임대인이 업종이 달라진다는 이유를 들어 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거부할 수 있을까요?

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이는 임대인이 업종 변경을 거부하는 이유, 임대인이 신규 임차인과 어떤 협의를 어디까지 진행하였는지에 따라 달라집니다.

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실제로 서울중앙지방법원에서는 빵을 이용한 일반음식점(기존 임차인) → 실내 포차(신규 임차인)로 업종을 변경하여 신규 임차인을 주선한 사건에서 "신규임차인이 운영하려는 실내포차는 원고가 기존에 운영하던 빵을 이용한 일반음식점과 그 영업 형태, 고객의 구성, 영업 시간 등이 다르고, 구이 등 냄새와 야간에 음주로 인한 소란 등으로 인해 주거 생활에 불편을 초래할 우려가 있다. 이러한 경우 피고들로서는 신규임차인에게 환기시설을 요구하거나 영업시간을 조절하는 방법으로 위 문제를 어느 정도 해결할 수 있는 방법이 있음에도 불구하고 신규임차인과의 협상도 없이 일방적으로 임대차계약의 체결을 거절하였는바, 업종 제한 약정이 없는 이 사건에 있어서 이는 임대차계약 체결을 거절할 정당한 이유가 있는 경우에 해당한다고 보기 어렵다."라고 판단하였습니다(2019. 5. 3. 선고 2018나46591 판결).

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즉 임대인이 업종이 다르다는 이유로 무턱대고 신규 임대차를 거절하는 것은 권리금 회수 방해에 해당합니다.

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단, 임대인이 신규 임차인과 나름대로 협상을 하였음에도 불구하고 임대조건이 조율되지 않아 신규 임대차계약을 체결하지 못한 경우라면, 임대인에게 권리금 회수 기회 방해에 대한 손해배상책임을 묻기 어렵습니다.

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법은 임차인의 편에 있습니다.

오늘의 포스에서 살펴본 것과 같이 업종을 이유로 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 것은 대부분 허용되지 않습니다.

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왜냐하면 법률과 판례는 기본적으로 임차인의 권리금 회수 기회는 보호되어야 한다는 관점에서 접근하기 때문입니다.

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그러므로 임대인이 업종을 운운하며 임차인의 권리금 회수를 방해한다면, 임대인을 상대로 법적 대응에 나서시기 바랍니다.

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대한변호사협회 등록 부동산&민사법 전문변호사 최아란입니다.