부동산변호사, 공인중개사 배우자가 보증금 안 돌려준 인용사례 

안녕하세요. 법무법인 선린, ‘전세임대연구소’입니다.

임대차보증금은 임차인에게 단순한 돈 이상의 의미를 갖습니다. 하지만 임대인과 중개인이 공모해 보증금을 반환하지 않는다면, 임차인은 큰 피해를 입을 수밖에 없습니다. 이번 사건은 공인중개사 실장이 보증금을 받고도 반환하지 않고, 건물을 제3자에게 매도한 상황에서, 법원이 새로운 임대인들과 중개사 모두의 연대책임을 인정해 보증금 반환을 명령한 사례입니다.

사실관계

A씨는 2017년 3월, B씨와 다가구주택 임대차계약을 체결하면서 보증금 3,500만 원을 지급했습니다. 보증금은 공인중개사 사무실 실장 P씨에게 전달되었고, 이후 계약은 자동 갱신되었습니다. 하지만 2019년 8월, 해당 건물이 Q·R·S씨에게 매도된 사실이 뒤늦게 밝혀졌습니다.

A씨는 2020년 퇴거했으나 보증금은 반환되지 않았습니다. 중개사 P씨는 일부(890만 원)만 지급하고 나머지를 지급하지 않았으며, 이자와 함께 반환하겠다는 약정서를 작성했으나 이행하지 않았습니다. 이에 A씨는 법무법인 선린을 통해 새로운 소유자들과 중개사 P씨를 상대로 보증금반환청구 소송을 제기했습니다.

변호사의 조력 및 결과

선린은 소송에서 두 가지를 중점적으로 주장했습니다.

• 임대차계약이 자동 갱신된 이후에도 A씨는 임차인으로 거주했으므로, 건물을 매수한 Q·R·S씨가 임대인의 지위를 승계하여 보증금 반환의무를 진다는 점,

• 보증금을 직접 수령한 중개사 P씨 역시 반환 책임이 있으며, 약정서 작성으로 이를 스스로 인정했다는 점.

피고들은 A씨가 여전히 집을 점유하고 있었다거나 새 임차인을 구하는 데 비협조적이었다고 항변했지만, 이를 뒷받침할 증거가 부족했습니다.

재판부는 선린의 주장을 모두 받아들였습니다. A씨의 임차인 지위를 인정했고, Q·R·S씨가 임대인의 지위를 승계했음을 확인했습니다. 또한 중개사 P씨가 보증금 일부를 반환하고 약정서를 작성한 사실을 근거로 연대책임을 인정했습니다. 결국 피고들은 공제된 금액을 제외한 나머지 2,610만 원과 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고했습니다.

법률가이드: 보증금 반환 거부 시 대응 전략

1. 임대인의 지위 승계
   임대차계약이 갱신된 상태에서 소유자가 바뀌면, 새로운 소유자가 임대인의 지위를 자동으로 승계합니다. 따라서 매수인은 보증금 반환의무를 부담합니다.

1. 중개인의 연대책임
   공인중개사가 보증금을 직접 수령하거나 반환 약정서를 작성한 경우, 단순한 중개인의 지위를 넘어 보증금 반환의 연대책임을 질 수 있습니다.

1. 약정서의 효력
   임의로 작성된 약정서도 법정에서 강력한 증거로 작용합니다. 중개인이 반환을 약속한 약정서를 확보했다면, 소송에서 연대책임을 입증하는 데 중요한 자료가 됩니다.

1. 소송 및 집행 절차
   임대인과 중개인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 소송을 제기해 판결을 받은 뒤 강제집행을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 이 과정에서 반환 지연으로 인한 지연손해금까지 함께 청구 가능합니다.

이번 사건은 임대인과 중개인이 공모해 보증금을 돌려주지 않았음에도, 법원이 연대책임을 인정해 임차인의 권리를 회복한 사례입니다. 임차인은 계약과정에서 보증금을 누구에게 지급했는지, 어떤 약정서를 받아두었는지 꼼꼼히 기록해두는 것이 중요합니다. 문제가 발생했다면 지체 없이 법적 대응을 통해 권리를 지켜야 합니다.