부동산변호사, 공인중개사 배우자 보증금반환하지 않은 승소사례 

안녕하세요. 법무법인 선린, ‘전세임대연구소’입니다.

보증금을 임대인과 공인중개사가 짜고 돌려주지 않는다면, 임차인 입장에서는 막막할 수밖에 없습니다. 그러나 법적 절차를 통해 임차인의 권리를 끝까지 지켜낸 사례가 있습니다. 이번 사건은 공인중개사 실장이 보증금을 수령하고도 반환하지 않은 채 건물을 매도한 사안에서, 법원이 새로운 소유자들과 중개사의 연대책임을 인정한 성공사례입니다.

사실관계

A씨는 2017년 인계동 다가구주택의 원룸을 임차하면서 보증금 3,500만 원을 지급했습니다. 보증금은 공인중개사 사무실 실장 P씨가 직접 수령했으며, 계약은 2년 후 자동 갱신되었습니다. 그러나 2019년 해당 건물이 Q·R·S씨에게 매도된 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다.

A씨가 퇴거한 이후에도 보증금은 반환되지 않았고, 중개사 P씨는 “이자와 함께 지급하겠다”는 약속서를 작성했으나 일부(약 890만 원)만 지급했습니다. 결국 A씨는 법무법인 선린을 통해 새로운 소유자들과 중개사 P씨를 상대로 보증금반환청구소송을 제기했습니다.

변호사의 조력 및 결과

선린은 소송에서 두 가지를 중점적으로 입증했습니다.

1. 임대차계약의 자동 갱신과 임대인 지위 승계: 계약이 갱신된 상태에서 소유자가 변경되었으므로, 새로운 소유자인 Q·R·S씨가 임대인의 지위를 승계해 보증금 반환의무를 부담한다는 점.

1. 중개사의 실질적 책임: 보증금을 직접 수령한 중개사 P씨는 단순한 중개인이 아닌 실질적 보증금 수령자로서 연대책임이 있으며, 반환 약정서를 작성해 스스로 의무를 인정했다는 점.

피고 측은 A씨가 퇴거 후에도 짐을 두고 있었다거나 새 임차인을 구하는 데 비협조적이었다는 주장을 펼쳤으나, 증거가 부족해 재판부는 이를 받아들이지 않았습니다.

재판부는 A씨의 청구를 대부분 인용했습니다. 새로운 소유자 Q·R·S씨와 중개사 P씨가 연대하여 보증금 잔액 2,610만 원과 지연손해금을 지급하라는 판결을 내렸습니다.

법률가이드: 보증금 반환 청구의 핵심 쟁점

1. 임대인 지위 승계
   임차인이 계속 거주한 상태에서 건물이 매도되면, 매수인이 임대인의 권리·의무를 승계합니다. 따라서 새 소유자는 기존 임차인에게 보증금을 반환할 책임이 있습니다.

1. 공인중개사의 연대책임
   중개사가 보증금을 직접 수령하거나 반환 약속을 했다면 단순 중개 행위를 넘어 임대인과 함께 연대책임을 질 수 있습니다.

1. 약정서의 법적 효력
   보증금 반환 약정서는 임대차 분쟁에서 강력한 증거로 작용합니다. 임차인은 반드시 반환 약속이 담긴 문서를 확보해 두는 것이 좋습니다.

1. 소송과 집행 절차
   임대인이 보증금을 반환하지 않으면 소송을 통해 판결을 받고, 이후 강제집행 절차로 보증금을 회수할 수 있습니다. 이때 반환 지연에 따른 지연손해금도 청구할 수 있습니다.

결론적으로, 임차인은 보증금 반환이 지연될 경우 소극적으로 기다리기보다 법적 절차를 활용해 권리를 지켜야 합니다. 이번 사건처럼 임대인과 중개인이 책임을 회피하더라도, 법원은 임차인의 권리를 적극적으로 보호하고 있습니다.